Маткапитал для покупки недвижимости в России: скрытые опасности

Правительство РФ по-прежнему выделяет материнский семейный капитал при рождении ребенка. Программа продлена уже третий раз, теперь до 2026 года, увеличиваются суммы выплат. Покупка недвижимости с маткапиталом выглядит весьма привлекательной, но на самом деле в этом варианте масса рисков, можно лишиться недвижимости даже через много лет после сделки.

ПФР сообщает, что для улучшения жилищных условий с помощью материнского капитала разрешено оплатить часть стоимости недвижимости, внести средства на строительство или реконструкцию, а также получить за это компенсацию.

Другие варианты использования маткапитала:

уплата первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;

погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам на приобретение или строительство жилья;

оплата по договору участия в долевом строительстве или первого взноса в жилищном кооперативе.

Ремонт квартиры или дома не считается улучшением жилищных условий. Еще нужно учесть, что большинство банков неохотно выдают жилищные кредиты на квартиры с детскими долями, но принимают маткапитал в качестве первого взноса. Рефинансирование ипотеки при покупке жилья с маткапиталом малореально. Когда первоначальная ипотека закрывается, у родителей возникает обязанность выделить детям их доли. Новый залог этих долей опека не одобрит, а банк не выдаст ипотеку только под часть недвижимости родителей.

Разделение долей

Портал РИА Недвижимость предупреждает, что необходимо выделять доли всем членам семьи, в том числе детям. При покупке в ипотеку это делается после выплаты кредита. Делить можно лишь ту часть недвижимости, которая оплачена материнским капиталом. Если квартира стоит 2 млн рублей, а из средств маткапитала оплачено только 200 тысяч, то обязательство касается лишь 1/10 части жилья. Дети по закону имеют право на четверть от этой площади, а остальное родители могут распределить между собой. Выгоднее выделять детям микродоли:

сумма налогового вычета будет больше – он делается только за доли родителей, которые получают доход и платят налоги. Учтите, что с маткапитала нельзя получить вычет, компенсировать можно только остальную сумму, потраченную на покупку;

проще взаимодействие с опекой – продать квартиру разрешат лишь при предъявлении документов о выделении детской доли в новом жилье, площадь должна быть не меньше, чем в прежнем.

Опека может учесть не только квадратные метры, но и стоимость недвижимости. Двушка и даже трешка в регионах зачастую дешевле, чем однокомнатная в Москве. Впрочем, однозначного ответа по этому поводу нет. В законе написано, что органы опеки и попечительства должны отстаивать интересы детей, но в каждом муниципалитете свои правила и возможны разные варианты решений.

Лучше писать развернутое заявление, в котором будут указаны обстоятельства, доказывающие, что родители действуют в интересах несовершеннолетних. Приложите к заявлению документы о стоимости нынешнего и будущего имущества. Если новая квартира дешевле проданной, опека может потребовать помимо выделения доли еще и перечислить на специальный счет ребенка часть средств, полученных при продаже. Допустимо выделить долю ребенку не в покупаемой квартире, а в уже существующей – например, у бабушки.

При разводе родителей доли детей не делятся между супругами. Теоретически можно разменять жилье при согласии опеки – например, двушку на две однокомнатные с долями детей в разных объектах. В реальности таких случаев практически нет, разделить подобное жилье почти невозможно. Проще варианты, когда один из родителей продает или дарит свою долю другому.

Риски для покупателей

РБК предупреждает, что можно лишиться жилья, если в квартире не выделены доли детям, а продавец скрыл факт использования материнского капитала. Причем в таком случае вернуть деньги будет очень сложно. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая отметила, что в России до сих пор нет отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки. И не всегда родители имеют возможность следовать правилам. Например, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан. Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. «ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия. В этом и есть главная загвоздка сделок по покупке квартир, приобретенных ранее с помощью маткапитала», – подчеркнула эксперт.

Когда детям исполнится 18 лет, они вправе подать иск об ущемлении прав и с большой долей вероятности выиграют. Такое право есть и у ПФР или заинтересованного третьего лица – прокуратуры, органов опеки. После решения суда покупателю нужно вернуть жилье или отдать деньги.

Рекомендации:

при наличии детей нужно выяснить в ПФР, использовался ли маткапитал при покупке жилья;

можно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится маткапитал, чтобы убедиться в сохранности средств;

для дополнительной подстраховки закажите расширенную выписку из ЕГРП (выписка о переходе прав собственности). Знание всей истории перепродаж убережет от покупки квартиры, где в ранние годы использовался маткапитал и не соблюдались требования закона;

приостановите выход на сделку или откажитесь от нее, если детям не выделены доли в квартире, купленной с использованием маткапитала;

изучите договор купли-продажи – если маткапитал передавался в качестве оплаты, то это должно быть описано в документе.

Если квартира куплена с привлечением ипотеки, которая потом частично погашалась маткапиталом, то ситуация сложнее. Управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский пояснил, что в этом случае в договоре не будет информации о маткапитале, а банк вряд ли согласится предоставлять информацию о кредите.

«Единственный вариант — попросить продавца показать сертификат или предъявить справку из ПФР, что средства не использованы или потрачены на другие цели, – рассказал эксперт. – Причем риски сохраняются и при покупке квартиры по ДДУ, в этом случае также стоит проверить, использовался ли маткапитал при изначальном оформлении договора».

Другие ошибки

Эксперты «Метриум» назвали пять ошибок при покупке жилья на маткапитал помимо невыделения долей:

выбор недвижимости – дом не должен быть аварийным, ожидать реконструкции или сноса. Под запретом апартаменты. Одно из главных условий – нахождение объекта на территории России;

порядок действий – нельзя сначала купить жилье, а потом подать заявление на использование маткапитала. На такой вариант уходит меньше времени, но он приведет к отказу;

оформление договора – избегайте фраз «объект приобретается из собственных средств» или «на момент подписания деньги получены продавцом в полном объеме». Если оплата уже произведена полностью, то Пенсионный фонд деньги не перечислит;

право собственности – жилье нужно оформлять только на получателя сертификата, официальных супругов и детей. При проживании в гражданском браке вторая половина не имеет прав на квадратные метры. Также на недвижимость не могут претендовать бабушки, дедушки, братья, сестра и другие родственники;

неправильный продавец – нельзя использовать маткапитал при покупке квартиры у мужа или жены. Подобные действия будут расцениваться как попытка обналичить сертификат, за нарушение грозит строгое наказание, вплоть до 10 лет лишения свободы. Приобретать недвижимость у родителей, брата, сестры и других родственников разрешено.

Читайте также:

В России сокращаются объемы жилищного кредитования

Москвичи массово избавляются от квартир

Что происходит с рынком недвижимости России с началом мобилизации