Жилье в Швеции: рост продаж и цен в 2025 году

Фото: Unsplash

В I квартале 2025 года цены на жилье в Швеции увеличились на 2,86% в годовом выражении, сообщает Global Property Guide. Реально с учетом инфляции рост составил 1,95%, однако в квартальном выражении зафиксировано снижение на 0,11%. Восстановление рынка сопровождается оживлением продаж и удешевлением ипотечных кредитов, но слабый рост экономики ограничивает потенциал более активного подъема.

Региональная динамика

Средняя цена индивидуального дома в Швеции достигла в первом квартале 2025 года 4,05 млн крон (€369 865). Наиболее дорогим остается столичный регион – 6,99 млн крон (€637 729), где годовой рост составил 4,75%. Самый заметный прирост зафиксирован в Центральном Норрланде: плюс 12,17% номинально и 11,65% реально. Схожая динамика наблюдается в Западной Швеции (+6,49%) и Смоланде с островами (+6,29%). В Южной Швеции стоимость поднялась на 5,36%, в Северной Центральной – на 5,18%, в Восточной Центральной – на 5,13%, а в Верхнем Норрланде – на 4,28%.

В Большом Стокгольме цены снизились на 1,2% к предыдущему кварталу (-1,4% с поправкой на инфляцию), в Большом Гётеборге выросли на 1,1% (0,9% реально). В Большом Мальмё квартальная коррекция оказалась глубже – минус 1,7% (-1,9% реально), несмотря на заметный рост в годовом выражении.

Спрос на жилье уверенно восстанавливается. В 2022-2023 годах количество сделок сократилось на 7% и 16,8%, но уже в 2024-м продажи увеличились на 13,2% и достигли 52 797. В первом квартале 2025-го показатель вырос на 14,6% – до 11 557. По крупнейшим регионам тренд выглядит схожим. В Большом Стокгольме сделки прибавили почти 20% за год, в Гётеборге – около 15%, в Мальмё – свыше 17%. При этом три крупнейшие агломерации задали тон восстановлению рынка, а на остальные регионы пришлась более половина всех продаж, что обеспечило стабильное географическое распределение активности.

Ипотечный рынок

В 2009–2021 годах падение ипотечных ставок привело к бурному росту цен на жилье: в Стокгольме они увеличились почти на 90%, что значительно превысило доходы населения и уровень арендных платежей. Высокая оценка активов при одновременной закредитованности сделала рынок уязвимым, и в 2022–2023 годах цены обвалились почти на 30% в реальном выражении. По данным UBS, риск пузыря после этой коррекции заметно снизился.

Шведские власти на протяжении последних лет пытались сдержать перегрев с помощью амортизационных требований: кредиты с LTV выше 50% требуют обязательного ежегодного погашения части долга. При соотношении суммы займа к доходу выше 4,5 вводится дополнительная амортизация. Эти меры замедлили рост цен, но не предотвратили резкое падение, когда ставки начали расти.

В 2019-2023 годах Риксбанк последовательно поднимал ключевую ставку с отрицательных значений до 4%, и средняя стоимость ипотеки увеличилась до 4,7% весной 2023-го. Это привело к спаду спроса и сокращению объемов кредитования. С апреля 2024 года началась обратная фаза: шесть понижений в сумме на 1,75 п.п. опустили ключевую планку до 2,25%.

В апреле 2025-го новые жилищные кредиты выдавались в среднем под 3,13%. Для договоров с плавающей ставкой или короткой фиксацией уровень держится у отметки 3,1%, при сроке 1-5 лет – около 3,14%, на 5-10 лет – 3,4%. Улучшение условий впервые за несколько лет оживило выдачу, хотя высокая долговая нагрузка остается серьезным риском.

Аренда: доходность и ставки

Арендный рынок в Швеции обеспечивает умеренную доходность, которая немного снизилась – с 5,64% в конце 2024 года до 5,56% во втором квартале 2025-го. В Стокгольме среднее значение составляет 4,23%, но от студии в центральном районе можно получить 5,73%. Такое жилье стоит более 303 тысяч евро, арендная ставка – около 1500 в месяц. Если купить 1-комнатную квартиру за €275 655 и сдавать за 1 288, то есть шанс на 5,61% годовых.

В Гётеборге средний уровень доходности оценивается в 4,96%. Наиболее прибыльны 1-комнатные квартиры в центре – рентабельность возможна до 7,11%. Цена такого жилья – порядка 220 тыс., сдавать рекомендуют за 1 304. Привлекательны и студии, которые способны принести 6,34% – при таком варианте затраты на покупку немного ниже – около 183 тысяч, ставка – €965.

