Глобальные тренды в недвижимости и изменяющееся поведение сверхбогатых: анализ Wealth Report 2025

Фото: Countryandtownhouse.com

Международная компания Knight Frank в ежегодном отчете Wealth Report 2025 представила свежие данные о динамике мирового рынка элитной недвижимости и поведении лиц с состоянием свыше 30 млн долларов (UHNWI). Исследование отражает сдвиги в экономике, изменении ценностных ориентиров и инвестиционных приоритетов богатейших людей мира, что напрямую определяет спрос на жилье класса prime и super-prime в ключевых мегаполисах.

Рост количества сверхбогатых остается устойчивым: при мировом экономическом росте около 3% ежедневно появляются 268 человек с состоянием более 10 млн долларов и 11 человек, превышающих порог в 100 млн. При этом 60% сверхбогатых сосредоточены в двух странах – США (40%) и Китае (20%). Такая концентрация капитала делает эти рынки ключевыми для глобальных сделок с элитной недвижимостью, особенно на фоне валютных колебаний, которые часто открывают «окно возможностей» для международных покупателей.



Среди географических сдвигов Knight Frank фиксирует заметное усиление роли Дубая, который стал мировым лидером по количеству сделок в сегменте super-prime (объекты стоимостью от 10 млн долларов и выше). На его долю в 2024 году пришлось около 20% всех таких покупок в мире, что объясняется активным интересом инвесторов из Индии и Китая. В Майами и Палм-Бич продолжается бум премиальных сделок (+118% и +170% соответственно), что связано с миграцией состоятельных американцев в штаты с низкими налогами. В то же время Нью-Йорк демонстрирует умеренный рост из-за перенасыщения рынка и ухода части UHNWI в более выгодные с фискальной точки зрения регионы.

В Лондоне стоимость объектов prime с 2014 года снизилась на 17% в фунтах и более чем на 35% в долларовом выражении из-за падения курса. Несмотря на это, британская столица сохраняет статус третьего по стоимости super-prime рынка, но дальнейшему росту мешают высокие налоги на недвижимость и сохраняющаяся политическая неопределенность после Brexit. Сингапур впервые обогнал Гонконг по объему сделок с премиальной недвижимостью, но рост сдерживается налогом на покупку для нерезидентов, который достигает 60%.

Европейский рынок по-прежнему удерживает Монако, где цены на недвижимость остаются вдвое выше, чем в центре Лондона. Здесь крайне ограничено предложение земли, а налоговые преимущества сохраняют стабильный спрос со стороны состоятельных клиентов.



С точки зрения поведения богатых отчет показывает, что традиционные приоритеты изменяются: около 65% представителей поколения миллениалов в сегменте UHNWI предпочитают инвестировать в активы с миссией и социально значимыми целями. При этом до 80% молодых сверхбогатых выражают желание сократить потребление и сделать портфель более «устойчивым» с точки зрения ESG. Это формирует новый тренд на «инвестиции с ценностями», когда вложения направлены не только на сохранение капитала, но и на поддержку экологии, инклюзии и других общественно значимых направлений.

Демографический срез UHNWI также претерпевает изменения: средний возраст миллиардеров вырос с 63 лет в 2014 году до почти 66 лет в 2024-м. Среди технобогачей этот показатель составляет около 57 лет, что свидетельствует о медленной передаче активов между поколениями. Женщины продолжают увеличивать долю в общем богатстве: за последние десять лет прирост составил 38%, но суммарная их доля остактся на уровне 11%, что отражает сохраняющийся гендерный дисбаланс среди крупнейших владельцев капитала.

Среди экономических факторов, влияющих на рынок prime и super-prime недвижимости, ключевым остается динамика процентных ставок: удорожание кредитования снижает активность сделок и стоимость привлечения капитала для инвесторов. При этом в США сохраняется инфляционное давление, а в Великобритании на фоне снижения цен на энергоносители наблюдается дезинфляция, что частично поддерживает спрос в Лондоне и на других европейских рынках.

Отдельным направлением становится трансформация самой концепции элитной недвижимости: современные покупатели, особенно из поколения Z и миллениалов, вск чаще ожидают от жилья не только эксклюзивности и статуса, но и возможности быть частью закрытого сообщества с сервисами уровня private members’ club. Это приводит к интеграции клубной культуры в жилые комплексы, отели и даже офисные пространства, формируя новую нишу «недвижимости с сообществом» – когда локация становится местом для нетворкинга и развития, а не просто местом проживания.



