Отели вошли в топ инвестиционных приоритетов Европы: исследование CBRE

Рынок гостиничной недвижимости Европы привлекает повышенное внимание инвесторов, отмечено в исследовании CBRE. Более 90% экспертов отрасли, принявших участие в опросе, намерены сохранить или увеличить вложения в этот сегмент. Основный мотивы — конкурентная доходность, превосходящей другие классы активов, и большой потенциалом подобных объектов.

Общий объём вложений в гостиничный бизнес достиг €20 млрд в 2024 году – на 37% больше, чем в 2023-м. Лидировала Великобритания, на которую пришлось 32% всех сделок. Испания заняла вторую позицию с долей 16%. Значительными оказались показатели Франции (14%) и Италии (11%) Доля Германии составила 7%, Ирландии – 4%, Португалии – 3%.

Инвестиционные настроения и профиль участников

Около 28% участников исследования European Hotel Investor Intentions Survey 202 управляют активами менее чем на $250 млн, 21% контролируют портфели свыше $5 млрд. Среди респондентов собственники и операторы гостиниц, девелоперы и представители фондов недвижимости, семейных офисов, банков, а также частные инвесторы.

Наблюдается изменение структуры планирования. Доля тех, кто рассчитывал на резкое наращивание вложений, снизилась с 42% в 2024 году до 26% в 2025-м. Доминирующим стал умеренный прирост — в этой категории показатели изменились с 28% до 39%. Вероятно, это связано с тем, что многие инвесторы уже существенно нарастили свои портфели в 2024 году. Тем не менее общий аппетит остаётся сильным: более 60% респондентов намерены увеличить объём капитала, направляемого в гостиницы.



Улучшили ожидания по совокупной доходности 29%, корректировку цен назвали важной 20%. Ещё 17% считают гостиницы более привлекательными по рентабельности по сравнению с другими сегментами недвижимости. Грядущее снижение стоимости заёмного капитала, на которое указали 15%, делает сделки более доступными и предсказуемыми.

Стратегии и подходы к инвестициям

В 2024 году повышение стоимости (value-add) за счет перепозиционирования, реконструкции и улучшения операционных показателей рассматривали 51% участников исследования, в 2025-м – 66%. Интерес к высокорисковым стратегиям (opportunistic) снизился: с 24% до 15%. Популярность консервативных подходов (core) демонстрирует небольшой рост – 11% и 14% соответственно.

Центральные деловые районы и крупнейшие городские узлы остаются наиболее предпочтительными локациями для инвестиций. В 2024 году их выбрали 57%, в 2025-м – 65%. Курортные направления сохраняют высокий интерес: 66% респондентов рассматривают их в 2025 году, но показатель снизился с 80% в прошлом году. Муниципалитеты второго уровня усилили позиции: с 5% до 12%.



В 2025 году на фоне роста интереса к стратегиям повышения стоимости (value-add) инвесторы отдают приоритет гибким форматам владения. Наиболее предпочтительным остаётся приобретение объекта без оператора (vacant possession) — 36% респондентов. Контракты на управление отелем (Hotel Management Agreements) по-прежнему рассматриваются, но реже — их выбрали 25% участников.

На втором месте — договоры аренды с фиксированной и переменной частью (fixed+variable leases), которые выбрали 32%. Долгосрочные контракты (fixed leases) мало востребованы — их предпочитают 6%, а полностью переменные договоры (full variable leases) занимают последнюю позицию — 1%. Интерес к независимым отелям вырос: теперь их рассматривают 40% инвесторов, а запрос на отели под упрощёнными сетевыми стандартами (soft-branded hotels) снизился. Инвесторы чаще выбирают либо полностью независимые объекты, либо отели под международными брендами.

Лидируют роскошные отели

Отели высокого уровня (upper-upscale) и сегмент лакшери (luxury) остаются наиболее привлекательными направлениями для инвестиций: их считают приоритетными 48% и 40% респондентов соответственно. Такой устойчивый интерес объясняется прочными результатами сегмента после пандемии: эти отели не только быстро восстановились, но и превзошли рынок в целом благодаря стабильному спросу со стороны состоятельных путешественников и способности выступать защитой от инфляции.

Более низкий совокупный показатель привлекательности сегмента luxury по сравнению с upper-upscale и upscale, вероятно, связан со сложностью доступа к объектам, а не с уменьшением интереса. Основным ограничением является недостаточное количество luxury-активов на рынке по приемлемой цене, а не изменение инвестиционных предпочтений.



По уровню сервиса преобладают отели с полным набором услуг (full-service). Однако интерес к ним немного снизился: 57% против 63% годом ранее. Между тем формат ограниченного сервиса (limited-service) демонстрирует рост, увеличившись до 22%, что отражает признание его более низких операционных затрат и устойчивого спроса. Наблюдается рост интереса к продлённому проживанию (extended stay), но сегмент всё ещё воспринимается как недооценённый в Европе. Ещё более неожиданным выглядит низкий интерес к all-inclusive, что контрастирует с сильными результатами после пандемии.

