В России ожидается снижение спроса, продаж и ввода жилья

Фото: Wikimedia

Заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин заявил, что с учетом сложившейся ситуации, а также в связи с изменениями ключевой ставки и требований к ипотечным кредитам очень сложно по вводу жилья будут проходить 2025-2026 годы.

Стоит отметить, что проблемы в этой сфере начались еще осенью 2022 года, в сентябре объемы по вводу снизились на 8%, в октябре на 10,6%. В ноябре падение достигло 38,7%, в декабре – 17,2%. К январю непроданным осталось жилье общей площадью 70 млн кв. м или 66% от общего объема первичного рынка. При этом по итогам 2022 года было введено рекордное количество квадратных метров жилья – 102,7 млн, на 11% больше, чем в 2021 года (92,6 млн), но с новыми проектами девелоперы не спешили. В феврале наблюдалось годовое снижение по вводу на 17,2%, в марте – на 3,5%. Застройщики отмечали, что не хватает проектов и квалифицированных рабочих, негативно сказываются неплатежеспособность заказчиков, высокий процент коммерческих кредитов и общий недостаток финансирования.

В апреле 2023 года глава Минстроя Ирек Файзуллин отмечал, что в половине городов России (свыше 600 из 1 117) практически не строится новое жилье и это серьезная проблема. В этих муниципалитетах не работают никакие из имеющихся финансовых инструментов, стимулирующих приобретение недвижимости, и необходимо продумать меры. Одной из таких, по задумке министра, могло бы быть снижение цен застройщиками – «немножко, чтобы продалось», ведь в стране таких фиксировалось падение количества сделок.

По данным Института жилищного развития, на начало июля 2023 года объем строящегося жилья в России достиг 101,1 млн кв. м (+4% в годовом выражении) – это максимальное значение с начала 2020-го. При этом объем нераспроданного жилья составил 70,9 млн кв. м, или 70% от общего объема строек. За год показатель вырос на 11,1 млн кв. м (+18,5%), за месяц он увеличился на 0,6 млн кв. м (+0,9%). В Москве к 1 июля не смогли продать 60% новостроек или около 10 млн кв. м жилья. По мнению главы аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, это было связано со слишком высокими ценами, которые не компенсирует даже льготная ипотека.

На 2 августа 2023 года больше всего невостребованных новостроек среди городов-миллионников оказалось в Омске – почти 77%, на втором месте Краснодар – 75%, на третьем Самара – 71%. Далее следовали Челябинск (68%), Новосибирск и Волгоград (67%), Уфа и Воронеж – 66%. Самая низкая доля нераспроданного жилья среди городов-миллионников была в Нижнем Новгороде – 53% (387,4 тыс. кв. м из 733,3 тыс.). Прогнозные сроки реализации в большинстве локаций увеличиваются с ростом доли нереализованных остатков, речь идет о нескольких годах.

В январе-августе 2023 года ввод жилья в России увеличился на 0,4% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го, до 70 млн квадратных метров. По многоквартирным домам рост достиг 9%, а всего в 2023 году планируется ввести не менее 103 млн кв. м. После сообщений об этом небольшом, но все же успехе, замглавы Минстроя Никита Стасишин и заявил о грядущих сложностях. Он пояснил, что застройщики берут земельные участки с помощью заемных средств, после изменения ключевой ставки бридж-кредит на землю составляет не меньше 15%. Срок, который тратит девелопер от приобретения земли до получения проектного финансирования и возможности открытия эскроу для оптимизации ставки, составляет от полугода до года. Это с учетом снижения административных барьеров, наблюдавшихся последние 2-3 года.

Стасишин добавил, что спрос на жилье в России может упасть на 20% в зависимости от региона. «На вторичном рынке нет льготных программ, а ставки сегодня где-то 14,5-15% с учетом изменения условий по всем льготным программам в части первоначального взноса и регуляторного характера ЦБ», – пояснил он. Глава госкомпании «Дом.РФ» Виталий Мутко считает, что спрос на вторичное жилье упадет в ближайшее время, на первичное – в конце сентября-начале октября. Негативным фактором он назвал и чрезмерную закредитованность населения – «41% всех выданных ипотечных кредитов в стране с государственным субсидированием, а на первичном рынке – 80%». Напомним, в мае 2023 года долги россиян по ипотеке впервые превысили 15 триллионов рублей. В июне россияне получили 4,5 млн кредитов на 1,47 трлн рублей. По данным консалтинговой компании Frank RG, это абсолютный рекорд для национального рынка. Объем выдач ипотечных ссуд достиг 639,5 млрд руб., что на 9% превышает показатели мая. Количество заключенных договоров за месяц увеличилось на 7%, до 168,2 тыс.

Зато в сентябре объемы жилищного строительства превысили 103 тысячи кв. м. Почти все работы ведутся с использованием счетов эскроу. Больше всего недвижимости, как обычно, возводят в Москве и области, а также в Краснодарском крае и Санкт-Петербурге. Далее следуют Свердловская, Ленинградская и Новосибирские области. Пока в плановых сроках ввода в эксплуатацию 2023 года не ждут особо больших значений, зато в 2024 и 2025 прогнозируется резкий рост, а в 2026 – еще более существенное падение.





Из позитивных новостей на российском рынке недвижимости – к концу года планируется ввести порядка 50 млн кв. м многоквартирных домов. А еще, возможно, появится льготная ипотека для строительства домов на дачных участках. Правда, пока это прозвучало в качестве идеи, которую еще обдумают и просчитают. Напомним, сейчас льготную ипотеку можно получить на строительство частных домов (ИЖС), но программа не распространяется на дачные участки.

Эксперты International Investment отмечают, что рынок недвижимости России остается крайне неустойчивым. Повышение ключевой ставки лишь незначительно и на краткий срок укрепило рубль. Экономисты РФ даже в госструктурах признают не самые лучшие перспективы для развития, количество проблем во всех сферах растет. Пока это проявляется не столь значительно, как ожидалось, но чем дольше будет сохраняться приоритет направлений, связанных с боевыми действиями на территории Украины, тем больший ущерб это нанесет другим отраслям. Сказывается и дефицит импортных товаров, и многие другие факторы, которые делают российский рынок плохо предсказуемым и рискованным для инвестирования.