Коммерческая недвижимость Европы: спад сделок и инвестиционная пауза

Рынок коммерческой недвижимости в Европе начал показывать признаки восстановления в 2024 году, но уже в первом квартале 2025-го этот рост сменился новым спадом, сообщает Bloomberg со ссылкой на отчет MSCI. Объем сделок с объектами этого сегмента сократился на 11% по сравнению с предыдущим кварталом. Всего за январь-март заключены договоры на сумму €41 млрд – это минимум с третьего квартала 2023 года и второй самый низкий квартальный показатель с 2012 года.

Глава исследовательского подразделения MSCI по региону EMEA Том Лихи поясняет, что рост обеспокоенности инвесторов вызван новыми торговыми пошлинами, экономической нестабильностью и политикой администрации Трампа. Ключевой фактор текущего снижения активности: разрыв между ожиданиями покупателей и продавцов, особенно в условиях быстро изменяющихся макроэкономических ориентиров.

Этот разрыв возник еще в 2022-2023 годах, когда завершилась эпоха низких процентных ставок. Инвесторы начали требовать более высокую доходность, а продавцы не были готовы к быстрой переоценке активов. Как следствие, рынок прошёл через семь кварталов подряд со снижением объёмов сделок, прежде чем показал признаки восстановления во втором квартале 2024 года.



На фоне общего снижения инвестиционной активности в Европе, некоторые рынки демонстрировали признаки устойчивости. Так, коммерческое кредитование в Великобритании показало положительную динамику в 2024 году. Согласно отдельному исследованию Bayes Business School, объем новых займов вырос на 11% и составил £36,3 млрд. Подъем был обусловлен всплеском активности в четвертом квартале, последовавшим за двумя снижениями ключевой ставки Банком Англии во второй половине года. Однако устойчивый рост оказался неоднородным. Количество кредитов с просрочкой увеличилось с 4,9% до 5,9% за полгода, что сигнализирует о сохраняющихся рисках на фоне нестабильной финансовой среды. Это может ограничить готовность банков наращивать кредитование в 2025 году, особенно в условиях глобальной волатильности.

Financial Times отмечает рост спроса на первоклассные офисы в центральных районах таких городах, как Лондон. В то же время владельцы недвижимости, расположенной на окраинах или даже немного за пределами центра испытывают трудности. И такие тенденции отмечены не только в Великобритании.

По данным Savills, в среднем за последние пять лет арендная плата в центральных деловых районах Европы выросла более чем в два раза по сравнению с другими районами. В Милане, по данным CBRE, в первом квартале доля вакантных площадей в центральном деловом районе составила всего 2,4% по сравнению с 11% в остальной части города. В Финляндии компания Sponda, принадлежащая Blackstone, сообщает о растущем числе компаний, желающих переехать из пригородов Хельсинки в центральные районы города. Это явление способствовало росту арендной платы на 14% за последний год.

Согласно данным MSCI, за 12 месяцев до марта в центральных деловых районах Европы было продано офисов на 26 млрд евро, профинансировано или рекапитализировано на 25% больше, чем в прошлом году. За пределами центральных деловых районов, напротив, объёмы сделок упали на 10% до 20 млрд евро.

В отчете Colliers отмечено, что в первом квартале 2025 года рынок коммерческой недвижимости Германии демонстрирует признаки оживления. Объем сделок составил 5,2 млрд евро, что на 9% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но их количество увеличилось на 10%. Доходность основных активов, особенно в сфере офисной и логистической недвижимости, оставалась стабильной в течение последних трёх месяцев.

Эксперты компании тоже отмечают проблемы, связанные с геополитическими факторами. Кроме того, в Германии произошли кардинальные изменения в правительстве, что также повлияло на рыночную активность. Отмечено разочарование инвесторов в связи со значительным ростом долгосрочных процентных ставок и доходности облигаций. В течение года более высокая волатильность альтернативных инвестиций по сравнению с недвижимостью может снова стать важным аргументом в пользу покупки.

Наряду с традиционными сегментами коммерческой недвижимости, стремительный рост демонстрирует сектор специализированной инфраструктуры. По прогнозам CBRE Group, в 2025 году на европейском рынке появятся центры обработки данных, на которые будет приходиться 937 мегаватт потребляемой электроэнергии, на 43% больше, чем в 2024-м. Это станет новым рекордом для региона и способно привести к росту инвестиционной активности на пяти крупнейших рынках дата-центров Европы (Франкфурт, Лондон, Амстердам, Париж, Дублин).

MSCI не исключает, что высокая волатильность на публичных рынках может сыграть на руку сектору прямых инвестиций в коммерческий сегмент. По мнению Тома Лихи, в новых условиях стабильность и низкая ликвидность таких активов становятся достоинством, особенно по сравнению с колебаниями на фондовых рынках. Такой сдвиг в восприятии рисков может изменить стратегию крупных институциональных инвесторов, особенно если непредсказуемость геополитической повестки сохранится. Таким образом, хотя в отдельных сегментах сохраняется спрос, общая картина по-прежнему зависит от макроэкономических решений и политической стабильности.

Читайте также:

В Европе резко сократилось количество офисных сделок

International Private Investment: Анализ рынка недвижимости в Европе в 2025 году

Выгодно ли инвестировать в австрийскую недвижимость? Цены, арендные ставки, доходность в 2025 году - исследование International Private Investment

Как выбрать страну для бизнес-иммиграции в 2025 году - исследование International Private Investment

Индекс устойчивости FM 2025: самые стабильные страны для бизнеса и инвестиций