читайте также






Недвижимость / Аналитика / Исследования / Бизнес / Россия / Недвижимость Россия / Новости 28.11.2024
Рынок ипотеки в Москве обрушился на 58%. Эксперты ждут резкого падения цен на первичном рынке

Фото: Metrium.ru
В октябре 2024 года в Москве зарегистрировано 4,41 тыс. договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) с привлечением кредитных средств. Это на 11,6% уступает сентябрьскому показателю и на 58,2% меньше, чем в октябре 2023-го, пишет РБК со ссылкой на данные Росреестра.
Доля ипотечных сделок в общем объеме первичных продаж составила в октябре 41,4%. Это на 8,3 п. п. меньше, чем в сентябре, и на 20,4 п. п. уступает октябрю прошлого года. Руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов отметил, что после сентябрьского роста показатели ипотечных сделок в строящихся домах в октябре под влиянием макроэкономических факторов перешли к охлаждению. Причем речь не только о количественном снижении показателя, но и о доле зарегистрированных ДДУ с кредитами. В сентябре пропорция была практически равной 50/50, а в октябре совокупность факторов, включая стоимость недвижимости на первичном рынке столицы в сочетании с действующими кредитными условиями, привела к сокращению доли использования заемных средств при покупке объектов в новостройках почти до 40%. Таким образом, почти 60% покупок совершено за наличные средства.

Всего в январе-октябре 2024 года было зарегистрировано 61,68 тыс. ДДУ с ипотекой, доля таких сделок в общем объеме составила 56,1%, что говорит о снижении относительно аналогичного периода 2023-го на 19%. В прошлом году, по данным Росреестра, на жилом и нежилом рынках Москвы было зарегистрировано 97,4 тыс. ДДУ с новостройками с привлечением кредитных средств. Этот показатель стал максимальным за всю историю ведения статистики.

По оценке экспертов компании «Метриум», в январе-октябре 2024 года в новостройках Москвы в старых границах застройщики продали 23,2 тыс. квартир и апартаментов комфорт-класса и более 20,1 тыс. квартир и апартаментов бизнес-класса. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года средний показатель продаж новостроек в комфорт-классе сократился на 31%, а в бизнес-секторе продажи увеличились на 0,5%.
Самый популярные локации комфорт-класса
ЮВАО – 320,3 тыс. рублей за кв. м, что на 1,2% больше, чем год назад и на 2,6% ниже средней цены по столичному рынку новостроек этого сегмента (328,7 тыс. руб.). За десять месяцев заключено 4,8 тыс. договоров долевого участия или 21,3% от общего объема спроса на подобные объекты в Москве. Относительно того же периода прошлого года число сделок сократилось на 31%.
ЗАО – 356,4 тыс. руб., годовое снижение оценивается в 2,6%, при этом цена выше на 8,4% среднего уровня. За 10 месяцев продано 3,7 тыс. квартир и апартаментов (16%), сокращение числа сделок в этом сегменте достигло 46,1%.
САО – 311,5 тыс. руб. (+5,3%), на 5,2% ниже средней цены в новостройках комфорт-класса «старой» Москвы. За десять месяцев продано 3,6 тыс. помещений по ДДУ (16% рынка), это на 32,7% меньше, чем за тот же период 2023 года.
ВАО – 352,7 тыс. руб. (+7,8%), на 7,3% выше средней цены по рынку. В этом округе застройщики реализовали 3,1 тыс. квартир и апартаментов комфорт-класса (+17,8% к показателю прошлого года). Это единственный округ Москвы, где количество оформленных ДДУ в проектах комфорт-класса за год увеличилось.
СВАО – 325,8 тыс. руб. (+4,3%). С начала года по ДДУ было продано 2,4 тыс. квартир и апартаментов – 10,5% от общего объема продаж в данном сегменте. Сокращение числа сделок по сравнению с 2023 годом – 46,1%.

