В Чехии налог на пустующее жилье стал поводом к дискуссии
В Чехии обсуждение жилищного кризиса вновь сместилось в сторону налоговой политики: на фоне роста цен на жилье, слабой доступности покупки и большого числа неиспользуемых квартир в публичной дискуссии появился призыв повысить ежегодный налог на недвижимость до 0,1% от рыночной стоимости объекта, чтобы подтолкнуть собственников к более активному использованию жилья.
Рынок жилья Чехии вошел в новый виток роста
Чешский рынок жилья после коррекции 2022–2023 годов снова ускорился. Чешский национальный банк сообщил, что в первом квартале 2025 года индекс цен на жилую недвижимость вырос на 10% в годовом выражении, при этом цены на новые квартиры увеличились на 13%, а на вторичное жилье — на 9,3%. Это подтверждает, что давление на покупателей не ослабло даже после периода высоких ставок по ипотеке.
На более длинном горизонте проблема выглядит еще острее. По данным Евростата, цены на жилье в Чехии с 2010 года выросли значительно сильнее, чем во многих странах Евросоюза, а доступность покупки остается одной из самых напряженных в Центральной Европе. В материалах Министерства регионального развития Чехии также указывается, что для приобретения средней квартиры площадью 70 квадратных метров требуется сумма, сопоставимая более чем с шестью годовыми доходами, и по этому показателю страна остается в числе наиболее сложных рынков жилья в регионе.
Почему в Чехии заговорили о повышении налога на недвижимость
На этом фоне в Чехии усилился спор о том, должен ли налог на недвижимость выполнять не только фискальную, но и рыночную функцию. Автор апрельского комментария предложил привязать налог к фактической стоимости жилья и поднять его до 0,1% в год, аргументируя это тем, что нынешняя система слабо мотивирует владельцев выводить пустующие квартиры на рынок аренды или продажи. В этой логике налог должен стать инструментом против неэффективного хранения жилья как пассивного актива.
Такой подход укладывается в более широкую линию обсуждения, идущую уже не первый год. В совместной работе по реформам жилищной политики в Чехии и Польше, подготовленной при участии Организации экономического сотрудничества и развития, прямо говорится, что комплексная реформа налога на недвижимость могла бы поддержать инвестиции в доступное жилье и одновременно исправить перекосы действующей модели. При этом авторы документа подчеркивают, что нынешняя система налогообложения недвижимости в Чехии остается слабой по сравнению с масштабом жилищной проблемы.
Сколько пустующих квартир в Чехии
Один из главных аргументов сторонников более жесткого налогообложения — большой объем неиспользуемого фонда. Исследование Министерства регионального развития Чехии показывает, что в стране насчитывается около 200 тыс. долгосрочно необитаемых квартир в многоквартирных домах, что соответствует 7,5% всех квартир в таких домах. При этом в более широких общественных оценках часто фигурирует уровень свыше 10%, если учитывать и более широкий круг неиспользуемых жилых единиц. В исследовании подчеркивается, что значительная часть таких объектов не выходит на рынок по неясным причинам или используется не по прямому назначению.
Для рынка это важно потому, что даже частичное возвращение таких квартир в оборот могло бы расширить предложение без немедленного строительства нового жилья. В чешской дискуссии именно этот тезис стал ключевым: сначала активировать уже существующий фонд, затем наращивать строительство.
Насколько вырос налог на недвижимость в Чехии
Власти уже пошли на повышение, но гораздо более умеренное. Финансовая администрация Чехии сообщала, что с 1 января 2024 года в рамках консолидационного пакета ставки налога на недвижимые вещи выросли в среднем в 1,8 раза. Это был заметный шаг для чешских собственников, но даже после этого налог остается низким по европейским меркам и, по мнению критиков, слишком слабым, чтобы изменить поведение владельцев инвестиционного жилья.
Именно поэтому идея 0,1% от реальной стоимости получила заметный отклик: она выглядит намного мягче радикальных зарубежных моделей, но уже достаточно ощутима для дорогих квартир в Праге и Брно. В экспертных расчетах для средней квартиры в Брно это означает около 8 тыс. чешских крон в год вместо символических сумм, которые собственники платили ранее.
Может ли в Чехии более высокий налог снизить цены на квартиры
Прямой автоматической связи между ростом налога и падением цен нет. Но логика предложения состоит в том, что более дорогим становится удержание пустующего объекта, а значит часть собственников может быстрее вывести квартиры на рынок аренды или продажи. Если предложение увеличится, темпы роста цен и аренды могут ослабнуть.
Однако у такого подхода есть и политические ограничения. Более высокий налог почти неизбежно вызывает сопротивление со стороны владельцев жилья, особенно пожилых людей и семей, которые живут в давно купленной недвижимости, но не располагают высокими текущими доходами. Поэтому в чешской дискуссии уже появляются идеи смягчения, включая возможные исключения для единственного жилья или более жесткое налогообложение именно инвестиционных квартир. Пока это не правительственный законопроект, а направление для публичного спора о том, как совместить интересы бюджета, муниципалитетов и рынка жилья.
Как сообщают эксперты International Investment, чешская дискуссия о налоге на недвижимость показывает, что жилищный кризис в Европе все чаще рассматривается не только как проблема нового строительства, но и как вопрос эффективности использования уже существующего фонда. Если Прага и другие крупные города Чехии действительно пойдут по пути более высокой налоговой нагрузки на пустующее или инвестиционное жилье, это может стать одним из самых заметных сдвигов в региональной жилищной политике последних лет.