Рынок офисной недвижимости Нью-Йорка: инвестиционный ренессанс класса A

Фото: Wikipedia

На рынке офисной недвижимости Нью-Йорка наметился отчётливый тренд: премиальные здания становятся центром инвестиционного интереса. После затяжной паузы внимание сместилось к активам, которые демонстрируют устойчивость и высокий спрос среди арендаторов. Особенно активно развивается сектор ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью класса A – это отражает точечное восстановление доверия к сектору и формирует новый виток деловой активности в крупнейшем мегаполисе США.

Рост интереса к премиальным объектам

В 2025 году инвесторы вновь проявляют активность в сфере облигаций, обеспеченных премиальной офисной недвижимостью (CMBS), пишет Bloomberg. Только в феврале приобретено таких облигаций на сумму более $4,5 млрд – максимальный показатель за последние пять лет.

Особым спросом пользуются так называемые «трофейные» здания – современные, высококлассные офисные комплексы, расположенные в престижных районах Манхэттена. Среди них Seagram Building, MetLife Building, а также небоскрёб The Spiral и знаменитый Rockefeller Center. Облигации, обеспеченные такими объектами, интересны страховым компаниям, которые ищут инструменты с длительным сроком и высоким доходом для покрытия аннуитетных обязательств.

По словам Эда Риардона, стратега по CMBS в Deutsche Bank, страховые компании сейчас активно инвестируют в премиальные офисные активы, так как это позволяет им получать более высокую доходность в условиях роста ставок. В то же время премии по более рискованным траншам CMBS существенно сократились – с 325 базисных пунктов в прошлом году до менее 200 базисных пунктов по сделке с Seagram Building в феврале 2025 года.

Контраст между сегментами

В то время как элитные здания вызывают ажиотаж, недвижимость классов B и C продолжает испытывать трудности. Объекты в менее привлекательных локациях и с устаревшей инфраструктурой сталкиваются с ростом дефолтов и издержек на обслуживание. Уровень проблемной задолженности по ипотечным бумагам, обеспеченным офисами в Нью-Йорке, превысил 10%, а показатель изъятий офисных зданий за долги в регионе Нью-Йорк – Нью-Джерси – Коннектикут вырос до 1,86%. Для сравнения: пять лет назад было 0,06%.

Портфельный управляющий в MacKay Shields Закари Аронсон подчёркивает, что рынок всё заметнее делится на успешные и проблемные активы: инвесторы стремятся к современным зданиям с высоким качеством, в то время как устаревшие офисы остаются в стороне.

Бум на Парк-авеню

Одним из эпицентров офисного бума стала Парк-авеню в Мидтауне. В конце 2024 года здесь развернулась настоящая битва за квадратные метры между крупнейшими финансовыми корпорациями. Citadel, JPMorgan Chase и Elliott Investment Management арендуют или расширяют свои площади в таких зданиях, как 280 Park Ave и Seagram Building. В некоторых случаях владельцы зданий пересматривали действующие аренды, чтобы освободить место под новых, более платёжеспособных арендаторов.

Согласно данным CBRE Group, уровень вакантности на Парк-авеню в декабре составлял менее 7%, тогда как по Манхэттену в целом он превышал 20%. При этом арендные ставки в самых востребованных зданиях Плаза-дистрикта были в четыре раза больше, чем в наименее популярных зданиях.

Ограниченное предложение и эффект локализации

Аналитики отмечают, что после пандемии COVID-19 девелоперы сократили количество новых проектов. В конце 2024 года в стадии строительства находились лишь 2,5 млн кв. футов (около 232 тыс. кв. м) новых офисов, 80% из которых уже были сданы в аренду. Это создало дефицит качественного предложения и усилило спрос на здания рядом с транспортными хабами, в частности у Grand Central Terminal.

На фоне этого дефицита компании стремятся закрепиться в самых востребованных локациях. Операционный директор Blue Owl Capital Андрю Полланд пояснил, что организация увеличила своё присутствие в Seagram Building на 73%, поскольку партнёры и клиенты находятся в этом районе, «логично быть рядом с ними». Генеральный директор девелоперской компании Tishman Speyer Роб Спейер добавил, что высококлассные здания с удачной локацией снова открыты для бизнеса, «это сильный сигнал для инвесторов».

Перспективы рынка

По оценкам Barclays, в 2025 году выпуск облигаций, обеспеченных частной коммерческой недвижимостью, вырастет на 30% по сравнению с 2024-м и достигнет $145 млрд. Аналитики Bank of America и JPMorgan прогнозируют объёмы от $110 до $135 млрд. Предполагается, что стабилизация рынка может способствовать возвращению интереса и к менее престижным офисным объектам.

«Мы видим первую волну возвращения инвесторов в сектор CMBS, – отмечает Чарльз Соррентино, руководитель инвестиционного направления в Rithm Capital. – Сейчас в фокусе находятся объекты класса A с умеренным уровнем заёмных средств и устойчивой структурой».

Заключение

Рынок офисной недвижимости Нью-Йорка вступил в фазу дифференцированного восстановления. Элитные объекты, обладающие высокой инвестиционной привлекательностью, становятся локомотивом сектора. Интерес со стороны страховых компаний и институциональных инвесторов обеспечивает спрос на бумаги, обеспеченные недвижимостью класса A. В то же время объекты более низкого уровня продолжают терять позиции, сталкиваясь с вакантностью, ростом обслуживания долга и снижением рыночной стоимости.

Ситуация на конец 2024 года, описанная в одном из источников, подчеркивает фундаментальные предпосылки к разрыву между премиальными и вторичными офисами, и данные начала 2025-го лишь усиливают эту тенденцию. Если экономическая стабильность сохранится, а компании продолжат возвращение к очному формату работы, можно ожидать дальнейшего укрепления интереса к высококачественным офисным активам, особенно в ключевых локациях Манхэттена.

Читайте также:

Продажи жилья в США начали расти

Перспективы развития мегаполисов: рейтинги и тренды

Мигрантам в США предлагают немедленно уехать с помощью мобильного приложения

Трамп пообещал иностранцам «золотую карту» США

Глобальные экономические тенденции 2025