Рынок краткосрочной аренды в Европе 2024-2025 гг. и его перспективы: исследование International Private Investment

Основные данные
۰ 854 млн ночей краткосрочной аренды в ЕС в 2024 году
۰ Рост на 18,8% по сравнению с 2023 годом

ТОП-регионы
۰ Адриатическое побережье (Хорватия)
۰ Андалусия (Испания)
۰ Прованс (Франция)

Ситуация в отдельных странах
۰ Испания, Франция, Италия - лидеры по объему
۰ Барселона планирует полный запрет краткосрочной аренды
۰ Португалия ограничила выдачу новых лицензий в Лиссабоне
۰ Великобритания, Норвегия, Швейцария - ограничения до 90 дней в год
۰ Турция ужесточила правила выдачи лицензий
۰ Дубай требует обязательной регистрации объектов

Грузия - звезда региона
۰ Рост числа ночей на 35%
۰ Отсутствие жестких ограничений
۰ Перспективный рынок в Тбилиси и Батуми

Решение для инвесторов - апарт-отели:
۰ Не подпадают под ограничения на аренду квартир
۰ Легальная краткосрочная сдача
۰ Стабильный доход без юридических рисков

Полное исследование

По данным Eurostat, в 2024 году через платформы краткосрочной аренды (Airbnb, Booking, Expedia и TripAdvisor) в Евросоюзе было забронировано 854,1 млн ночей. Это на 18,8% больше, чем в 2023 году. Из этого объема около 54 млн ночей пришлись на частное краткосрочное жилье, не связанное с отельным бизнесом.

Особый рост наблюдался на юге Европы, где теплый климат и богатое культурное наследие привлекли миллионы туристов. Три региона стали абсолютными лидерами:

- Адриатическое побережье Хорватии - 25,2 млн ночей,

- Андалусия (Испания) - 17,2 млн ночей,

- Прованс-Альпы-Лазурный берег (Франция) - 15,6 млн ночей (источник).

Таким образом, в 2024 году рынок краткосрочной аренды в ЕС не только восстановился после пандемии, но и превзошел показатели 2019 года.


ТОП-10 стран


190 млн ночей аренды в Испании объясняются не только высокой популярностью прибрежных регионов, но и внутренним туризмом.

Франция, которая занимает второе место, усилила позиции благодаря популярности Прованса и Парижа.

Италия показала уверенный рост за счет расширения туристического потока в свои южные регионы.

Германия также ориентирована преимущественно на внутренний рынок аренды.

Хорватия удивила высоким приростом в 22% благодаря активной рекламе Адриатического побережья.

Португалия и Греция демонстрируют стабильный рост, поддерживаемый политикой "золотых виз" и туристическими кампаниями.

Нидерланды показали умеренный прирост, главным образом за счет Амстердама, несмотря на действующие ограничения на аренду.

Европейские страны вне ЕС

По данным AirBNB, рост краткосрочной аренды в Швейцарии составил 12%, при этом действуют строгие ограничения: сдавать жилье можно не более чем на 90 дней в год без лицензии.

Норвегия показала устойчивость рынка, в частности в Осло и Бергене. Однако действует лимит в 90 дней аренды без лицензии.

В Великобритании Лондон, Эдинбург и Манчестер сохраняют высокую загрузку объектов. Ограничение на аренду в 90 дней действует без необходимости лицензирования.


Соседние регионы

В сравнении с Европой, соседние рынки стран региона показывают разную степень зрелости:

По данным Министерства туризма Египта, в 2024 году было проведено около 18 млн ночей краткосрочной аренды. Ограничений на аренду нет, но сектор недостаточно регулируем и рискован для инвесторов.

В 2024 году рынок краткосрочной аренды в Турции достиг 50 млн ночей, сообщает Daily Sabah. Однако, с октября 2024 года введены новые ограничения: сдавать жилье можно только с лицензией, которая выдается ограниченно.

В Дубае количество ночей аренды превысило 30 млн в 2024 году, информирует Visit Dubai. Однако в Эмиратах высокий уровень регулирования, обязательная регистрация каждой квартиры для краткосрочной аренды через DTCM (Департамент туризма и коммерческого маркетинга).

Грузия: В 2024 году зарегистрировано около 12 млн ночей. Рост составил более 35% по сравнению с 2023 годом, пишет Agenda.ge. Грузинский рынок отличается простотой регистрации объектов, низкими налогами и отсутствием строгих ограничений на краткосрочную аренду.

Законодательные ограничения на краткосрочную аренду в Европе

Испания: Барселона планирует запретить краткосрочную аренду квартир к 2028 году, сообщает El País. Также уже сейчас введены жесткие ограничения в Мадриде, Валенсии и на Балеарских островах.

Франция: В Париже частное жилье можно сдавать максимум 120 дней в году, напоминает Paris.fr. Для увеличения срока нужна регистрация и соответствие определенным требованиям.

Германия: В Берлине действует правило - сдавать квартиру можно только с разрешением Департамента по городскому развитию и жилищному строительству.

Португалия: С 2024 года в Лиссабоне и Порту ограничен выпуск новых лицензий AL (Alojamento Local) для краткосрочной аренды, пишет Idealista.

Таким образом, тренд в ЕС таков: спрос на краткосрочную аренду растет, но законодательное давление увеличивается.


Как обойти ограничения: инвестиции в апарт-отели

Одним из решений для инвесторов является покупка номеров в апарт-отелях, которые:

- имеют лицензии на гостиничную деятельность,

- проектируются изначально для краткосрочного проживания,

- не подпадают под ограничения, действующие для жилой недвижимости (Colliers International).

Такой подход позволяет получать стабильный доход, легально работать на рынке аренды и избегать рисков, связанных с изменениями законодательства.

Грузия – перспективный лидер

Грузия сегодня признана одним из самых быстрорастущих рынков краткосрочной аренды в регионе. В 2024 году:

- зарегистрировано более 12 млн ночей;

- рост количества объектов краткосрочной аренды составил 35%;

- законодательство остается либеральным, владельцам недвижимости не требуется получать отдельные лицензии для сдачи жилья посуточно;

Тбилиси и Батуми становятся центрами инвестиционной привлекательности, благодаря программам поддержки туристической инфраструктуры.

Аналитики Colliers Georgia прогнозируют дальнейший рост рынка в пределах 10-15% в год до 2027 года, что делает Грузию наиболее перспективным направлением для инвестиций в краткосрочную аренду жилья в этом регионе мира.