Рынок инвестиций в недвижимость Германии упал на 19%

В первом квартале 2024 года объем сделок с недвижимостью Германии составил 6,3 млрд евро. Эксперты JLL отмечают, что это очень слабый результат, демонстрирующий годовое падение на 19%. Появились признаки восстановления рынка, но этот процесс будет длительным.



Экономисты заявляют, что инвестиционные рынки постепенно выходят из состояния шока, которое они испытывали в начале года, но пока это не отражается на результатах. Активность растет разве что в сегментах логистики, промышленности и розничной торговли. Впрочем, ценовые ожидания продавцов и покупателей начинают совпадать, и со стороны банков наблюдается некоторая стабильность.

По данным Федерального статистического управления, рост цен в марте снова замедлился, а инфляционное давление продолжает ослабевать: этот показатель снизился на 0,3 процентных пункта, до 2,2%. Тем не менее, учитывая сохраняющиеся геополитические риски и вызовы, восстановление не будет быстрым. Для сравнения – спад на рынке недвижимости в начале 1990-х длился около пяти лет, а кризис доткомов в начале 2000-х – три с половиной года. Только во время мирового финансового кризиса переломный момент был достигнут менее чем за два года.

Продолжительность текущего экономического спада может показаться умеренной, но серьезность снижения цен беспрецедентна. Резкое повышение процентных ставок за очень короткий промежуток времени сочеталось со структурными и регуляторными проблемами. В результате этих рыночных потрясений в центре внимания оказывается особый тип недвижимости – нуждающийся в реструктуризации. Совокупный дефицит финансирования в этом сегменте может вырасти до более чем 12 миллиардов евро к 2027 году. Возможно, что финансовая реструктуризация, связанная с недвижимостью, будет доминировать на рынке в 2024-м.

Владельцам портфелей с большим капиталом необходимо будет активизировать свою деятельность по управлению активами. Ситуация для девелоперов остается сложной. Цены на строительство и сырьевые товары значительно упали, но они все еще находятся на более высоком уровне, чем до кризиса. В итоге количество объектов для инвестирования сокращается, и продажа незавершенных проектов конечному инвестору будет в ФРГ редкостью в 2024 году.



Многие инвесторы продолжат уделять особое внимание сегментам логистики и жилой недвижимости. В первом квартале доля таких сделок превысила 40%. В логистическую и промышленную недвижимость инвестировано 1,7 млрд евро, а в жилье – около 820 млн и еще 80 млн на объекты здравоохранения.

В сфере офисной недвижимости сохраняются структурные проблемы, связанные с трансформацией и удаленной работой. В первом квартале доля офисов составила 19%, из которых 60% приходилось на семь крупнейших рынков недвижимости. По прогнозам, объем инвестиций увеличится в секторе естественных наук с высокой долей лабораторных помещений и центрах обработки данных, но доля таких объектов невелика.

В исследовании JLL подчеркивается, что наиболее важными критериями оживления инвестиционного рынка являются стабилизация покупных цен, достаточно высокая премия за риск по сравнению с альтернативными инвестициями, такими как облигации. Еще два фактора – стабильные процентные ставки и условия финансирования. Положительная динамика уже есть, но пока очень осторожная. По мнению экспертов, доходность достигла дна и можно ожидать лишь незначительных колебаний. В настоящее время JLL ожидает, что доходность офисной недвижимости составит в среднем 4,36% на семи крупнейших рынках. Этот показатель на 7 базисных пунктов выше, чем в предыдущем квартале. Однако в годовом исчислении рост сократился до 83 базисных пунктов. Впервые за два года доходность во всех других сегментах недвижимости не изменилась в первом квартале.



Индекс недвижимости Германии (GREIX) тоже указывает на тенденцию к стабилизации рынка. Темпы снижения цен замедляются. Количество сделок с недвижимостью остается на низком уровне, но выросло за год на 10%. При этом средний показатель по всем сегментам жилой недвижимости составляет лишь около 40% от уровня, наблюдавшегося в 2019-2021 годах.

Исполнительный директор ассоциации DAVE Гвидо Штраке считает, что пока экономика Германии стагнирует, и это не предполагает роста цен на любую недвижимость. Президент Kiel Institute Мориц Шуларик подчеркивает, что спрос и предложение по-прежнему не совпадают, и недвижимость остается плохой сферой для инвестирования в ФРГ. А эксперты JLL все-таки уверены, что показатели 2024 года будут более высокими и по количеству сделок, и по объему инвестиций. Оживлению рынка может поспособствовать снижение процентных ставок Европейским центральным банком. Подобного решения ждут многие эксперты. Одни полагают, что это случится уже в июне, другие говорят об августе.

Читайте также:

Батуми вошел в ТОП-10 лучших направлений для инвестиций в Европе

В Таиланде упали продажи недвижимости. Спасти рынок могут иностранцы

Отели Сочи опережают по стоимости Москву