Airbnb-рынок Токио: иностранный трафик, жесткие правила и сезонные колебания

Рынок краткосрочной аренды в Токио остаётся строго регулируемым, без лицензии работать практически нельзя. Владельцы используют жёсткие правила отмены, спрос при этом почти полностью формируют иностранные путешественники, следует из анализа AirROI за январь–декабрь 2025 года.

Общие показатели

В Токио на платформе Airbnb насчитывается 16 619 активных объявлений. Средняя дневная ставка составляет 193 доллара, заполняемость держится на уровне 60,1%, а медианный годовой доход достигает 36 798. Рынок демонстрирует положительную динамику: выручка выросла на 9,4% по сравнению с 2024 годом. Разрыв между сегментами заметный: лучшие 10% объектов получают от $7 558 в месяц, медианный уровень — около $2 829, а нижние 25% рынка — примерно $1 538.

Выделяется небольшой сегмент топ-объявлений, которые зарабатывают несоразмерно больше. Отдельные объекты получают от $350 000 до $600 000 в год благодаря высокой загрузке — свыше 70% — и премиальной стоимости ночи, которая часто превышает $1 300–2 100. Существенную роль играет и концентрация: крупнейшие хосты управляют от 50 до 120 объектами каждый и собирают годовую выручку в диапазоне $3–6,5 млн при стабильных оценках качества — около 4,6–4,8 балла.

Сезонная доходность

Максимальный доход приносит апрель — в среднем $4 533 при загрузке 74% и ADR $196. Минимум приходится на август, когда выручка снижается до $3 147, загрузка падает до 51%, хотя средняя ставка за ночь остаётся высокой — около $194.



На фоне крайних точек хорошо видно несколько устойчивых тенденций. Во-первых, доходные кластеры формируются не только весной, но и осенью: в марте ($4 144), октябре ($4 231) и декабре ($4 196) выручка тоже заметно выше среднего, при загрузке 67–68%. Это создаёт три «волны» повышенного спроса в году: ранняя весна, октябрь и предновогодний период. Во-вторых, лето выглядит слабее именно по занятости, а не по цене. В июне и июле загрузка опускается до 57–58%, а в августе — до 51%, но ADR при этом держится в районе $192–194. Хозяева практически не демпингуют, и падение дохода связано прежде всего с меньшим количеством бронирований.

В феврале один из самых высоких показателей загрузки (66%) сочетается с минимальным ADR $173. Фактически это единственный месяц, когда рынок поддерживает спрос за счёт более низкой цены. Противоположная картина в октябре, когда при хорошей загрузке 67% средняя ставка поднимается до годового максимума — $207.

Лидируют апартаменты с одной спальней

В Токио преобладают компактные форматы краткосрочной аренды. Почти 60% объявлений приходятся на односпальные объекты, ещё около 15% — на двухспальные, и вместе они дают примерно три четверти всего рынка. Основу предложения составляют квартиры и кондоминиумы — около 72%, доля домов приближается к 19%. На фоне строгих правил быстро развивается сегмент длительных проживаний: у 36,9% объявлений минимальный срок начинается от 30 ночей, и по этому показателю Токио входит в число крупнейших мегаполисов.

Правила отмены тоже достаточно жёсткие. Почти половина объявлений работает с ограниченными возможностями возврата денег при отмене, а ещё около 23% используют самые строгие условия. В итоге более 70% рынка предлагает негибкие варианты отмены. Гости обычно планируют поездки заранее: средний срок между бронированием и заселением составляет 51 день, а в ноябре увеличивается до 68 дней — максимального значения в году.

Кто приезжает в Токио

По данным AirROI, подавляющее большинство гостей в Токио — иностранные путешественники: их доля достигает 96%. Наибольший поток идёт из США, Австралии, Канады, Франции и Великобритании, а среди городов чаще всего встречаются Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Лондон, Париж и Сеул. Эти направления задают и общий профиль аудитории: туристы приезжают с высокими ожиданиями к качеству сервиса, удобству цифровых решений и стандартам проживания.

Особенно заметна роль пост-2000-х поколений — Gen Z и Alpha. Они формируют около половины всего гостевого потока и активно влияют на рынок. Для таких путешественников важны стабильный быстрый интернет, современные бытовые решения, бесконтактные способы заселения, ясные правила и удобная городская среда рядом с объектом. Такая аудитория меньше ориентируется на традиционные гостиничные сценарии и предпочитает гибкие, технологичные форматы размещения.

Популярные районы

Сибуя остаётся одним из самых востребованных районов у туристов, которые ищут активный ритм, ночную жизнь и яркие городские пространства. Это место для тех, кто хочет быть в центре событий и жить рядом с культовыми точками вроде знаменитого перекрёстка и модных торговых кварталов. Синдзюку работает сразу для двух аудиторий — деловой и туристической. Здесь сосредоточены офисные кварталы, транспортные узлы, небоскрёбы, рестораны и барные улицы, что делает район удобной базой как для рабочих поездок, так и для коротких визитов.

Харадзюку традиционно притягивает молодёжь и любителей моды. Улица Такесита и окрестные пространства создают свой визуальный и культурный код, и гостям важно оказаться именно внутри этой атмосферы. Акихабара ориентирована на поклонников электроники, игр и аниме. Это не просто торговый кластер, а район с особой идентичностью, который формирует устойчивый спрос у нишевых групп путешественников.

Асакуса сохраняет статус самого сильного «традиционного» направления — туристы выбирают его ради храмового комплекса, исторических улочек, ремесленных лавок и ощущения старого Токио. Гиндза и Роппонги востребованы у обеспеченных гостей, поклонников высокой гастрономии, искусства и комфортной городской среды. Роппонги также остаётся одним из главных центров для экспатов. Уэно предпочитают семейные путешественники: здесь парки, музеи, зоопарк и комфортная транспортная доступность.

Валовая и реальная доходность

Аналитики Global Property Guide и U-Occino оценивают среднюю валовую доходность в Токио в 3,59%. С учётом затрат на налоги, обслуживание и продвижение показатель, как правило, опускается на пару процентных пунктов. Соответственно, чистая доходность — 1,59%. При возможных простоях уровень может упасть ещё ниже и выйти в отрицательные значения.

В целом по стране валовая доходность составляет 4,47%, реальная — 2,47%. Более высокие показатели фиксируются в Саппоро — 4,98% (2,98%) и Иокогаме — 4,70% (2,70%). В большинстве локаций уровень колеблется в диапазоне 4,26–4,48%, то есть чистая доходность — чуть выше двух процентов.

Аналитики International Investment отмечают, что Токио — один из самых зарегулированных рынков. Инвесторам стоит учитывать высокий уровень входа, весьма умеренную рентабельность, строгие правила и другие местные особенности. Работа в Японии в целом — весьма сложный проект для иностранцев. При этом долгосрочные форматы и лакшери-объекты показывают устойчивый рост, что отражает общемировые тенденции.