В Мальмё средний показатель – 6,02%. Самые высокие значения демонстрируют квартиры с одной спальней – 6,77%. Цена – более 161 тыс., ставка – 909 евро. Наиболее высокая доходность, по данным экспертов, в городе Уппсала – 7,04%. При этом 3-комнатные апартаменты за €246 203 способны дать 8,31% годовых – при аренде за €1 704.

В 2024 году плата за съемное жилье подорожала в среднем по Швеции на 6,1%, до 7 664 крон (€699) в месяц. В Стокгольме ставка увеличилась на 5,9% за год – до 8 612 SEK, в Гётеборге на 6% – до 7 808 (+6%), в Мальмё на 7,9% – до 8 667. Арендные ставки формируются в переговорах между объединениями арендаторов и собственников, а частный сектор ориентируется на цены в социальном жилье. Это снижает волатильность, но ограничивает возможности для резкого роста доходности.

Иностранные покупатели

Иностранный сегмент остаётся относительно стабильным. В 2024 году у нерезидентов было зарегистрировано 37 973 дачи, что на 0,5% меньше, чем в 2023-м. Это около 6% от общего числа загородных домов в стране. Наибольшая концентрация иностранцев наблюдается в Кроноберге, где им принадлежит 36,5% объектов, и в Вермланде – 23,1%. В Йёнчёпинге доля составляет 13,1%, в Блекенге и Кальмаре – около 10%. В Стокгольме, Уппсале и Сёдерманланде иностранцы владеют менее 1% дач. По национальному составу лидируют норвежцы (32,1%), за ними идут немцы (29,8%) и датчане (25,3%).

Курсовая динамика также влияла на интерес иностранных покупателей. С января 2022 по сентябрь 2023 года крона потеряла 12,5% по отношению к евро, и это сделало дачи в Швеции более доступными для инвесторов из ЕС. С тех пор ситуация изменилась: валюта укрепилась примерно на 8,7%, и в мае 2025 года средний курс составил 10,89 кроны за евро. Это частично снижает ценовое преимущество для зарубежных покупателей.

Экономические показатели

Инфляционное давление в Швеции практически исчезло. В мае индекс потребительских цен показал рост всего на 0,2% в годовом выражении – минимум с ноября 2020 года и значительно ниже целевого уровня Риксбанка в 2%. Ещё два года назад инфляция достигала 9,7%, а в 2023-м оставалась на уровне почти 6%. Замедление цен позволило центробанку перейти к понижению ставки и тем самым поддержать рынок жилья.
В 2023 году бюджет Швеции был сведен с небольшим профицитом, но уже в 2024-м зафиксирован дефицит в размере 104 млрд крон (€9,5 млрд), или 1,5% ВВП. В конце года государственный долг увеличился на 124 млрд и достиг 1,15 трлн крон (€105 млрд) или 33,5% ВВП – это один из самых низких показателей в ЕС.

ВВП Швеции снизился в 2023 году на 0,1%, в 2024-м вырос на 1%, а в первом квартале 2025-го экономика прибавила 0,9%. Европейская комиссия прогнозирует рост на 1,1% по итогам текущего года и на 1,9% в 2026-м. МВФ оценивает перспективы оптимистичнее – 1,9% и 2,2% соответственно. При слабом росте потребления и осторожности бизнеса ключевым фактором для рынка жилья остается снижение стоимости заимствований, при этом общая экономическая среда дает ограниченную поддержку.

Ключевые риски для рынка

Формально показатели доходности в 5-7% выглядят привлекательно, но реальный результат заметно скромнее. Существенную роль играют расходы на содержание, налоги, периоды простоя между арендаторами и ограниченный потенциал для повышения ставок. В результате многие инвесторы фиксируют чистую доходность в пределах 2,5-4%, что сопоставимо с уровнем консервативных облигаций, но при куда более высоких рисках и меньшей ликвидности.

Главная уязвимость шведского рынка – высокая закредитованность населения. Ставки хоть и снизились, но остаются выше, чем в период бурного роста цен, и любая новая волна ужесточения монетарной политики способна вновь охладить спрос. Дополнительный фактор риска — замедление экономики: при слабом росте ВВП и ограниченной динамике доходов покупательская способность домохозяйств остается под давлением.

Для иностранных инвесторов ситуация осложняется колебаниями кроны: недавнее укрепление валюты частично нивелировало ценовое преимущество, появившееся в 2022-2023 годах. Таким образом, сочетание низкой чистой доходности, валютных рисков и общей неопределенности в экономике делает рынок менее однозначным, чем кажется на первый взгляд.