Рынок недвижимости Норвегии может обвалиться в 2023 году

Владельцы недвижимости и покупатели жилья в Норвегии в 2022 году пострадали от двойного удара: высокой инфляции и роста процентных ставок. К концу года цены на жилье начали падать, а спрос на рынке стал стабильно уменьшаться. В связи с этим, аналитики capital.com предположили, что в 2023 году в Норвегии возможен обвал рынка.

Предыдущие кризисы на рынке недвижимости Норвегии

Чтобы составить прогноз, аналитики capital.com исследовали предыдущие обвалы норвежского рынка. Взгляд в прошлое помогает сопоставить текущие события с имеющимся опытом и составить гипотезы относительно будущего.

Согласно историческому обзору рынка недвижимости Норвегии, основанному на ежегодных индексах цен на жилье для четырех норвежских городов Осло, Берген, Тронхейм и Кристиансанн, цены на жилье в Норвегии испытали несколько периодов подъемов и спадов между 1819 и 2003. Отчет, опубликованный норвежским центральным банком, показал, что война и банковские кризисы были ключевыми факторами, которые приводили к снижению цен на жилье.

Вот несколько примеров зависимости цен на жилье в Норвегии от этих факторов:

• Индексы цен на жилье в норвежских городах упали в 1920-е годы во время десятилетнего банковского кризиса.

• Между 1940 и 1970 годами цены на жилье в Норвегии оставались на прежнем уровне из-за строгого замораживания цен, введенного накануне Второй мировой войны.

• С 1970 года цены снова стали расти на фоне бурного роста норвежской экономики. Индексы цен с того времени продемонстрировали стремительный рост почти на 1300%.

• В 1990-е наблюдался спад на рынке, поскольку цены на жилье рухнули после очередного банковского кризиса.

• В 2002-2021 цены на жилье в Норвегии выросли более чем в три раза. Причина: удвоение доходов домохозяйств и низкая процентная ставка.

Кризис экономики Норвегии в 2022

Копенгагенская школа бизнеса проанализировала циклы подъемов и спадов на рынке жилья в Норвегии и сделала следующий вывод:

«Норвежский ЦБ устанавливает ключевую ставку, которая влияет на кредитные ставки, определяемые банками. Это влияет на благосостояние домохозяйств, кредиты и ипотечные кредиты. Многие норвежские домохозяйства имеют переменные ставки по ипотечным кредитам, и поэтому изменение процентных ставок очень заметно и быстро влияет на цены на жилье».

Из-за роста цен на энергоносители, который пришел вместе с военным конфликтом в Украине, изменились и цены на жилье, поскольку Норвегия является нетто-экспортером нефти. Сырая нефть, природный газ и СПГ составляли 60% экспорта Норвегии в 2021 году. В нефтегазовой отрасли заняты около 200 000 человек в стране.

Сильные цены на нефть поддерживают национальную валюту, поскольку Норвегия - экспортер сырой нефти. Однако по данным Norwegian Petroleum Directorate, в июне снизились не только цены на нефть, но и объем добычи жидких углеводородов – примерно на 15%. Как следствие норвежская крона упала более чем на 15% с начала года по отношению к доллару США из-за снижения цен на нефть и оттока капитала в валюты-убежища.

Почему упали цены на жилье

Последние данные индекса цен на жилье, опубликованные в Trading Economics, свидетельствуют о том, что пузырь на рынке недвижимости в Норвегии может вот-вот лопнуть. Цены на вторичке в нескольких городах, в том числе в Ставангере и Тронхейме, упали по сравнению с прошлым кварталом, в то время как цены в Осло за этот период выросли на 0,1%. По данным Копенгагенской школы бизнеса, цены на жилье падают медленными темпами, поскольку продавцам требуется время, чтобы приспособиться к падению цен.

Цены на новое жилье в Норвегии также продемонстрировали признаки снижения: индекс цен на новое жилье зафиксировал рост в годовом исчислении (г/г) на 6,9% в июне 2022 года по сравнению с 9,8% в марте.

Ключевой причиной падения цен на жилье является рост процентных ставок. Центробанк Норвегии повышает ставки с сентября 2021 года с рекордно низкого уровня в 0%. В начале ноября 2022 года Norges Bank повысил учетную ставку до 2,5%, отметив, что ставки «скорее всего, будут повышены в декабре». Повышение процентных ставок привело к увеличению стоимости выплат по кредитам почти для всех покупателей. Это связано с тем, что 95% ипотечных кредитов оформлены по плавающей процентной ставке.

Обвалится ли норвежский рынок?

Прогнозирование обвала рынка жилья является сложной задачей из-за большого количества неизвестных. Например, мы не знаем, как долго продлится российско-украинский конфликт, будут ли введены дополнительные санкции против России и ее энергоресурсов, будет ли повышена процентная ставка в Норвегии в новом году, какой будет инфляция и многие другие переменные.

Главный экономист Norges Bank считает, что более высокие ставки не означают, что крах рынка жилья в Норвегии неизбежен. Более того, высокие затраты на строительство могут привести к тому, что застройщики приостановят реализацию проектов, что может поддержать цены на жилье.

«Ранее мы также видели, что более низкая покупательная способность на рынке жилья не обязательно приводит к падению цен на жилье, пока экономическая ситуация в порядке, безработица остается низкой и есть чувство уверенности в занятости», - добавил он.

В Trading Economics также дают положительные прогнозы на индекс цен на жилую недвижимость. В 2023 году индекс повысится с 320 до 322 пунктов, а в 2024 – до 327 пунктов. Аналитики основывают прогноз на основании устойчивости норвежской экономики, которая не показывает признаков рецессии несмотря на все прошедшие в 2022 году кризисы.

Эксперты International Investment отмечают, что обвал норвежского рынка недвижимости может произойти, если внешнеэкономические кризисы в 2023 году продолжат давление. Внутреннее устройство экономики Норвегии оставалось крепким: в стране сохранился низкий уровень безработицы, доходы домохозяйств снизились, но не так значительно, как в других странах ЕС. Вероятно, в 2023 году будет небольшое замедление рынка из-за позиции выжидания, которую заняли покупатели. Однако если 2023 год принесет дальнейший рост инфляции или новые геополитические вызовы, рынок недвижимости может пострадать не только в Норвегии, но и во всей Европе, считают аналитики PwC.

Читайте также:

Кризис европейской недвижимости будет углубляться: худшие ожидания экспертов с 2012 года

Один из самых горячих рынков недвижимости ЕС ждут заморозки: Венгрии прогнозируют стагнацию

Прогноз: какими будут цены на недвижимость в крупнейших городах мира в 2023 году