Самые привлекательные страны

Испания сохраняет статус наиболее привлекательного рынка для гостиничных инвестиций и второй год подряд занимает первую строку рейтинга. На второй позиции — Италия. Интерес инвесторов поддерживается разнообразием гостиничного предложения и сильными фундаментальными характеристиками рынка, где высокий прогнозируемый спрос сочетается с ограниченным объёмом нового строительства. В 2024 году Италия обеспечила более 11% всех гостиничных транзакций в Европе.

Третье место делят Португалия и Великобритания. Франция остаётся на четвёртой позиции. Греция сохраняет место в первой пятёрке благодаря сильной туристической динамике и развитию сегмента лакшери-отелей. Среди изменений — рост интереса к Норвегии, которая занимает шестое место. Германия и Ирландия находятся на седьмой позиции, при этом Германия улучшила свои показатели в сравнении с прошлым годом. Швеция остаётся восьмой, а Швейцария и Дания впервые входят в десятку, занимая девятое и десятое места соответственно.

Топ городов

Лондон и Мадрид сохраняют лидирующие позиции, Рим вышел на третье место, опередив Париж. Это отражает рост интереса к гостиничному сектору Италии и влияние появления целой группы новых отелей международного уровня, что одновременно усиливает привлекательность направления и улучшает ликвидность рынка. Лиссабон занял четвёртое место, Барселона – пятое, Амстердам опустился на шестое. Берлин и Брюссель улучшили показатели и располагаются на восьмом месте.

В 2025 году в десятку впервые вошли Афины, также заняв восьмую позицию. Интерес инвесторов к столице Греции поддерживается сильной туристической базой, расширением сегмента лакшери-гостиниц и устойчивым ростом международного спроса, что усиливает её привлекательность как формирующегося инвестиционного направления.

Преимущества и риски

Гостиничная недвижимость остаётся одним из самых устойчивых классов активов в Европе. Сегмент выделяется сильными результатами после пандемии, стабильным ростом международного туризма и ограниченным объёмом нового предложения на ключевых рынках. Именно поэтому, по оценкам CBRE, отели в 2025 году столкнутся с минимальным снижением цен по сравнению с другими категориями недвижимости. Большинство респондентов не ожидают дисконта: 55% считают, что сделки будут проходить по запрашиваемой стоимости или выше. Главным мотивом инвестиций остаются фундаментальные показатели спроса и предложения — этот фактор назвали 50% опрошенных. Ещё 34% указали на преимущества гостиниц по доходности.



При отсутствии серьёзных геополитических потрясений CBRE ожидает рост инвестиционной активности на 5–10% в 2025 году. Прогноз основан на улучшении рыночных показателей, устойчивом туристическом спросе и неизменном интересе со стороны институциональных и частных инвесторов. Однако ряд рисков сохраняется. Наиболее серьёзным фактором неопределённости остаются геополитические события. Всё более заметным становится давление операционных расходов: рост затрат на персонал назвали сложностью 35% респондентов против 31% годом ранее. Беспокойство по поводу стоимости капитала, напротив, значительно снизилось — с 41% до 16%, что отражает улучшение условий финансирования. Конкуренция со стороны краткосрочной аренды вызывает опасения у 30% участников рынка. Расходы на реконструкцию остаются стабильным риском: 17% отметили, что затраты на обновление объектов продолжают влиять на инвестиционные решения.

Развивающиеся рынки

Аналитики International Investment отмечают, что европейский гостиничный сектор остаётся высококонкурентным, но сложным в связи с растущими ограничениями, ужесточением правил. Сохраняются риски с финансовой устойчивостью региона. При этом в развивающихся странах условия входа более гибкие, а потенциал роста доходности выше. Один из ярких примеров таких рынков демонстрирует Грузия, где продолжающийся рост международного турпотока сочетается с активным развитием курортной инфраструктуры. Эти факторы формируют привлекательную основу для гостиничных проектов и заметно расширяют круг инвесторов, рассматривающих страну как альтернативу перегретым европейским рынкам.

В курортном районе Батуми реализуется один из самых крупных отельных проектов международного бренда — Wyndham Grand Batumi Gonio. Доходность комплекса существенно превышает показатели многих европейских направлений: гарантированные 10% и потенциал до 19%. Сочетание привлекательных финансовых параметров, престижной сети, авторитетной управляющей компании (Aimbridge Hospitality) и растущего туристического спроса делает объект одним из наиболее привлекательных решений для инвесторов.

Читайте также:

Туризм и отели Южной Европы: динамика, инвестиции и прогнозы

Программы лояльности отелей в 2024–2026 годах: как 675 миллионов участников меняют глобальный рынок гостеприимства

Лучшие туристические города мира 2025: новый рейтинг Euromonitor

Инвестиции в мировую недвижимость: ключевые тенденции и прогноз Colliers на 2026 год

Брендовые и независимые отели: ключевые решения, риски и возможности для инвесторов в 2025 году