Офисы Лондона заинтересовали инвесторов из Японии и США

Фото: bwbx.io

Офисный рынок Лондона вновь привлек внимание международных инвесторов. Ограниченное предложение новых площадей и сохраняющийся спрос со стороны крупных компаний усилили интерес к городу со стороны азиатского и американского капитала. Для одних он стал альтернативой нестабильному американскому рынку, для других — возможностью заработать на дефиците современных офисов.

Капитал из Токио

Японские девелоперы увеличивают вложения в британскую недвижимость, сообщает Bloomberg. Mitsubishi Estate начала строительство офисного комплекса стоимостью £800 млн на South Bank в Лондоне. Старший исполнительный директор компании и глава международного подразделения Маса Ивасэ заявил, что запуск состоялся после длительных задержек, вызванных градостроительными согласованиями. Он отметил, что ограниченный объем новых площадей выгодно отличает британскую столицу от Нью-Йорка, где офисное предложение продолжало расти даже после пандемии.

Глава лондонского подразделения Mitsubishi Estate Синъити Кагитоми добавил, что привлекательность Лондона усиливается его способностью притягивать мировые кадры. Ситуация на рынке подчеркивает дисбаланс: в последние годы возведение офисов в Великобритании тормозилось из-за политической неопределенности, роста процентных ставок и удорожания стройматериалов, тогда как спрос на качественные площади в престижных районах только усиливался. На нехватку помещений указывали и крупнейшие игроки рынка, включая главу BlackRock Ларри Финка.

В распределении капитала Mitsubishi Estate 51% приходится на США, 22% – на Европу и 27% – на Азию. К числу новых проектов относится и инициатива Mitsui Fudosan, которая инвестирует £1,1 млрд в расширение Британской библиотеки совместно с девелопером Stanhope. Реализация рассчитана до 2032 года.

Эксперты отмечают, что длительный экономический застой в Японии традиционно побуждает девелоперов искать возможности за рубежом. Однако ослабление иены может стать препятствием для дальнейшего роста инвестиций. Председатель направления центрального Лондона и международных вложений в Savills Стивен Даун подчеркнул, что валютный фактор способен ограничить масштабы нового притока капитала.

Министр инвестиций Великобритании Джейсон Стокууд, выступивший на церемонии закладки 72 Upper Ground, назвал проект Mitsubishi Estate «мощным сигналом доверия к стране». Он добавил, что новое правительство намерено последовательно сокращать бюрократические барьеры, чтобы упростить работу для международных компаний.

По данным MSCI Real Capital Analytics, японские инвесторы направили в британскую недвижимость свыше £1,6 млрд с 2023 года по первую половину 2025-го. Этот показатель на 50% выше, чем в 2015–2019 годах, однако он заметно уступает инвестициям из США, откуда только за первые шесть месяцев 2025 года вложения составили почти £7 млрд.

Американские фонды

Conversant Capital из Нью-Джерси подписала соглашение с Castleforge о создании совместного проекта объемом свыше £1 млрд для инвестиций в лондонские офисы. На первом этапе компания вложила £150 млн в фонд Castleforge Partners V. Уже согласованы две сделки: рефинансирование здания в страховом квартале и покупка доли в проекте 75 London Wall, где реконструируется бывшая штаб-квартира Deutsche Bank.

Возврат американского капитала во многом связан с ситуацией на внутреннем рынке США. После пандемии уровень вакантности офисов там превысил 20% в ряде ключевых городов: переизбыток строительства совпал с массовым переходом сотрудников на удаленку. Это отпугнуло многих инвесторов и кредиторов, которые избегали офисных сделок даже в странах с куда меньшим посткризисным ударом.

В Лондоне также произошло удвоение доли пустующих офисов, но отсутствие масштабного нового строительства создало жесткий дефицит в сегменте современных площадей. В результате аренда в центральных районах начала резко дорожать, и именно это вновь привлекло внимание американских фондов. По данным JLL, инвестиции из США в офисы Лондона выросли на 33% в первой половине 2025 года по сравнению с 2024-м.

К числу наиболее активных игроков относятся Ares Management и Blackstone, которая ранее считалась давним скептиком офисного рынка. Глава исследований капитальных рынков EMEA в JLL Томас Манди отметил, что в центральных районах фиксируется двузначный, местами до середины подросткового уровня, рост арендных ставок. Управляющий партнер Conversant Capital Майкл Симановский подчеркнул, что компания инвестирует в секторы на этапе выхода из кризиса. Сооснователь Castleforge Майкл Ковач заявил, что фонд сознательно шел навстречу сильному рынку арендаторов в тот момент, когда многие конкуренты уходили в сторону.

Общая динамика

Офисный рынок в Лондоне постепенно выходит из периода нестабильности. Спрос на современные площади растет, особенно в центральных районах, где предложение новых проектов ограничено. Компании, переходящие на гибридный формат работы, все чаще ориентируются на улучшение качества и расширение офисов, что поддерживает рост цен.

Компания Shaftesbury Capital, крупнейший владелец недвижимости в Вест-Энде, зафиксировала повышение оценочных арендных ставок на 2,9% в первом полугодии 2025 года и снижение уровня вакантности с 3,9% до 3,5%. Кроме того, она продала часть доли в Covent Garden Норвежскому суверенному фонду, что позволило уменьшить долговую нагрузку.

По данным Cushman & Wakefield, в 2024 году большинство арендаторов, сменивших офисы в центральных районах, увеличили площади. Аналитики Knight Frank отмечают, что в условиях гибридной работы компании все чаще ориентируются не на сокращение, а на улучшение качества и расширение пространств. Особенно востребованы современные здания с международной сертификацией, тогда как устаревшие объекты теряют позиции.

Статистика подтверждает разворот тренда: доля пустующих офисов в Великобритании снизилась до 8,6% в марте 2025 года против 8,7% в конце 2024-го – первое сокращение со времен пандемии. В премиальных районах Вест-Энда ставки достигли £160 за кв. фут, что на 21,7% выше годового уровня. Интерес усиливается и в Canary Wharf, где крупные корпорации расширяют офисы, а прогнозы CBRE и Great Portland Estates указывают на дальнейший рост ставок до 10% в течение года.

Вместе с тем эксперты предупреждают, что позитивные ожидания могут не полностью реализоваться. В стране сложная экономическая ситуация. Высокие процентные ставки, рост затрат на обслуживание долга и замедление потребительской активности могут повлиять на решения арендаторов и инвесторов. Дополнительным фактором риска называют политическую неопределенность и сохраняющееся давление на строительные компании из-за удорожания материалов и рабочей силы. Все это способно изменить ситуацию и ограничить приток нового капитала.