Лидеры бизнес-класса
ЮАО – заключено 5,2 тыс. ДДУ, это 25,8% от общего объема спроса на новостройки сегмента и на 19,6% больше, чем за январь-октябрь прошлого года. Средняя стоимость 1 кв. м – 483 тыс. рублей, на 2,7% выше средней цены по рынку «старой» Москвы (470,5 тыс. руб.).
СЗАО – продано 3,3 тыс. помещений этого класса – 16,4% рынка, на 21% меньше показателя за аналогичный период прошлого года. Средняя стоимость 1 кв. м – 471,9 тыс. руб., на 0,3% выше средней цены.
САО – 2,9 тыс. квартир и апартаментов, это 14,4% от общего объема продаж в этом сегменте, на 2,4% меньше относительно января-октября 2023 года. Цена за «квадрат» достигла 488,9 тыс. руб., на 3,9% выше средней цены по рынку новостроек бизнес-класса в «старой» Москве).
ЗАО – 2,6 тыс. квартир и апартаментов (12,9% от общего объема продаж), на 45,9% выше, чем в 2023-м. В октябре 2024 года средняя стоимость 1 кв. м в проектах бизнес-класса в этом округе достигла 456,8 тыс. руб., что на 2,9% ниже средней цены.
СВАО – 2 тыс. квартир и апартаментов (9,9% от общего объема), рост числа сделок – 21,4%. Средняя стоимость столичных новостроек бизнес-класса здесь составляет 433,4 тыс. руб., на 7,9% ниже средней цены в сегменте. Эксперты связывают это в том числе с высокой долей апартаментов в округе.

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов подчеркнул, что не стоит удивляться низкому уровню продаж в округах с самыми доступными ценами в «старой» Москве — Зеленоградском и Юго-Западном. Он пояснил, что даже в условиях дорогой ипотеки клиентам комфорт-класса важна не только привлекательная цена, но и качественные характеристики комплексов. А вот бизнес-класс, по его мнению, становится одним из самых конкурентных сегментов столичного рынка жилья.
Ранее многие ресурсы сообщали о снижении цен на новостройки в регионах, что объяснялось отменой повышением ключевой ставки и низкой покупательной способностью. Также эксперты отмечали уменьшение стоимости жилья на первичных рынках Сочи, Санкт-Петербурга, Калининграда, Нижнего Новгорода и Краснодара. Отмечалось также, что недвижимость бизнес-класса и выше показывает большую устойчивость во время «экономической турбулентности».
Гендиректор строительного холдинга «РСТИ» в Москве Алексей Туркин предполагает, что высокие ипотечные ставки могут повлечь за собой стагнацию темпов продаж. Они уже замедлились, но в целом рост цен продолжается. Директор Центра конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ Георгий Остапкович прогнозирует падение цен до 15% и более. По его мнению, тренд на снижение сохранится в течение года, а может и полутора лет. Сейчас население, которое могло бы вложиться в недвижимость, понесло деньги в банки под выгодные проценты, ведь брать ипотеку крайне невыгодно, так как по новым ставкам одна квартира стоит как две. Ситуация может измениться, если власти введут новые ипотечные программы или начнется снижение ключевой ставки. Однако в конце октября ЦБ повысил ставку до 21%, и экономисты уже допускают увеличение вплоть до 25% на заседании 20 декабря.
Финансовые учреждения реагируют на изменения стандартно. Например, в Сбере в октябре подняли минимальные проценты на ипотеку для первичного рынка до 24,9%, а для вторичного до 24,6%. С 15 ноября требования вновь увеличены – до 28,4% и 28,1% соответственно, а без дисконтов – до 31% и 30,7%. Вдобавок, теперь нужно оплатить половину стоимости новостройки. Другие банки идут тем же путем, так что ипотека в РФ стала практически недоступной. Переплата за весь срок жилищного кредита может оказаться семикратной, а ежемесячный платеж составляет 250 000–300 000 рублей. По данным Минфина, в России лишь 3,2% работающего населения имеют доход более 200 000 – или 2 млн работников из 64 млн. От ипотеки отрезаны не менее 97% работающих россиян.
Министр строительства РФ Ирек Файзуллин уже заявил, что появились новые тенденции, новостройки не продаются. По его словам, застройщики продолжают снижать цены, дают скидки, так как не могут реализовать около 60% построенных квартир. В правительстве опасаются, что начнут расти цены на стройматериалы, перевозки, стоимость рабочей силы. На фоне проблем с продажами пошли вниз акции крупных застройщиков: ценные бумаги группы ПИК за полгода упали на 53%, «Самолета» – на 69%, «Эталона» – на 44%.
Читайте также:
Сбербанк вновь приостановил выдачу семейной ипотеки
Карты Газпромбанка прекратили обслуживать в 17 странах
Строители жилья заходят на рынок складов в Московском регионе