Дефицит жилья удержит цены в Европе

Стоимость жилья в Европе продолжит расти быстрее доходов населения: снижение стоимости кредитов возвращает покупателей на рынок, но объёмы нового строительства остаются недостаточными. Дефицит особенно заметен в Португалии, Испании и Ирландии, где увеличение числа домохозяйств, миграция и спрос в крупных городах опережают ввод новых объектов.

Цены на жильё в Европе продолжат расти

Средняя стоимость жилья на крупнейших европейских рынках может увеличиться примерно на 4% в 2026 году и более чем на 3% в 2027-м. S&P Global Ratings ожидает, что более низкие реальные ипотечные ставки, то есть ставки с поправкой на инфляцию, поддержат цены в среднесрочной перспективе. Сдерживающими факторами станут рост безработицы и ослабление потребительской уверенности в отдельных странах.

Европейский рынок уже прошёл основную часть коррекции, вызванной резким подорожанием заёмных средств в 2022–2023 годах. Количество сделок тогда сократилось, а цены в Германии, Франции, Швеции, Финляндии и ряде других стран снизились или остановили рост. Массовой распродажи недвижимости при этом не произошло.

Большинство владельцев, оформивших ипотеку до повышения ставок, сохранили кредиты с фиксированным процентом. У них не возникло необходимости срочно продавать недвижимость. Одновременно девелоперы отложили часть проектов из-за дорогого финансирования, роста расходов на материалы и снижения прибыльности строительства.

В результате рынок оказался в ситуации, при которой восстановление покупательского спроса происходит быстрее расширения предложения. Даже умеренное удешевление ипотеки возвращает часть покупателей, однако количество доступных квартир и домов увеличивается значительно медленнее.

Португалия, Испания и Восточная Европа опережают рынок

Фактическая динамика цен уже превышает средний прогноз для Европы. В первом квартале 2026 года жильё в Европейском союзе подорожало на 5,1% по сравнению с аналогичным периодом 2025-го. В еврозоне рост составил 4,7%. В квартальном выражении цены увеличились на 1,2% и 1% соответственно.

Eurostat зафиксировал снижение только в Финляндии, где недвижимость подешевела на 2% за год. Самый быстрый рост наблюдался в Португалии — на 17,8%, Болгарии — на 14,8% и Словакии — на 14,4%. В Испании цены поднялись на 12,8%, в Хорватии — на 14,3%, в Литве — на 11,9%, в Латвии — на 10,9%, в Чехии — на 10%.

На крупных западноевропейских рынках динамика оказалась слабее. Стоимость жилья в Германии увеличилась на 1,4%, во Франции — на 0,1%, в Бельгии — на 2%. Нидерланды сохранили более высокий темп — 5,2%, а Ирландия показала рост на 6,8%.

Разница объясняется состоянием национальных экономик, миграцией, уровнем доходов, доступностью земли и объёмами строительства. На рынках Южной Европы спрос поддерживают рост занятости, иностранные покупатели, туризм и увеличение численности населения крупных городов.

Португалия, Испания и Ирландия выделяются особенно глубоким структурным дефицитом. В этих странах потребность в жилье растёт быстрее, чем количество завершённых объектов. Административные задержки, нехватка работников и повышение строительных расходов ограничивают возможность быстро увеличить ввод.

Годовые данные за первый квартал и прогноз на весь 2026 год нельзя сравнивать напрямую. Первый показатель отражает изменение относительно начала 2025-го и включает эффект низкой базы. Годовой прогноз предполагает замедление роста в следующих кварталах. Оба показателя, однако, указывают на сохранение сильного ценового давления.

Общее строительство растёт без новых жилых зданий

Последние показатели строительной отрасли демонстрируют главный источник дисбаланса. Совокупное производство в строительстве в мае 2026 года выросло на 1,8% в ЕС и на 1,2% в еврозоне по сравнению с маем 2025-го. Рост обеспечили инфраструктурные проекты и специализированные строительные работы.

