Россияне отказываются от покупки жилья и выбирают аренду

В России резко сократился объем предложений съемной жилой недвижимости, и одновременно вырос спрос. На рынке продаж наблюдается спад. Одни эксперты связывают это с прекращением действия льготной ипотечной программы для покупки новостройки, другие говорят лишь о более раннем старте сезона.

ДОМ.РФ пишет, что по итогам второго квартала 2024 года объём предложения на рынке съёмного жилья в России сократился на 22% по сравнению с таким же периодом 2023-го, до 55 000 объявлений. При этом активность арендаторов на рынке растет, несмотря повышение арендных ставок. Уменьшение объёма предложения наиболее заметно в столичных регионах, на которые приходится почти 30% всех объявлений о сдаче жилья. В Москве количество доступных квартир снизилось за год на 40%, а за квартал на 1%, до 12,3 тыс. объявлений. В Санкт-Петербурге зафиксировано уменьшение на 18% к первому кварталу, до 3,5 тыс. – это минимальное значение с третьего квартала 2021 года.

При этом спрос на жильё растет, количество объявлений об аренде за квартал увеличилось на 30% – до 47 тыс. Срок экспозиции сократился на 1-2 недели по сравнению со вторым кварталом 2023 г. Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг пояснил, что активность арендаторов поддерживается высокими темпами роста заработных плат. Сказывается и сворачивание льготной ипотеки. В связи с этим россияне станут и в дальнейшем чаще рассматривать аренду «в качестве альтернативы покупке жилья в собственность».

Сейчас ежемесячный арендный платёж за квартиру оказывается в среднем в два раза меньше выплаты за ипотеку по рыночной ставке. Например, платеж по кредиту по ставке 20% за объект площадью 54 кв. м составит в среднем 106 000 рублей, по аренде – 50 000.
Повышение спроса и дефицит предложения уже привели к удорожанию ставок за съемное жилье. В Москве средняя стоимость подобной квартиры выросла на 3% за квартал – до 89 000 рублей в месяц, в Санкт-Петербурге – на 16%, до 47 000. В других городах страны аренда подорожала в среднем на 7%, до рекордных 38 000.

Директор по развитию арендного жилья ДОМ.РФ Вероника Янушкевич отметила, что предпочтения на рынке арендного жилья смещаются от маленьких студий в сторону функциональных квартир средней площади – 1-комнатных и 2-комнатных. «Ещё один важный тренд, – добавила она. – Запрос на наличие образовательной инфраструктуры в пешей доступности: школы или гимназии при вузе. Это означает, что арендное жилье все чаще рассматривают в качестве долгосрочного решения жилищного вопроса».

Эксперты Циан.Аналитики считают, что наибольшее влияние на рынок оказали ужесточение выдачи ипотечных кредитов, стабильно высокие цены на вторичном рынке. Комплекс этих проблема приводит к смещению спроса в сегмент долгосрочной аренды. Увеличивают количество клиентов владельцев съемного жилья также возвращение многих релокантов, сворачивание удаленки. В результате второй год подряд сезонный спрос начинается не как обычно в июле-августе, а уже в первые недели лета.

По данным специалистов этого портала, середины июня типовая «однушка» в городах с населением от 500 000 человек подорожала на 3%, а объем предложения снизился на 6%. В Москве и Ленинградской области ставки выросли на 5%, в Санкт-Петербурге на 6%, в Подмосковье – на 4%. Заметен и значительный рост в крупных межрегиональных центрах – в Казани, Екатеринбурге, Новосибирске. До этого в течение полугода в большинстве крупнейших городов России фиксировалась ценовая стагнация. Уже в мае в 20 из 39 ключевых рынков расценки на аренду однокомнатно квартиры выросли на 1,5%. В июне таких локаций стало 26.