Ранее компания Knight Frank представила Prime Global Cities Index за четвертый квартал 2024 года, который позволяет оценить ситуацию на рынках отдельных городов. Индекс, отражающий динамику цен на элитное жилье, показал повышение на 3,2% – это максимальный рост с первого квартала 2024-го, когда показатель составлял 4,1%. Эксперты оценивают темпы позитивно, но подчеркивают, что за последние 20 лет средний рост индекса находился на уровне 5,3%. При этом в 34 из 44 анализируемых городов по итогам 12 месяцев цены на премиальное жилье демонстрировали положительную динамику, что подтверждает высокую устойчивость рынка к макроэкономической волатильности.

Сеул стал лидером рейтинга по годовым темпам роста – цены на luxury-объекты выросли на 18,4%. При этом за три месяца в столице Южной Кореи зафиксирован значительный прирост на 10,6%. Для сравнения, в предыдущих кварталах 2024 года Сеул показывал куда более скромные результаты: в первом квартале город был лишь шестым с 9,6% годового роста, во втором опустился на девятое место (4,6% за год), а в третьем сохранил показатели, но оказался на 14-й позиции. Стремительное ускорение в четвертом квартале позволило Сеулу впервые за год возглавить рейтинг.

Манила, которая лидировала на протяжении трех предыдущих кварталов, в четвертом уступила первенство: годовой рост составил 17,9%, но за три месяца цены в столице Филиппин снизились на 7,6% – это наибольшее квартальное падение среди 44 городов индекса. Такой разворот демонстрирует высокую волатильность на отдельных рынках Юго-Восточной Азии.

Дубай занял третье место с ростом цен на элитное жилье на 16,9% за год и 0,5% за квартал. В разные периоды 2024 года динамика рынка в эмирате оставалась нестабильной: от уверенного роста в начале года до резкого снижения цен во втором квартале, когда Дубай опустился на 35-е место рейтинга из-за падения стоимости жилья на 8,4%. В третьем квартале Дубай вернулся на второе место с годовым приростом на 16,9%.

На четвертой позиции по итогам октября-декабря 2024 года оказался Токио, где за год элитная недвижимость подорожала на 12,6%. При этом именно здесь отмечен крупнейший квартальный рост среди всех городов – 10,6%. Аналитики связывают рост с ослаблением иены, которое привлекает иностранных инвесторов, хотя в Японии процентные ставки достигли самого высокого уровня за 17 лет. Пятерку лидеров замыкает Найроби с годовым увеличением стоимости элитного жилья на 8,3% и квартальным на 1,6%. В течение года столица Кении постепенно укрепляла позиции в топ-10.



Среди других городов, показавших значительный рост в четвертом квартале, выделяются Дели (+6,7%), Мумбаи (+6,1%), Мадрид (+5,5%), Перт и Лиссабон (оба по +5,3%). Это подтверждает продолжающийся спрос на prime-недвижимость в ключевых экономических, туристических и деловых центрах Азии, Европы, Австралии и Ближнего Востока.

В нижней части рейтинга оказались города с отрицательной динамикой: Франкфурт (-0,1%), Нью-Йорк (-0,3%), Лондон (-1%), Шэньчжэнь (-1,6%), Окленд (-1,7%), Мельбурн (-1,9%), Вена (-2,6%), Гонконг (-2,8%), Веллингтон (-3,5%) и Пекин (-4,2%). Это отражает локальные проблемы – от высокой стоимости заимствований до политической нестабильности и ограничений для иностранных покупателей.

Knight Frank подчеркивает: несмотря на сохраняющуюся политическую и экономическую неопределенность, рынок элитной недвижимости демонстрирует высокую устойчивость. В двух третях городов зафиксирован положительный годовой рост. Спад наблюдался менее чем в 20% случаев. К концу 2024 года показатели по всем регионам мира стали более сбалансированными, приблизившись к среднему уровню индекса – 3,2%.

Данные отчета Knight Frank подтверждают: глобальный рынок prime-недвижимости продолжает оставаться привлекательным для инвестиций, несмотря на экономическую турбулентность. Однако смещение интереса к ESG-активам, рост влияния молодого поколения и трансформация потребительских ожиданий диктуют новые правила: выигрывают те рынки и девелоперы, кто умеет сочетать высокие стандарты качества с предложением уникального жизненного опыта для состоятельных клиентов.



Отдельно аналитики International Private Investment отмечают растущую привлекательность элитного сегмента в Грузии. Здесь активно развиваются проекты премиальной жилой недвижимости и отельные комплексы международных брендов с собственной инфраструктурой — СПА, ресторанами высокой кухни, фитнес-центрами и приватными зонами отдыха. Такая недвижимость становится не только инструментом вложений, но и средством для комфортного образа жизни или получения стабильного дохода от аренды. Грузия всё чаще рассматривается инвесторами как альтернатива более дорогим европейским рынкам благодаря относительно низкому входному порогу, упрощённым правилам покупки недвижимости иностранцами и растущему туристическому потоку, особенно в Тбилиси и на побережье Чёрного моря.