Крупный застройщик из Гонконга уходит с китайского рынка: причина – давление кредиторов

Фото: Bloomberg

Гонконгская девелоперская группа New World Development (NWD) приступила к продаже недвижимости в материковом Китае после заключения крупнейшего в своей истории соглашения о рефинансировании на 88,2 млрд гонконгских долларов ($11,2 млрд), оформленного 30 июня. Об этом сообщает Bloomberg.

Компания реализует объекты по частям, включая проекты K11 в Шанхае, Ханчжоу и Шэньчжэне. Потенциальным покупателям предлагаются отдельные лоты — такой подход позволяет ускорить сделки и быстрее восстановить ликвидность. В приоритете — частные инвестиционные фонды и структуры, готовые оперативно принимать решения. Продажа активов стала обязательным условием консорциума банков-кредиторов, согласовавших июньское финансирование.



Рефинансирование было закрыто в день, когда истекали ограничения по займам. При нарушении компания рисковала досрочным взысканием долгов. В результате срок погашения HK$63,4 млрд, приходившихся на 2024–2025 годы, был перенесён на три года. Девелопер предоставил в залог около 40 объектов недвижимости, включая комплекс Victoria Dockside в центре Гонконга. Кредиты со сроком погашения после 2027 года — на сумму HK$24,1 млрд — не были пересмотрены, однако требуют дополнительного обеспечения. Общий объём обязательств компании на конец 2024 года составлял HK$210,9 млрд. Помимо банковской задолженности, девелоперу предстоит погасить облигации на сумму $7,9 млрд.

Дополнительно NWD рассчитывает привлечь до HK$15,6 млрд под залог Victoria Dockside. По словам аналитика Morningstar Джеффа Чжана, рефинансирование дало лишь краткосрочную передышку, но не сократило общий объём долга. По оценке Bloomberg Intelligence, чистый долг компании составлял 96% капитала акционеров. К моменту заключения сделки акции NWD потеряли более 90% от своего пикового значения 2019 года.

Экономика Гонконга: бюджетные решения в условиях стагнации

Рынок недвижимости Гонконга испытывает затяжную стагнацию. Цены на жильё достигли минимального уровня за девять лет, аренда офисов подешевела на 40% с 2019 года. Торговые центры сталкиваются с ростом вакантности и снижением выручки: туристический поток из материкового Китая остаётся ограниченным. Для девелоперов ключевыми источниками дохода остаются продажи жилья и аренда коммерческой недвижимости.

По данным Bloomberg Intelligence, на конец 2023 года завершённые инвестиционные объекты NWD в материковом Китае оценивались в HK$50 млрд ($6,4 млрд). Башня K11 в Шанхае выставлена на продажу за 2,85 млрд юаней ($397 млн). Более 50% всех продаж компании в 2023–2024 финансовом году пришлись на КНР. У Sun Hung Kai Properties аналогичный показатель составил около 30%, что делает New World более чувствительной к спаду в китайской экономике.

Ранее в этом году New World вела переговоры с государственными компаниями КНР о возможной полной продаже бизнеса, но соглашение достигнуто не было. В текущем формате компания сосредоточилась на частичной распродаже активов и выполнении обязательств перед кредиторами.



Финансовые трудности сопровождались изменениями в управлении. В 2024 году компания зафиксировала первый за 20 лет годовой убыток. После этого пост CEO покинул Эдриан Ченг, внук основателя группы. Его преемник Эрик Ма проработал два месяца, после чего в ноябре 2024 года руководителем была назначена Echo Huang. Для крупных гонконгских девелоперов с семейной структурой управления такая частая смена руководства нехарактерна.

Компания остаётся под контролем семьи Ченг, чьё состояние Bloomberg оценивает в $25,5 млрд. В структуру группы входят ювелирная компания Chow Tai Fook и гостиничная сеть Rosewood, управляемая Сонией Ченг. Ранее семья предпринимала попытки финансовой поддержки — в частности, через выкуп дочерней структуры и предоставление порядка 21,7 млрд гонконгских долларов, но долговая нагрузка продолжила расти.

По оценке S&P Global Ratings, возможный дефолт крупного застройщика в Гонконге способен привести к сокращению продаж новостроек в два раза и снижению цен до 7% в 2025 году. Это ухудшит долговые показатели остальных игроков, повысит риск невозвратных кредитов и усилит давление на банковскую систему. Уровень экспозиции кредитных организаций к New World не раскрывается, однако масштабы группы предполагают системные последствия для финансовой устойчивости.

Сделка по рефинансированию позволила компании выиграть время, но условия предусматривают обязательную продажу активов и сокращение долга. Исход сделок с проектами K11 и Victoria Dockside во многом определит устойчивость девелопера и влияние текущего кризиса на финансовую систему Гонконга.