Девелоперы жилых новостроек переходят на рынок офисов Москвы

Столичные офисы России все чаще продают, а не сдают в аренду, и все это происходит на фоне роста издержек, который коснулся всех сегментов коммерческой недвижимости, что одинаково негативно повлияет на конечных пользователей и рантье, пишет Forbes. На рынок пришли новички из сферы жилищного строительства, и они используют свои правила, в первую очередь дробя площадь объектов.

Инвесторы стали обращать более пристальное внимание на небольшие офисные блоки в строящихся корпусах бизнес-центров в 2023 году – в ноябре доля купли-продажи таких объектов в общей структуре сделок составляла 22%. Тогда эти показатели считались рекордными, всплеск интереса к покупкам офисов «в нарезку» связывали с желанием вложиться в небольшой лот на стадии стартовых цен, а затем сдавать в аренду.
В первом квартале активность инвесторов в этой сфере увеличилась. По данным CORE.XP, за первые три месяца объем спроса составил порядка 500 000 кв. м, а доля сделок купли-продажи выросла с 21% до 28% в годовом исчислении, достигнув рекордных для I квартала показателей — 130 000-140 000 кв. м. Аналитики IBC Real Estate оценивают объем реализации офисов за этот же период в 728 000 кв. м, из них на продажу пришлось 76%. Сейчас в Москве строят 2,7 млн кв. м офисной недвижимости, из них 90% (2,4 млн кв. м) предназначены для продажи, в том числе 0,9 млн кв. м – блоками.

Многие бизнесмены перешли на этот рынок из сегмента новостроек, где долгие годы одним из важнейших трендов было сокращение средней площади квартир, и они перенесли эти традиции. Директор по стратегии Pridex Spaces | Multispace Елизавета Голышева пояснила, что средний блок на продажу в крупных бизнес-центрах сейчас – 150-250 кв. м. Директор коммерческого управления офисного девелопера STONE Кристина Недря добавила, что тренд на офисную нарезку поддерживается не только инвесторами, но и девелоперами. Ведь при такой стратегии экономика проекта становится более привлекательной. Такой подход увеличил цены, как это ранее было и с новостройками. На начало 2024 года средневзвешенная запрашиваемая цена на продажу офисных площадей составила 382 500 рублей (более 4 300 долларов) за кв. м, показатель вырос на 4,3% по сравнению с таким же периодом 2023-го, по данным партнера NF Group Марии Зиминой. Запрашиваемая цена офисов класса А за год увеличилась на 6,1%, до 398 652 руб. (почти $4 500) за квадрат, офисы класса B подорожали на 10,5%, до 303 410 ($3 419). Другие эксперты говорят о более высоком росте – на 30-40%.

Большинство офисных зданий, в которых инвесторы приобрели небольшие блоки, не введены в эксплуатацию, поэтому бизнесмены еще не ощущают издержек таких покупок. Между тем в дальнейшем их ждет оплата налогов, некоторые специалисты заявляют, что доля сборов может доходить в отдельных случаях до 45%. После изменение 2023 года средняя удельная кадастровая стоимость московских офисов составляла 97 000 рублей ($1093) за «квадрат». У недавно введенных в эксплуатацию офисов этот показатель за один квадратный метр варьировался от 112 000 в Lucky до 135 000 рублей у AFI Square ($1262 – 1521).

Рантье обычно перекладывают издержки на арендатора, а конечные пользователи оплачивают сами. Для инвесторов рост издержек, скорее всего, будет более чувствительным. Впрочем, директор отдела продаж и приобретений Ricci | Офисы Дмитрий Антонов полагает, что когда будет понятно, что аренда экономически выгоднее владения объектом на отрезке в 10-12 лет, то все вернуться в этот сегмент, но пока это не так.

Портал IRN со ссылкой на данные NF Group уточняет, что девелоперы, перешедшие на рынок офисов из сферы новостроек, ввели в 2020-2023 годах 9,1% объектов из 1,5 млн кв. м. Многие их проекты будут реализованы в 2024-2025 годах. Профессиональные девелоперы офисов, как правило, сдают имущество, а при продаже предоставляют своим клиентам помощь в поиске арендаторов. Застройщики жилья в большинстве случаев предлагают только продажу, для них это более привычная схема. Более 90% проектов от жилых застройщиков предполагают «мелкую нарезку», когда этаж делится на несколько лотов. Это позволяет существенно снизить бюджет покупки и тем самым расширить покупательскую аудиторию. Причем уже встречаются предложения на 50 квадратов и даже 20 20 кв. м.

Эксперты считают, что пока рано оценивать, как повлияют на ставки аренды офисные проекты от непрофильных игроков, учитывая, что они еще только строятся. Однако директор коммерческого управления Stone Кристина Недря отмечает, что за счет небольшой площади таких объектов в них уделяется меньше внимания благоустройству и инфраструктурному наполнению, как следствие, ставки аренды там не будут превышать среднерыночные. При этом в новых объектах класса А в деловых локациях наценка за качественный продукт может составлять до 10-15%.

В перспективе офисный рынок может разделиться. В одном секторе будут работать БЦ с профессиональными УК и едиными правилами эксплуатации, ценообразования. В другом окажутся мелкие офисы от индивидуальных собственников, каждый из которых будет проводить собственную ценовую политику. «До 2023 г. арендаторы на рынке взаимодействовали по сути с 10-12 крупными игроками, и все мы понимали, какие правила на этом рынке, какое будет ценообразование у того или иного девелопера», – отметил директор департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. Артем Соломеннов. Как частные инвесторы станут работать с офисами, пока непонятно. Возможно, кто-то начнет демпинговать, чтобы быстрее получить доход, а кто-то подождет, рассчитывая получить ту прибыль, на которую рассчитывал, покупая этот актив. «В перспективе двух-трех лет – это новый тренд, с которым рынок еще не сталкивался», – подчеркнул эксперт.

Некоторые экономисты опасаются, что подобные тенденции способны привести к деградации рынка. Не исключено, что продажи мелких лотов вызовут дефицит предложений крупных офисных блоков. А в дальнейшем даже возможен пузырь в этом секторе.

Читайте также:

Отели Сочи опережают по стоимости Москву

Рынок инвестиций в недвижимость Германии упал на 19%

Батуми вошел в ТОП-10 лучших направлений для инвестиций в Европе