Во всех секторах недвижимости Дании сохраняются проблемы

В течение 2024 года ситуация с инвестициями в недвижимость Дании демонстрировала признаки улучшения, что заложило более прочную основу для 2025-го, отмечено в исследовании CBRE. Позитивное влияние оказали снижение процентных ставок и рост доходов. При этом во всех секторах сохраняются проблемы, связанные со старыми активами более низкого качества. Предполагается, что финансовые затраты на подобные объекты снизят общую эффективность инвестиций.

Рынок жилья

Жилая недвижимость остаётся крупнейшим классом активов в Дании, с растущим интересом к студенческому жилью (PBSA).
Доля расходов на жильё снизилась, но проблемы с доступностью сохраняются из-за высоких ставок по ипотеке, роста цен и ограниченного рынка аренды. За последние пять лет фиксированные ставки по ипотеке выросли с 1,5% до 3,5%, что усложнило покупку жилья, особенно для молодежи. Для новых заёмщиков условия ухудшились, однако для тех, кто уже имеет ипотеку, средняя ставка составляет 2,7%. Постепенное снижение ставок может улучшить ситуацию.

В 2023 году типичная пара тратила 64% дохода на покупку жилья (80 кв. м), в то время как на аренду — 39%. Предполагается, что такая разница сохранится и в 2025 году. Вакантность на рынке аренды остаётся низкой: менее 2% в Копенгагене и около 3% по стране. Существенного увеличения предложения не ожидается. Высокий спрос и ограниченное предложение будут продолжать повышать арендные ставки. Приватизация и инвестиции в жильё могут снизить объём доступного арендного фонда, усугубляя проблемы с доступностью.

Количество разрешений на строительство упало более чем на 40% с 2022 года, несмотря на растущий спрос. Муниципальные планы предполагают строительство 40 000 новых домов за 12 лет, но высокие издержки сдерживают застройщиков. В 2025 году ожидается рост числа разрешений на строительство благодаря повышению стоимости недвижимости.

Рынок жилья остается устойчивым благодаря росту доходов и стабильному рынку труда. В 2025-2026 годах ожидается повышение цен на 4-5%, что сохранит высокий порог входа. Для инвесторов наибольший интерес представляет студенческое жильё с улучшенными условиями проживания, на которое растёт спрос.

Логистика

Цепочки поставок и уровни запасов нормализуются, однако снижается потребительская уверенность, что привело к сокращению спроса на логистические площади. Спрос в 2024 году был ниже, чем ранее, но в 2025 году ожидается улучшение ситуации.

Уровень поглощения снизился, и за последние 12 месяцев средняя ставка вакантных площадей увеличилась почти на 70 базисных пунктов. Предполагается, что в 2025 году ситуация стабилизируется, арендаторы получат более благоприятные условия, однако остаются опасения по поводу устаревших объектов.

Улучшение условий на рынке спроса и предложения дает арендаторам больше возможностей для переговоров. Это также приводит к тому, что сегмент премиум-рынка остается более защищенным. Однако рост арендных ставок в премиум-сегменте будет умеренным. В 2025 году в странах Европы арендные ставки могут вырасти в среднем на 1,8%, а в Дании — на 2,0%.

Выбор зданий становится ключевым фактором, так как арендаторы имеют больше вариантов и начинают внедрять стратегии по обеспечению будущей устойчивости своих цепочек поставок. Это включает в себя гарантию, что характеристики их складов соответствуют текущим и будущим потребностям.

Среди других важных трендов остается внимание к локации объектов, близости к рабочей силе и потребителям. Рост спроса на объекты легкой промышленности продолжит поддерживать повышение арендных ставок, потому что такие объекты обеспечивают гибкость арендуемых площадей.

Рост электронной коммерции замедлился, но она по-прежнему требует значительных логистических площадей, что будет поддерживать спрос. К 2028 году онлайн-покупки составят более 20% розничных продаж в Дании. Увеличение объемов электронной коммерции потребует больше пространства для реверсивной логистики — возврата товаров в цепочку поставок.
Ожидается ежегодный рост цен на логистические объекты на 5%. Сектор логистики продолжает привлекать инвесторов благодаря высокой доходности. Снижение ставок может стимулировать активность на этом рынке.

Офисная недвижимость

В 2025 году ожидается умеренное восстановление рынка аренды офисных помещений, поддерживаемое ростом занятости в этом секторе и стабильными показателями посещаемости. После постепенного увеличения к декабрю возможно приближение к историческим уровням арендной активности.