Непосредственно строительство зданий сократилось на 5,2% в ЕС и на 6,6% в еврозоне. За месяц показатель снизился на 0,4% и 0,7% соответственно. Испания, где цены на жильё растут двузначными темпами, зафиксировала падение общего объёма строительного производства на 10% год к году.

Эти цифры не относятся исключительно к жилой недвижимости, поскольку категория зданий включает разные типы объектов. Тем не менее они показывают, что улучшение общего строительного индекса пока не сопровождается устойчивым восстановлением наиболее важного для жилищного рынка сегмента.

Девелоперы сталкиваются с высокой стоимостью кредитов, нехваткой квалифицированных работников, подорожанием материалов и длительными согласованиями. Ограниченное количество подготовленной земли также повышает расходы. Даже при наличии покупательского спроса проект может оставаться нерентабельным или требовать цены, недоступной для значительной части населения.

Между выдачей разрешения и появлением готовой квартиры обычно проходит несколько лет. Проект необходимо профинансировать, подключить к инфраструктуре, найти подрядчиков и завершить строительство. Поэтому увеличение предложения почти всегда запаздывает относительно изменения ставок, доходов и спроса.

Ипотека не вернулась к прежней стоимости

Снижение процентных ставок относительно пиковых значений улучшило условия для части покупателей, однако европейская ипотека остаётся значительно дороже, чем до 2022 года.

В мае 2026 года сводная стоимость новых жилищных кредитов для домохозяйств еврозоны составляла 3,45%. Европейский центральный банк сообщил, что кредиты с плавающей ставкой или фиксацией до одного года выдавались в среднем под 3,60%. Ставка при фиксации от одного года до пяти лет достигла 3,47%, от пяти до десяти лет — 3,65%, более чем на десять лет — 3,32%.

Небольшое изменение процента не гарантирует улучшения доступности жилья. Покупателю необходимо учитывать стоимость самого объекта, размер первоначального взноса и сумму основного долга. Если недвижимость дорожает на 5–10% в год, снижение ипотечной ставки на несколько десятых процентного пункта не компенсирует рост цены.

Удешевление кредита способно даже ускорить подорожание. Более низкая ставка увеличивает сумму, которую банк готов выдать домохозяйству. При ограниченном предложении дополнительные деньги конкурируют за то же количество объектов и частично переходят продавцам через повышение цен.

Положение новых покупателей отличается от положения действующих владельцев. Заёмщики, ранее зафиксировавшие низкую ставку, могут продолжать обслуживать кредит на прежних условиях. Потенциальные покупатели одновременно сталкиваются с более дорогой недвижимостью и более высокой стоимостью финансирования.

Это уменьшает количество вынужденных продаж и поддерживает цены, но ограничивает мобильность населения. Владельцы не хотят отказываться от выгодной ипотеки ради нового кредита, а молодые семьи дольше остаются на рынке аренды.

Рост цен усиливает нагрузку на арендаторов

Дефицит предложения затрагивает рынок аренды даже в тех странах, где рост арендных ставок отстаёт от подорожания недвижимости. Потенциальные покупатели, не способные получить ипотеку или накопить первоначальный взнос, вынуждены дольше снимать жильё.

В первом квартале 2026 года арендная плата в ЕС увеличилась на 3% год к году и на 0,7% по сравнению с предыдущим кварталом. Цены покупки росли быстрее, однако рынок аренды отличается меньшей волатильностью: договоры пересматриваются постепенно, а в ряде стран действуют ограничения на индексацию.

Наиболее остро проблема проявляется в столицах, университетских центрах и туристических регионах. Постоянные жители конкурируют за квартиры со студентами, сезонными работниками, приезжими специалистами и краткосрочными арендаторами.

Высокие цены покупки увеличивают расходы собственников, приобретающих объект с привлечением кредита. Часть этих расходов переносится в арендную плату. Одновременно инвесторы могут отказаться от приобретения объекта, если доходность аренды становится слишком низкой относительно стоимости недвижимости и ставки финансирования.

