Тысячи арендных квартир в Нью-Йорке под угрозой из-за финансового кризиса владельца

Фото: Unsplash

Владелец более 5 000 арендных квартир в Нью-Йорке оказался в центре финансового кризиса, грозящего нарушениями в обслуживании жилья. По данным Bloomberg, федеральный суд США отказал управляющим компаниям, связанным с Joel Wiener и его Pinnacle Group, в праве использовать доход от аренды для покрытия операционных расходов. Решение было принято в рамках дела о банкротстве, возбужденного в мае 2025 года.

Речь идет о жилом фонде в Манхэттене, Куинсе, Бруклине и Бронксе – почти все здания подпадают под арендное регулирование. Объекты числятся за компанией Broadway Realty I Co. LLC и обременены долгом в размере более 564 млн долларов. В ходе рассмотрения дела о банкротстве суд признал, что управляющие не доказали достаточной защиты интересов основного кредитора – Flagstar Bank, который обладает залоговым правом на арендные поступления. Банк утверждает, что выплаты по кредиту прекратились еще в январе.



В управляющих компаниях утверждают, что арендные доходы необходимы для поддержания функционирования домов, включая оплату коммунальных услуг, ремонт лифтов и сантехники, а также выплату зарплат персоналу. В суд были представлены материалы, в которых говорилось, что без доступа к деньгам обслуживание зданий может быть прекращено, а жильцы останутся без базовых удобств. Судья Дэвид С. Джонс провел внеочередное заседание и 2 июля утвердил временное соглашение, разрешив использовать средства с залогом Flagstar Bank до 11 июля. Это решение позволило восстановить работу лифтов и обеспечить минимальное техническое обслуживание. Джонс подчеркнул, что множество людей работает в этих зданиях и должно получать зарплату, а жильцам необходима стабильность.

На слушаниях представитель управляющих Гарретт Фейл сообщил, что в нескольких зданиях уже произошли поломки лифтов и подчеркнул, что отсутствие финансирования не позволяет даже собирать арендную плату. Он отверг предложение банка о краткосрочном финансировании лишь до 8 июля, назвав его «метафорическим пистолетом у виска» в разгар праздничных дней. Суд встал на сторону управляющих и утвердил более продолжительный срок.

В Flagstar тем временем заявили, что до соглашения по долгосрочному решению еще далеко. Банк рассматривает возможность передачи объектов под независимый надзор. Конфликт усугубляется отсутствием доверия между сторонами: кредитор опасается дальнейших убытков, а управляющие настаивают на том, что ситуация стала результатом внешних факторов.

Консультанты по недвижимости обвинили в банкротстве «взлетевшие до небес» процентные ставки и изменения в жилищном законодательстве Нью-Йорка, которые ограничили возможности владельцев недвижимости повышать арендную плату. Согласно новым нормам, повышение ставок после капитального ремонта или при смене арендатора стало практически невозможным. Это резко сократило доходность жилого фонда и поставило под угрозу выполнение долговых обязательств.



Параллельно развивается политическая составляющая конфликта. Кандидат в мэры Нью-Йорка Зохран Мамдани, победивший на праймериз и считающийся фаворитом в ноябрьских выборах, пообещал заморозить арендную плату для всех 2,5 миллионов стабилизированных квартир. Хотя такие меры воспринимаются арендаторами как шаг в их защиту, экономисты предупреждают о возможных долгосрочных последствиях. По их мнению, заморозка арендной платы может привести к ухудшению качества жилья, если владельцы не смогут поддерживать его в надлежащем состоянии.

Случай Pinnacle Group оказался не первым сигналом неблагополучия в сегменте стабилизированной аренды. Еще в сентябре 2024 года издание Bloomberg Law сообщало о росте числа дел о банкротстве в федеральном суде Восточного округа Нью-Йорка. Почти половина заявлений касалась отдельных жилых зданий с арендным регулированием. Аналитики указывали на комбинацию факторов – рост ставок и невозможность увеличить арендную плату – как на основную причину снижения рентабельности таких объектов.

В апреле 2025 года в колонке New York Post представители отрасли выразили опасения, что ситуация может повторить сценарий 1970-х годов в Бронксе. Тогда владельцы массово отказывались от нерентабельных домов, что привело к ухудшению состояния жилого фонда. Авторы отмечали, что часть зданий уже работает в убыток, а у собственников нет ресурсов на базовое обслуживание.