Спрос на высококачественные офисы продолжит способствовать поляризации рынка. Несмотря на общее снижение предложения помещений в 2025 году, вакантность в премиальных офисах останется низкой, что сделает их ещё более привлекательными. В то же время объем свободных площадей в менее качественных зданиях увеличится. Арендаторы будут всё чаще предпочитать премиальные помещения, которые предлагают более комфортную рабочую среду. В связи с этим динамика сегмента офисов изменится.

Сохранятся тенденции на оптимизацию офисных помещений и аренду объектов, которые обеспечат высококачественную среду для сотрудников. Этот сдвиг в подходах приведёт к более стабильному и конкурентному рынку. Продолжающиеся тренды на сокращение портфелей и необходимость повышения операционной эффективности останутся вызовами для бизнеса. Кроме того, арендаторы по-прежнему будут осторожно подходить к заключению долгосрочных договоров, стремясь к гибкости в условиях быстро меняющегося рынка.

Ограниченное предложение премиальных офисных помещений, наряду с высокими строительными затратами и снижением доступности новых объектов, будет способствовать дальнейшему росту арендных ставок на премиальные офисы. Сокращение числа новых объектов, вызванное высокими строительными затратами и сложностями с финансированием, дополнительно ограничит доступные варианты для арендаторов.

В 2024 году инвестиционная активность была низкой. Ранее иностранцы играли важную роль на рынке офисов в Дании, однако в 2024 году преобладали внутренние инвесторы из-за экономических сложностей. В 2025 году ожидается возвращение иностранных инвесторов. С увеличением ликвидности на рынке, вероятно, будет больше крупных сделок, в ходе которых появится возможность продать стабилизированные активы, которые удерживались на рынке в ожидании более выгодных условий.

В последнее время наблюдается рост интереса к оптимизации доходности, что приводит к коррекциям цен в некоторых секторах. Это создаёт возможности для инвесторов приобретать вторичные активы по сниженным ценам и приводить их в соответствие с действующими и ожидаемыми нормативными требованиями. Однако значительными преградами остаются капитальные затраты, которые сильно снижают доходность.

Рынок розничной недвижимости

В 2025 году ожидается дальнейшее улучшение потребительского спроса в связи с ростом доходов и позитивными экономическими прогнозами. Снижение процентных ставок поможет стимулировать потребительскую уверенность и расходование средств. Это восстановление будет постепенным, но оно создаст крепкую основу для розничных компаний.

Эксперты ожидают новых попыток реализации планов расширения в различных типах объектов, включая торговые центры, магазины на центральных улицах и розничные парки. Однако уровень вакантных помещений в премиальных локациях останется высоким, что будет представлять вызов для розничных арендаторов в поисках наилучших мест для расширения. Продолжится оптимизации существующих для создания уникального клиентского опыта. Именно это станет приоритетным трендом, а не расширении в новые локации.

Продуктовые магазины и розничные парки продолжают оставаться наиболее привлекательными сегментами для инвестиций в розничную недвижимость. Эти активы продемонстрировали хорошую динамику, и ожидается, что в 2025 году они останутся фаворитами среди инвесторов, а улучшение ценовых условий будет служить стимулом для сделок.

Объекты на центральных улицах останутся небольшой долей в инвестиционном портфеле. Это в значительной степени объясняется ограниченной доступностью крупной недвижимости. Кроме того, возможность дальнейших корректировок цен на рынке торговых объектов в центральных районах может ограничить активность сделок. Согласно опросу инвесторов CBRE 2025 года, 40% инвесторов ожидают дальнейших снижения цен на подобные здания в центральных районах, что может еще больше сдержать инвестиции в этот сегмент.

Неравномерное восстановление

Эксперты ожидают, что рынок инвестиций в недвижимость Дании будет восстанавливаться постепенно, но неравномерно. Все более важное значение приобретают качество объектов, ликвидность, смягчение рисков. Страна сохраняет стабильный экономический рост, во многом благодаря фармацевтическому сектору, который остаётся ключевым драйвером. В 2022 году он обеспечил 88% прироста ВВП, в 2023 году – 48%. В 2025-м ожидается некоторое снижение его влияния на фоне роста других отраслей.

Инфляция в 2024 году опустилась ниже 2%, что способствует росту экономики. Снижение банковских ставок улучшило доверие потребителей и бизнеса. В 2025 году ожидается дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, что создаст благоприятные условия для инвестиций.

Однако остаются риски, среди которых геополитическая нестабильность, возможные торговые споры и колебания цен на сырьё. Тем не менее, Дания остаётся устойчивой по сравнению с другими странами ЕС. Основной интерес инвесторов по-прежнему сосредоточен на индустриальных и жилых активах, тогда как офисная недвижимость сталкивается с трудностями.
В целом, 2025 год обещает стать годом дальнейшего восстановления рынка недвижимости, при этом основные вызовы связаны с глобальной экономической неопределённостью.