Недвижимость в ОАЭ. Особенности покупки и дополнительные расходы

Купить недвижимость в ОАЭ может любой иностранец, но лишь на некоторых территориях. Без ограничений совершать сделки разрешено только гражданам Эмиратов и других государств Персидского залива.

Иностранец вправе приобрести недвижимость в полную собственность только в локациях freehold или free zone. Это имущество можно продавать, оставлять в наследство, дарить или сдавать. В других зонах – leasehold – допустима только долгосрочная аренда, до 99 лет. В этом случае объект после окончания договора возвращается собственнику или срок продлевают. Сделки с такой недвижимостью тоже разрешены.
Для получения двухлетней резидентской визы ОАЭ нужно купить объект стоимостью от 750 тысяч дирхамов ($204 201 по курсу на 19.01.2024). Для оформления 10-летнего ВНЖ требуется приобрести недвижимость минимум за 2 млн AED ($544 тыс.).

В ОАЭ, как и во многих других странах, существует практика с залогами или авансами – 10% от стоимости недвижимости. Обычно сначала подписывают предварительный договор. Документ с данным покупателя, продавца, объекта и графиком платежей составляется на арабском или английском языке, он не требует нотариального заверения. При покупке строящегося объекта в договоре должны быть указаны дата окончания работ и сумма компенсации за срыв сроков. Основной договор о купле-продаже можно скачать на сайте Земельного департамента.

Следующие этапы:

заявка на сертификат об отсутствии возражений (NOC) – при взаимодействии с застройщиком;

переоформление права собственности (title deed) в Земельном департаменте и оплата всей суммы.

Если недвижимость еще строится, то сертификат не нужен, предварительный договор переоформляют после завершения объекта, а сделку регистрируют во временном реестре.

Иностранцы могут купить жилье в ОАЭ удаленно, но для этого понадобится нотариально заверенная доверенность на представителя. Есть шанс получить ипотеку под покупаемый объект, особенно при наличии ВНЖ, но рассматривать заявку могут несколько месяцев. Рассрочку предлагают не все девелоперы.

При покупке недвижимости в ОАЭ нужно учесть дополнительные расходы, в перечень могут входить:

гонорар риелтора – 2% от стоимости объекта + 5% НДС, но могут быть и другие ставки, о которых нужно договариваться индивидуально. Эти расходы не всегда ложатся на покупателя, иногда их оплачивает застройщик или сумма делится поровну;

Property Transfer Fee – 4%, это единовременный налог, который оплачивается в Земельный департамент. К нему добавляют фиксированный административный сбор – 580 дирхамов или около 160 долларов. Эту сумму в большинстве случаев покупатель и продавец делят пополам;

Property Registration Fee, плата за переход права недвижимости – от 2 000 дирхамов при стоимости объекта менее 500 000 AED и до 4 000 при большей цене ($545-1100). К этому сбору добавляют 5% НДС;

свидетельство на право собственности – около 70 долларов. Документ после завершения сделки запрашивают в районном суде;

сбор за NOC – от 500 до 5 000 дирхамов ($136-1361) долларов, сумма тоже зависит от цены недвижимости.

За оформление ипотеки банк обычно берет 1% от суммы кредита + 5% НДС. Также потребуется заключение специалиста с оценкой недвижимости, это стоит, как правило, от 2 500 до 3 500 дирхамов ($681-1500) + 5% НДС. И еще потребуется внести регистрационные сбор – 0,25% от суммы займа.

Среди так называемых скрытых издержек расходы на техническое обслуживание – ежегодные сборы за содержание мест общего пользования. Сумма определяется на основе платы за обслуживание RERA, варьируется в зависимости от площади и локации. Обычно плата вносится ежеквартально. В квартирах, как правило, взимается более высокая плата, чем в виллах и таунхаусах.

За подключение электричества, воды и функционирование этих услуг платят комиссию DEWA – порядка 2 000 дирхамов за квартиру и 4 000 за виллу ($545-1100). В ОАЭ распространено страхование жилья и это обязательное условие для тех, кто покупает жилье в ипотеку. Полис стоит прядка 1000 дирхамов ($272).

С 1 июня 2023 года в ОАЭ введен корпоративный налог, под действие которого в некоторых случаях могут попасть и физлица, если их деятельность оценят как бизнес. Например, иностранцу предложат оплатить сборы, если объект куплен для получения доходов с аренды или с перепродажи.

Читайте также:

Россияне потеряли интерес к недвижимости Дубая

История «пузырей» и инвестиционных лихорадок: от тюльпанов и датакомов до недвижимости Дубая