Рынок аренды жилья в Испании: иностранцам разрешили налоговые вычеты

Фото: Unsplash

Национальный суд Испании признал незаконным повышенное налогообложение для владельцев арендной недвижимости из стран вне Евросоюза, пишет Spanish Property Insight. Теперь они смогут вычитать расходы на содержание жилья – как и граждане ЕС. При этом в целом политика страны на рынке ужесточается, финансовые риски для инвесторов возрастают, а доходность снижается.

Налоги на доходы

Правила по налогу на доходы нерезидентов (IRNR) до этого предусматривали двухуровневую систему. Владельцы недвижимости из ЕС и ЕЭЗ могли списывать расходы на уборку, коммунальные услуги, ремонт или маркетинг при сдаче жилья в аренду, а инвесторы из стран вне Союза были обязаны декларировать валовый доход без каких-либо вычетов. При этом они платили и более высокую фиксированную ставку – 24% против 19% у граждан Евросоюза.

Ситуация изменилась после публикации 28 июля решения Национального суда (Audiencia Nacional). В нем подчеркивается, что исключение неевропейских владельцев из механизма вычетов противоречит статье 63 Договора о функционировании ЕС, которая закрепляет свободу движения капитала. Также отмечено, что это нарушает международные обязательства Испании – в частности, налоговое соглашение с США.

Толчком к процессу стал спор с налоговыми органами, отказавшими американскому собственнику жилья в Барселоне в праве на списание расходов. Решение подтвердил Центральный экономико-административный трибунал (TEAC). Национальный суд встал на сторону налогоплательщика, заявив, что практика Европейского суда обязана к применению в Испании в полном объеме.

Этот вердикт продолжает линию аналогичных дел по налогу на наследство и дарение, когда дискриминация граждан из стран вне ЕС была отменена решениями Европейского и Верховного судов Испании. Тогда это привело к массовым и успешным искам о возврате переплаченных сумм. Теперь открывается возможность для аналогичных требований в сфере арендного дохода.

Ограничения аренды жилья

Возможно, решение суда окажет влияние на инициативу о введении дополнительного налога в размере 100% для иностранцев, которые покупают недвижимость в Испании. Впрочем, вряд ли произошедшее кардинально изменит ситуацию на рынке краткосрочной аренды жилья, где активно внедряется жесткое регулирование. В связи с этим крупнейшие города страны сокращают сегмент подобной сдачи жилья, штрафы выросли до сотен тысяч евро, а налоги и инфляция заметно сокращают чистую доходность инвестиций. Даже официально декларируемая доходность в 4% становится трудно достижимой из-за ограничений и рисков.

Барселона к 2028 году прекратит действие около 10 000 лицензий на туристическую аренду. Малага на три года приостановила выдачу новых лицензий. Севилья ввела практику отключения воды объектам, сдаваемым без разрешения. Летом в государственный реестр краткосрочной аренды было подано почти 69 тыс. заявок, половину из которых отклонили. Верховный суд весной 2025 года отменил ограничения в историческом центре Валенсии, показав, что местные запреты могут быть оспорены, но для инвестора это лишь подтверждает «регуляторные качели» – правила меняются слишком быстро.

Дополнительные затраты и штрафы

Финансовые риски усиливаются угрозами штрафов. На Балеарах незаконная туристическая сдача грозит санкциями от 40 000 до 400 000 евро, а в Каталонии они доходят до 600 000. В Барселоне против сетей нелегальных апартаментов выносились решения на миллионные суммы. Дополнительный барьер создают собрания жильцов: с 2024 года они могут большинством голосов запретить сдачу квартир туристам, что делает невозможным использование формата «купил в жилом доме и пустил в краткосрок» без согласия соседей.

Стоит учитывать, что при покупке новостройки в Испании нужно заплатить НДС 10% и гербовый сбор AJD. Для вторичного рынка ставка ITP варьируется от 4% до 11,5% в зависимости от региона. Доходы от аренды облагаются налогом IRNR: 19% для граждан ЕС/ЕЭЗ и 24% для всех прочих. В Конгресс внесен законопроект о повышении НДС до 21% для туристической аренды и введении дополнительного налога для нерезидентов-покупателей. Все это может сделать налоговую нагрузку еще тяжелее.

Другие риски

Макроэкономическая ситуация усиливает давление. По данным INE, в августе инфляция составила 2,7% год к году. При доходности аренды на уровне 4-5% даже такой показатель «съедает» значительную часть реальной маржи. Цены на жилье при этом растут быстрее: во 2-м квартале 2025 года индекс увеличился на 12,7% – максимум за 18 лет, однако объемы сделок начали снижаться, а в отдельных регионах фиксируется стагнация. Ситуацию осложнило и закрытие программы «золотых виз» в апреле 2025 года: спрос премиальных иностранных покупателей упал, увеличились сроки экспозиции дорогих объектов.

Отдельная угроза для владельцев – феномен «окупации» (ocupación), когда жилье захватывают без согласия собственника. Судебные процедуры по выселению затягиваются на месяцы, и хотя власти создают специальные «антиоккупационные» офисы, риск простоя и расходов сохраняется.

В итоге Испания остается крупным и ликвидным рынком недвижимости, но его арендный сегмент становится все более сложным для инвесторов. Локальные запреты и моратории, рост штрафов, налоговые инициативы и инфляция делают доходность нестабильной. Чтобы сохранить прибыль, инвесторы вынуждены переходить к среднесрочным и долгосрочным форматам аренды, тщательно проверять лицензии и управлять объектами в строгом соответствии с правилами.