Жилищный кризис в Европе: аренда дорожает, а жилье купить все труднее

В 2022 году жилищный кризис в Европе стал усиливаться, пишут аналитики Investigate Europe. Основная проблема в том, что арендная плата становится менее доступной, а покупка собственного жилья для среднего класса некоторых стран практически невозможна. Положение усугубляется тем, что инвесторы скупают все больше арендного жилья, из-за чего цены продолжают расти.

Недвижимость в Европе подорожала в 1,5 раза

Хотя в последнее время появилось много информации о том, что жилье в Европе стало дешеветь, это верно только для сравнения с предыдущим кварталом или годом – в зависимости от региона. В действительности же, европейская недвижимость рекордно повысилась в цене, если сравнивать с 2010 годом. Ранее мы писали, что за последние 12 лет рост цен по всему Евросоюзу достиг 45%.

В целях стимулирования рынка недвижимости в период пандемии ЦБ европейских стран понижали процентные ставки. Также в это время были введены налоговые послабления для инвесторов. Эти меры помогли поддерживать стабильный спрос на жилье, однако со временем привели к перегреву рынка и повышению стоимости недвижимости. Вот как описали ситуацию аналитики Investigate Europe:

«Европейские правительства предоставляют огромные налоговые льготы инвесторам и владельцам недвижимости. Это привлекает миллиарды евро на перегретый рынок недвижимости и подпитывает жилищный кризис, от которого страдают миллионы. То, что снится инвесторам, является кошмаром для граждан, желающих купить себе жилье».

Джон Кристенсен, соучредитель Tax Justice Network, прокомментировал обстановку на рынке к концу 2022:
«Нет никаких сомнений в том, что налоговые льготы (для инвесторов) завышают цены на жилье. Застройщики получают выгоду от налоговых льгот, которые практически не служат экономической цели, и во многих случаях международные инвесторы владеют недвижимостью как инвестиционным классом, чтобы воспользоваться налоговыми льготами».

Сегодня ЦБ европейских стран начали повышать процентную ставку. Предварительные итоги: крупные инвесторы продолжают скупать объекты под аренду, а покупательная способность отдельных лиц снизилась, поэтому покупка дома становится все менее доступной. Уже сейчас рынки Испании, Великобритании, Германии снизили активность – покупатели выжидают лучших времен, когда процентные ставки на ипотеку хотя бы перестанут расти.

Сколько лет надо работать, чтобы купить квартиру в европейских столицах

Статистика показывает, что накопить на покупку квартиры в городах Европы практически нереально. Большинство частных покупателей вынуждено прибегать к ипотечным займам, а как мы писали выше, процентные ставки в 2022 поползли вверх. В Германии, к примеру, средняя ставка по ипотеке на сегодня составляет 3,03% - это один из самых высоких показателей в Европе. При этом, чтобы накопить на квартиру самостоятельно, жителю Германии из среднего класса придется откладывать полную зарплату в течение 12,3 лет.

Венгерский национальный банк посчитал, сколько лет понадобится гражданам других европейских стран, чтобы приобрести свое жилье, исходя из уровня средней заработной платы по стране. За точку отсчета взяли покупку квартиры площадью 75 кв.м со средней стоимостью за квадрат. Оценивались только столичные города, а расчет проводился с учетом того, что вся заработная плата целиком откладывается на покупку жилья.

Самые худшие результаты показала Чехия – здесь на покупку своего жилья понадобится 25,3 годовых зарплат. Лучший показатель – у Кипра, покупка недвижимости в Никосии займет 5,5 лет. На графике представлено, в каком году граждане разных стран смогут купить квартиры, если бы начали откладывать всю зарплату в январе 2022.

Аренда жилья в Европе становится неподъемной

По сообщениям Евростата, за последние 12 лет аренда по всему ЕС выросла на 17%. С одной стороны, кажется, что это не так много, ведь и доходы тоже выросли. Но здесь важно учитывать другой фактор – соотношение собственников жилья к арендаторам. Если в стране высокое число собственников, она проще переживает жилищный кризис, а если перевес идет в сторону арендаторов – тогда растущие цены оказывают давление на значительную часть населения.

Хорошим примером в данном случае является Испания. В этой стране исторически высокое количество арендаторов – порядка 3,5 миллионов жителей Испании снимают жилье. В связи с этим, в марте 2022, когда началась рекордная инфляция из-за украинского конфликта, правительство решило ограничить рост арендной платы 2% в год. Такая мера защитила широкий слой населения Испании от падения доходов. Однако не все страны ЕС пошли на такие меры, поэтому в большинстве европейских стран аренда стала расти, а покупательная способность граждан – стремительно снижаться.

На следующей таблице – соотношение числа собственников домов к арендаторам. Румыния, Словакия, Венгрия, Хорватия – наиболее защищенные с этой точки зрения страны. Здесь самое высокое число собственников, поэтому рост цен не оказывает значительное влияние на население. А вот в Германии, Австрии и Дании соотношение практически 50/50 – повышение стоимости недвижимости и ее аренды ощутимо для большинства граждан.

Средней зарплаты в некоторых странах ЕС не хватит, чтобы арендовать жилье

В Ирландии, Венгрии, Литве и Эстонии арендная плата увеличилась примерно на 30% за 12 лет. Но ежемесячный располагаемый доход во всех четырех странах увеличился еще больше, что сделало аренду в среднем более доступной, несмотря на рост цен.

Однако сопоставимого роста доходов достигли далеко не все европейские страны. Почти 50% арендаторов Евросоюза тратят на аренду более 40% от ежемесячного дохода. Наихудшая ситуация для арендаторов наблюдается в Греции: в 2021 году 96,6% граждан тратили не менее 40% своих денег на аренду жилья. Похожая обстановка была и в Нидерландах: доля перегруженных арендаторов превысила 80%.

Практически во всех странах аренда квартиры недоступна при средней заработной плате. В Париже и Мадриде вам придется потратить 40-45% средней заработной платы на съем однокомнатной квартиры. В Праге и Братиславе на это уйдет 55% заработка, а в Варшаве и Лиссабоне – 63%.

Более стабильная обстановка на рынке Австрии – аренда однокомнатной квартиры обойдется в 24% среднемесячного заработка. В Берлине и Риме – 30-35%.