В июле, по подсчетам Циан.Аналитики, средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России составила 29,4 тыс. руб. в месяц, «двушек» — 43,4 тыс. руб. За 30 дней оба значения увеличились на 3,7%. По данным «Этажей», эти показатели увеличились в первом случаен на 1,9%, до 28,7 тыс., во втором на 1,3% – до 35,5 тыс. В «Авито Недвижимости» зафиксировали рост стоимости среднего лота на 3,4% за месяц, до 30 000 рублей по России в целом. Аналитики «Яндекс Недвижимости» отметили рост медианной стоимости студий в городах-миллионниках на 1,7%, до 26,1 тыс. руб., однокомнатных квартир – на 2,7%, до 28,5 тыс. руб. «Трешки» подорожали на 0,3%, до 54,8 тыс. руб.

Самый значительный рост ставок за 30 дней отмечается в Санкт-Петербурге – на 9%, до 40,4 тыс. в месяц за «однушку». Некоторые эксперты подчеркивают значительное повышение в Ростове-на-Дону, на 8,7%, до 28 900 в месяц. В Москве 1-комнатные съемные квартиры подорожал на 7%, до 61 000, а 2-комнатные на 6%, до 104,5 тыс. В Екатеринбурге показатель увеличился на 5,1%, до 33 000. Зато в Перми аренда подешевела на 3%, до 23 100.

Заместитель директора управления аренды «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова рассказала «Коммерсанту», что реальные цены сделок аренды жилья экономкласса с начала года выросли на 5%, а на динамику средних цен влияет преимущественно изменение структуры предложения. «Конкретные квартиры не дорожают, арендаторы нацелены преимущественно на бюджетные предложения, которые уже существенно подорожали 2023 году, а собственникам важно избежать простоя», – поясняет она.

Представитель «Авито Недвижимости» Константин Каменев отметил, что объем сдающихся квартир в России в целом за месяц вырос на 0,7%. Это нетипично для летнего сезона, когда экспозиция обычно сокращается. Эксперт связывает динамику с замедлением сделок купли-продажи. На фоне высокой стоимости кредитов собственники откладывают продажу жилья, предпочитая сдавать квартиры.

Директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова подчеркнула, что в ожидании окончания льготной ипотеки многие успели вложиться в новостройки и теперь продолжают снимать квартиры, ожидая завершения работ. Одновременно на рынок, по ее словам, выходят приехавшие учиться в крупные города студенты. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов предполагает, что в преддверии осени активность арендаторов будет увеличиваться, и средние ставки вырастут еще на 10-15% из-за вымывания предложения.

Основатель компании по комплексному ремонту жилых помещений Smarthome Альбина Сакаева прогнозирует в «Известиях» двукратный рост арендных ставок к концу года из-за отмены льготной ипотеки. Напомним, она завершилась 1 июля 2024 года. Скажутся также повышение стоимости стройматериалов и рост ключевой ставки ЦБ. «Регулятор уже заявил о ее возможном повышении до 17-18%. Соответственно, мы будем наблюдать и рост ипотечных ставок, минимум до 24%», – сказала Альбина Сакаева. Таким образом ипотечный продукт перестанет быть доступным превалирующему большинству граждан, а имеющие сбережения перейдут в ожидание более комфортных рыночных условий. Многие другие эксперты тоже ожидают дальнейшего увеличения ставок, но уверены, что динамика вряд ли будет критичной. Ведь и при росте средних значений на рынке всегда остаются доступные варианты из старого фонда и новичков рынка.

Добавим, что рынок РФ считается рискованным для инвестиций. Сами россияне зачастую предпочитают вкладывать средства в зарубежную недвижимость. Ранее среди популярных направлений были Турция и Кипр, которые теперь потеряли свою привлекательность из-за внедрения жестких правил для иностранцев в целом и для россиян в частности. В ОАЭ граждане РФ тоже активно распродают недвижимость, а не покупают.

По арендной доходности и простоте выхода на рынок наиболее интересна Грузия. В этой стране начал активно развиваться отельный бизнес лакшери уровня. В 2025 году в Батуми откроется целый комплекс, аналогов которому нет в Грузии.