В Сербии не зарегистрировано 30% недвижимости

Покупателям стоит быть особо осторожными в Сербии, потому что 30% от общей стоимости рынка недвижимости с оборотом более 465 млн евро относится к так называемому частично регулируемому сегменту. Это значит, что жилье не поставлено на учет в кадастре, с ним будет затруднительно проводить какие-либо операции, пишет Вloomberg Аdria со ссылкой на данные Республиканской геодезической службы (RGZ) за первый квартал 2024 года.

Подобные объекты лишь частично регулируются нормативными актами, то есть законами и постановлениями. Бывает, что недвижимость не была введена в реестр в связи с неполной документацией или неверной информацией, но больше фактов несоответствия действующему законодательству. А иногда никакие документы просто не предоставлялись для постановки на учет. Недвижимость, которая находится на частично регулируемом рынке, имеет очень сложные и сложные процедуры определения прав собственности.

Адвокат Плотина Крунич отмечает, что на некоторое жилье не хватает части документации, в основном это происходит с квартирами, которые были выкуплены в 80-90-х годах прошлого века, когда большинство предприятий были государственными. У них чаще всего отсутствует точное описание недвижимости в типовых договорах, нет данных по участкам, номеров квартир.

Нередко такие случаи фиксируются на первичном рынке, где в январе-марте 2024 года стоимость реализованного оборота превысила 354 млн евро. При этом выясняется, что существует только разрешение на строительство, и нет допуска на использование. То есть, не было технического приема объекта. Он может отражаться в кадастре, но с пояснением о запрете на использование. Некоторые объекты, не внесенные в кадастр, разрешено продавать, если все договоры о передаче подтверждены и заверены государственным нотариусом. Покупателю на частично регулируемом рынке особенно важны все договоры, касающиеся недвижимости. Это могут быть предварительные и окончательные соглашения о купле-продаже, о первоначальном взносе и другие. Документы должны быть заверены публичным нотариусом, чтобы покупатель мог защитить свои права.

Душан Васильевич, директор департамента конкурентоспособности и инвестиций NALED, рассказал, что недвижимость, не зарегистрированная в кадастре, имеет примерно на 5% меньшую стоимость, чем такая же, но поставленная на учет. Объем оборота на обычном рынке Сербии составляет 2,1 миллиарда евро в год, на частично регулируемом рынке потери могут составлять более 100 млн евро ежегодно.

«Здесь проигрывают не только продавцы недвижимости, но и государство – из-за меньшего количества налогов с продаж на эти объекты недвижимости, и покупатели проигрывают, потому что они приобретают объекты недвижимости с юридическими недостатками», – пояснил Васильевич. К тому же отсутствие этих объектов недвижимости в кадастре сдерживает и даже душит инвестиционный потенциал. «Поскольку разрешение на использование этих объектов не выдается, возникают проблемы с выполнением работ, таких как реконструкция или модернизация, в соответствии с правилами, – отметил эксперт. – Кроме того, создание ипотеки на них также невозможно, и все усложняется в случае наследования такой недвижимости».

Объекты с юридической неопределенностью рискованны для обычных покупателей и для инвесторов. Между тем доля частично регулируемого сегмента рынка выросла с 22% в 2019 году до 33% в 2023-м. Решить эту проблему можно только регулированием, все объекты нужно поставить на учет. Правда, сделать это быстро вряд ли получится. Для начала нужно хотя бы объяснить обществу, считает Душан Васильевич, что регистрация имущества – обязательна. И с другой стороны, эта процедура не должны рассматриваться как награда для владельца, которому удается преодолеть десятки административных препятствий, наложенных государственной системой.

Национальное агентство по экономическому развитию Сербии (NALED) предлагает сделать регистрацию всех объектов недвижимости обязательной, упростить процедуру постановки на учет имущества, построенного без разрешения и с неполной документацией.
Эксперты считают, что неправильно говорить только о легализации, потому что, если сосредоточиться только на недвижимости, возведенной без разрешений на строительство, а в Сербии есть и такие объекты, можно упустить из виду большой сегмент, где «не хватает одной бумаги» для внесения в кадастр. Такое имущество, по идее, нужно зарегистрировать при наличии убедительных доказательств права. И, конечно, необходима цифровизация всех данных.

Напомним, что в 2022 года весь оборот по сделкам с недвижимостью в Сербии составлял рекордные 7,5 млрд евро, и только треть этой суммы потрачена на жилье, которое не стояло на учете в кадастре. Зарегистрированы 4,9 млн объектов, почти такое же количество осталось на частично регулируемом рынке. Среди них более 2,7 млн соответствуют требованиям, но владельцы не хотят подавать документы.

Нужно учитывать, что незарегистрированная недвижимость делится на две группы – легальную и нелегальную. К первой относятся новостройки, которые возведены в соответствии с разрешительной документацией, но еще не поставлены на учет, жилье на вторичном рынке и другая недвижимость, на которую есть вся документация. При желании такую недвижимость можно зарегистрировать без особых проблем. В категории нелегалов находятся объекты, которые построены незаконно уже в XXI веке и те, что возведены государством 30-40 лет назад, но никогда не имели разрешений на эксплуатацию. Поставить такое жилье на учет очень сложно, а в большинстве случаев просто нереально.
Сделки не запрещены по любым объектам, но получится ли потом стать официальным владельцем, перепродать или передать кому-либо это имущество, неизвестно. Рынок Сербии может неприятно удивить. И это при том, что цены на жилье в стране растут – в Южной и Восточной Сербии RGZ выявил годовое повышение на 7,16%, в Шумадии и на западе на 3,49%, в регионе Воеводины на 5%, а в Белграде на 4,50%. В среднем цены на вторичном рынке выросли на 4,52%, в новостройках на 5,09%. Объем продаж незначительно снизился – на 0,7%, до 10 186. Общая сумма сделок составила 834 млн евро, это на 2,5% меньше, чем в 2023 году.

По данным Numbeo, в июле 2024 года средняя валовая арендная доходность в Белграде не превышает 4,3%, в Нови-Саде – 4-4,2%, в Нише – 3,3%. Показатели довольно низкие, тем более, что рынок недвижимости Сербии не относится к стабильным и на нем много рисков для инвесторов.

Читайте также:

В Сербии выросли продажи элитной недвижимости

Россияне купили в Сербии недвижимость на 180 млн евро