Краткосрочная аренда жилья в Испании: ограничения 2025 года

Фото: elPais.com

Испания пересматривает туристическую политику, ужесточая правила посуточной сдачи жилья после многочисленных протестов. Цель – сдержать рост цен, вернуть квартиры на рынок долгосрочной аренды и защитить интересы горожан. Эти меры могут обернуться потерями для инвесторов, рассчитывавших на доход от подобного бизнеса.

Малага: заморозка туристических лицензий

С 14 января 2025 года в Малаге действует трехлетний мораторий на регистрацию новых туристических апартаментов в 43 районах города, сообщает ETIAS.com. В этих районах доля туристической аренды превышает 8% от жилого фонда, что усиливает дефицит доступной недвижимости. Ограничения направлены на снижение давления на рынок недвижимости и сохранение городских кварталов для постоянного населения.

Действующие объекты с туристической лицензией продолжат работу. Однако жилье, зарегистрированное после 22 февраля 2024 года и не имеющее отдельного входа или автономных коммунальных систем, может лишиться разрешения. По данным на начало 2025 года, в Малаге насчитывается около 12 653 туристических апартаментов, предлагающих более 65 000 мест для размещения. Рост числа таких объектов усилил давление на рынок аренды и вызвал протесты местных жителей.

В марте мэр Малаги Франсиско де ла Торре объявил о намерении распространить мораторий на весь город. Он подчеркнул необходимость пересмотра генерального плана развития (PGOU) для более эффективного регулирования краткосрочной аренды, пишет El País.

Другие города: запреты в Мадриде, Аликанте и Севилье

В Мадриде туристическая аренда запрещена в историческом центре, а также в жилых комплексах, где большинство собственников выступает против такой деятельности, отмечает Idealista. С ноября 2024 года власти столицы ввели запрет на размещение туристического жилья в зданиях без отдельного входа. Также установлено ограничение: максимум одна туристическая квартира на дом.

Севилья ограничивает количество туристических объектов – максимум 10% от общего числа жилых помещений в каждом районе. Это тоже делается для предотвращения вытеснения местных жителей и сохранения доступной недвижимости. Меры сопровождаются усилением контроля за соблюдением лицензионных требований.

В Аликанте с января 2025 года действует двухлетний мораторий на выдачу новых лицензий на краткосрочную аренду жилья. По данным городского совета, более 3 200 объектов сдавались без разрешений. Сейчас проводится аудит для выявления максимально допустимого количества туристических квартир по районам.

Барселона: запрет краткосрочной аренды и повышение налога

С 2028 года в Барселоне вступает в силу полный запрет на краткосрочную аренду жилья. Это первый крупный город в Испании, принявший столь радикальные меры. Муниципалитет заявил, что массовая сдача квартир туристам подорвала рынок доступного жилья: за последние 10 лет арендные ставки в городе выросли на 68%. По официальным данным, более 10 000 объектов используется для краткосрочной аренды, что способствует вытеснению постоянных жителей из центральных районов.

Верховный суд Испании подтвердил законность решения, отклонив апелляцию собственников, что фактически открыло путь к полному запрету. Мэрия не будет продлевать лицензии, срок действия которых истекает к 2028 году. Параллельно власти наращивают строительство гостиниц за пределами центра и перераспределяют туристические потоки.

Дополнительное давление на рынок оказывает и повышение туристического налога. С 2025 года его размер увеличится до 15 евро в сутки с человека. Повышение будет поэтапным, чтобы бизнес успел адаптироваться. Новый налог затронет не только отели, но и объекты, сдаваемые через платформы вроде Airbnb. По замыслу властей, не менее 25% доходов от налога будет направлено на финансирование программ по обеспечению доступным жильем.

Общий вектор изменений в ЕС

С 1 июля 2025 года в Испании вступает в силу обязательный реестр краткосрочной аренды. Владельцы обязаны получить регистрационный номер – без него размещение объявлений на платформах будет запрещено. Закон направлен на повышение прозрачности и налогового контроля.

Параллельно власти инициировали расследование против Airbnb. В декабре 2024 года платформу обвинили в размещении тысяч нелицензированных объявлений. Штрафы могут достигать 100 000 евро или быть кратными прибыли от нарушений, пишет Reuters. Представители платформы Airbnb заявили, что требуют от пользователей соблюдать правила и готовы оспаривать обвинения.

Испания не одинока в своих действиях. Подобные меры обсуждаются в Амстердаме, Венеции, Лиссабоне. Города стремятся сократить туристическую нагрузку и сохранить доступное жилье для местного населения. Это может привести к ужесточению аренды, визовой и миграционной политики в ЕС.

Эксперты отмечают, что ограничения на краткосрочную аренду вызывают острые споры, но модель «жилья ради прибыли» постепенно уходит в прошлое. На смену ей приходит концепция: «жилье для жизни». При этом новые правила могут лишить стабильного дохода тех, кто вкладывал средства в недвижимость с расчетом на краткосрочную сдачу. Инвестиционная привлекательность Испании и других стран Европы в связи с этим резко снижается.

Читайте также:

Окупасы в Испании: как мэр Бадалоны выгнал захватчицу жилья

Активность основных иностранных покупателей недвижимости Испании снизилась

На побережье Испании прогнозируют снижение количества сделок на 6%

Испания планирует ограничить покупку недвижимости гражданами стран, не входящих в ЕС

Топ-10 стран для инвестиций в недвижимость в 2025 году: перспективные рынки