В Москве не продано 60% новостроек

На начало июля 2023 года объем строящегося жилья в Москве составил 16,3 млн кв. м, из них реализовано лишь 39% (6,4 млн кв. м). Не продано 44% или 7,2 млн кв. м, а 16% площадей (2,6 млн кв. м) не выставили на рынок, сообщает «РБК-Недвижимости» со ссылкой на данные аналитического центра «Дом.РФ». Таким образом, 60% или около 10 млн кв. м новой недвижимости не распродано. Эксперты называют главными причинами сложившегося положения сокращение платежеспособности и рост цен на жилье.

В июле 2022 года этот показатель не превышал 57%, в таком же месяце 2021-го держался на уровне в 51%, в 2020-м – 41-44%. Проблемы с продажами наблюдаются уже третий квартал. На 1 апреля были не востребованы 9,9 млн кв. м или 61%. Для продажи скопившейся недвижимости понадобится от 2,5 до 3,3 лет – если на рынке не будут появляться новые предложения, что, конечно, нереально.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко отметил, что доля распроданного жилья в Москве снижается на фоне слишком высоких цен, и она будет увеличиваться, если стоимость будет уходить все дальше от платежеспособного спроса. Высокий уровень продаж в 2021-2022 годах эксперт объяснил скачком спроса после введения льготной государственной ипотеки, также сказалось снижение процентов по кредитам. Менее выгодно стало держать деньги на вкладах, ЦБ снизил в 2020 году ключевую ставку до рекордно низких 4,25%. В итоге на рынок пришли покупатели с небольшим доходом и инвесторы, для которых депозиты оказались непривлекательными.

Олег Репченко добавил, что за последние 2-3 года квартиры в Москве подорожали в 1,5-2 раза, что привело к снижению платежеспособного спроса. Сейчас на рынке есть льготная ипотека, но, как видно из показателей, она уже не компенсирует завышенные цены, доля нераспроданного жилья в Москве увеличивается.

Институт жилищного развития сообщает, что объем строящегося жилья в России на начало июля 2023 составил 101,1 млн кв. м (+2% с января и +4% в годовом выражении) – это максимальное значение с начала 2020-го. При этом объем нераспроданного жилья составил 70,9 млн кв. м, или 70% от общего объема строящегося жилья. За год показатель вырос на 11,1 млн кв. м (+18,5%), за месяц он увеличился на 0,6 млн кв. м (+0,9%). Таким образом, на 1 июля распродано лишь около 30% объемов новостроек.

На 2 августа 2023 года, по данным bnMAP.pro, больше всего невостребованных новостроек среди 16 городов-миллионников в Омске – почти 77% строящегося жилья (248,3 тыс. кв. м из 323, 8 млн). В среднем в месяц в этом муниципалитете продается 4,7 тыс. кв. м жилья, так что на реализацию скопившихся объектов уйдет порядка 4,4 года.

На втором месте Краснодар – 75% (3,2 млн кв. м из 4,2 млн), на продажу уйдет около 4,5 лет. Кстати, весной именно этот город был лидером по нераспроданному новому жилью, доля которого составляла 85%. Омск тогда занимал второе место с долей в 80%. Третье место в начале августа заняла Самара – 71% (671,2 тыс. кв. м из 951,5 тыс.), аналитики считают, что на реализацию понадобится больше пяти лет. На четвертой строчке рейтинга Челябинск, где не купили 306,9 тыс. кв. м новостроек или 68% от общего объема. Сроки возможной продажи обозначены в 3,3 года.

На пятой позиции Новосибирск и Волгоград – 67%. Далее следуют Уфа и Воронеж – 66%, Екатеринбург, Казань, Ростов-на-Дону – по 65%. Самая низкая доля нераспроданного жилья среди городов-миллионников зафиксирована в Нижнем Новгороде – 53% (387,4 тыс. кв. м из 733,3 тыс.).

Аналитики bnMAP.pro подсчитали, что в начале августа 2023 доля непроданных новостроек в Москве составляла 58% и это уже можно считать низким показателем среди миллионников, можно продать 8,6 млн кв. м за период около трех лет. В Санкт-Петербурге не продано на 2 августа 60% новостроек (5,9 млн кв. м).

«Сама по себе доля остатков к общему проектному объему не является абсолютно показательной, поскольку различаются темпы реализации, – подчеркнули эксперты. – Например, в Нижнем Новгороде и Красноярске доля остатков к общему проектному объему различается на 9%, при этом прогнозные значения сроков реализации одинаковые и составляют 2,3 года. Однако в целом можно сделать вывод, что прогнозные сроки реализации в большинстве локаций увеличиваются с ростом доли нереализованных остатков в общем объеме».

Для многих инвесторов рынок недвижимости России стал менее привлекательным после 24 февраля 2022 года. Риски значительно повысились, уровень доходов непредсказуем, многие эксперты прогнозируют даже возможные убытки. В связи с этим россияне увеличили объемы покупок зарубежной недвижимости в январе-июне 2023 года на 36%. Больше всего вырос спрос на Карибах, а самое значительное падение отмечается в Черногории, по оценке агентства Intermark Real Estate.

Граждане РФ активно покупают недвижимость в ОАЭ, Таиланде, Турции (хотя в этой стране в 2023 году отмечено резкое снижение). Отмечается активность россиян и в Грузии, что вполне объяснимо, в этой стране самая высокая арендная доходность в мире – около 11% в среднем и более 12% в Батуми. Кроме того, Грузия вошла в ТОП-5 по эффективности прямых иностранных инвестицией.