Европе не хватает около 650 тысяч домов ежегодно

Масштаб дефицита заметно превышает текущие объёмы строительства. Европейская комиссия оценивает потребность региона более чем в 2 млн новых домов и квартир ежегодно. Сейчас вводится около 1,6 млн объектов, поэтому дополнительная потребность составляет приблизительно 650 тыс. единиц в год. Для их строительства потребуется около €153 млрд ежегодных инвестиций.

Доля социального жилья в ЕС составляет только 6–7% жилого фонда. При этом около 20% домов и квартир остаются незанятыми, а количество объектов краткосрочной аренды с 2018 по 2024 год выросло на 93%. Сочетание физического дефицита, территориального несоответствия и неэффективного использования фонда усложняет решение проблемы.

Пустующее жильё не всегда расположено там, где существует спрос. Значительная часть таких объектов находится в сельских районах, небольших городах или требует капитального ремонта. Перевести этот фонд на рынки крупнейших городов невозможно, а восстановление и подключение к инфраструктуре может оказаться экономически неоправданным.

Европейская программа предусматривает ускорение цифровой выдачи разрешений, снижение административных расходов, подготовку новых работников и развитие промышленных методов строительства. Власти также планируют изменить подход к краткосрочной аренде в районах с наиболее сильным жилищным дефицитом.

На жильё в бюджете ЕС на 2021–2027 годы мобилизовано более €43 млрд. Ещё €10 млрд планируется привлечь в 2026–2027 годах, а финансовые партнёры должны предоставить до €375 млрд к 2029 году. Эти средства включают строительство, реконструкцию, повышение энергоэффективности и развитие доступной аренды.

Поддержка покупателей может увеличить цены

Многие правительства пытаются улучшить доступность жилья через налоговые льготы, субсидированные кредиты, гарантии и помощь с первоначальным взносом. Такие меры помогают отдельным домохозяйствам, но не устраняют дефицит.

Если количество объектов остаётся неизменным, субсидия увеличивает платёжеспособность покупателя и может перейти в цену недвижимости. Особенно быстро этот эффект проявляется на локальных рынках с ограниченной землёй и низким объёмом новостроек.

Более устойчивый результат даёт сочетание нескольких мер: ускорение согласований, увеличение плотности застройки, развитие общественного транспорта, строительство социальной аренды и подготовка участков с готовой инфраструктурой.

Важен и тип нового жилья. Рынок может одновременно испытывать нехватку небольших городских квартир и избыток крупных домов в пригородах или сельских районах. Формальное увеличение общего жилого фонда в таком случае не устраняет дефицит там, где сосредоточены рабочие места и население.

Инвестиционные перспективы становятся менее однозначными

Рост цен поддерживает стоимость уже приобретённых активов, но не гарантирует высокой будущей доходности. В Португалии, Испании и других быстрорастущих странах увеличивается разрыв между ценой покупки, доходами населения и потенциальной арендной платой.

Инвестору необходимо учитывать стоимость финансирования, налоги, содержание объекта, возможные периоды простоя и ограничения для арендодателей. Чем быстрее жильё дорожает относительно доходов местного населения, тем выше вероятность политического вмешательства.

Власти могут ограничивать краткосрочную аренду, ужесточать правила индексации, вводить дополнительные налоги на пустующие объекты или предоставлять арендаторам более длительную защиту. Эти решения способны снизить доходность даже при дальнейшем росте номинальной стоимости недвижимости.

Слабое строительство одновременно поддерживает цены и увеличивает социальные риски. Для долгосрочного инвестора важна не только динамика рынка, но и способность города расширять жилой фонд без резкого ухудшения инфраструктуры и качества жизни.

Как сообщают эксперты International Investment, прогнозируемое подорожание не означает, что европейский рынок стал безопаснее или доступнее. Дефицит предложения поддерживает владельцев существующих объектов, однако повышает регуляторные риски и сдерживает доходность новых инвестиций. Снижение ипотечных ставок без ускоренного строительства способно увеличить число покупателей, но основная выгода перейдёт продавцам через более высокие цены. Реальное облегчение возможно только при устойчивом увеличении ввода жилья в городах и регионах с сильным спросом.