Женева: дефицит офисов и новые вызовы для гостиничного рынка

Женева остается одним из самых динамичных рынков Швейцарии: компании борются за редеющие офисные площади, а гостиницы сталкиваются с ростом туристического потока при все еще нестабильной доходности. По данным JLL, именно сочетание ограниченного строительства и оживления туризма формирует сегодня ключевые тенденции коммерческой недвижимости города.

Офисы: снижение предложения и рост арендных ставок

Во втором квартале 2025 года в Женеве наблюдалось сокращение предложения офисных площадей. Общий объем доступных помещений уменьшился до 250,7 тыс. кв. м, а уровень свободных площадей снизился с 6,2% до 5,9%. При этом сегмент офисов в центре города демонстрировал устойчивый спрос, что способствовало росту арендных ставок. По данным JLL, низкая активность нового строительства сохранится и в 2025 году, однако на 2026–2027 годы запланирован ввод почти 200 тыс. кв. м, что существенно изменит баланс на рынке.



Наибольшее сокращение предложения наблюдалось в районах, где офисные здания переводились в жилые или гостиничные проекты. Так, в аэропортовой зоне сокращение предложения на 5,5 тыс. кв. м связано с частичной трансформацией одного здания в апарт-отель и переводом другого под жилье. В международном секторе (–7,4 тыс. кв. м) часть площадей была выведена с рынка после приобретения под собственное размещение. В то же время центральный деловой район (CBD) показал прирост на 3,2 тыс. кв. м, а также положительную динамику зафиксировали Пленпалé/Шармиль (+2,1 тыс. кв. м) и План-ле-Уат (+2,4 тыс. кв. м).

Арендные ставки в престижных офисах левого берега CBD продолжили расти и достигли CHF 1 030 за кв. м в год к концу второго квартала (+8% в годовом выражении). Средняя ставка по рынку оставалась стабильной – CHF 400 за кв. м в год. Доходность по премиальным объектам составила 2,6%, а капитальная стоимость на рынке – CHF 33 250 за кв. м. Среди крупных сделок отметились планы Arab Bank и Gonet & Cie, которые объявили о переводе штаб-квартир в новый комплекс CBD в 2028 году (8 тыс. кв. м). Район Pont Rouge продолжает демонстрировать сильный спрос: только за последний квартал здесь арендовано более 1 тыс. кв. м.

Перспективы рынка связаны с ограниченными объемами нового строительства в 2024–2025 годах. На фоне сокращающегося предложения ставки имеют все шансы на дальнейший рост в ближайших кварталах, пока новые проекты не выйдут на рынок в 2026–2027 годах.

Гостиничный рынок: рост загрузки при сокращении доходности

Гостиничный сектор Женевы в первой половине 2025 года показал рост загрузки номеров почти на 2% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го, но показатели остаются ниже докризисных уровней. По данным JLL, средние тарифы снизились примерно на 5%, а RevPAR (доход на номер) упал на 3,5%. Несмотря на увеличение числа туристов и продолжение активного развития рынка, отрасль пока не вернулась к показателям 2019 года.



Сильное влияние на динамику оказало окончательное прекращение проведения Женевского автосалона, который традиционно обеспечивал высокий уровень загрузки весной. После возобновления выставки в 2024 году в сокращенном формате организаторы приняли решение отказаться от нее в 2025-м, что негативно сказалось на доходах гостиниц. Тем не менее, туристический поток в город продолжает расти: за последние 12 месяцев количество приездов достигло 1,08 млн человек против 0,99 млн в 2019 году, а общее число ночевок составило 2,32 млн.

На рынке наблюдается оживление со стороны операторов. В 2024 году в Женеву вошли сети SV Group и YOTEL, а группа Fassbind открыла два новых отеля. Ruby Group объявила о планах открыть вторую площадку в 2028 году: здание бывшего банка в центре города будет преобразовано в 124-номерный отель. В феврале 2025 года Auberge Hotels & Resorts взяла на себя управление люксовым объектом The Woodward, который ранее находился под управлением Oetker Collection. Кроме того, ищется новый собственник для Mercure Geneva Airport Hotel на 163 номера, построенного в 2020 году.

Ключевые показатели отрасли отражают структурные сдвиги: количество гостиниц увеличилось до 88, число номеров – до 6 929, а мест – до 11 907. Доля иностранных гостей снизилась с 85,7% в 2019 году до 78,8% в последние 12 месяцев. Это указывает на восстановление внутреннего спроса, однако международный сегмент остается ведущим драйвером для Женевы.

Читайте также:

Рынок жилья Швейцарии: премиальный сегмент продолжает рост

В Швейцарии зафиксирован самый жесткий жилищный дефицит в Западной Европе

Швейцария обсуждает отмену «золотой визы»: под угрозой престижная схема для миллиардеров

Где получить ВНЖ за инвестиции в 2025 году: рейтинг Henley & Partners

Индекс устойчивости FM 2025: самые стабильные страны для бизнеса и инвестиций