Инвесторы несут убытки из-за краха коммерческой недвижимости в США

Кредиторы по многочисленным сделкам могут рассчитывать на возврат лишь части своих первоначальных инвестиций, следует из анализа, который провел Bloomberg почти по всем SASB, связанным с офисной недвижимостью США. Всего их насчитывается более 150. Во многих случаях убытки, вероятно, затронут даже покупателей долговых обязательств с рейтингом AAA.

Впервые после мирового финансового кризиса покупатели ценных бумаг с наивысшим рейтингом, обеспеченных коммерческой ипотекой, несут убытки. Рынок коммерческих ипотечных бумаг остается наиболее уязвимым из всех «горячих точек» в сфере глобальных финансов, затронутых пандемией. Эксперты отмечают, что на этом рынке наиболее остро ощущается нехватка нового вида облигаций – SASB, которые представляют собой такие здания, как 1407 Broadway.

Фото: 1407broadway-ny.com

Бродвей, 1407 был, по мнению финансистов с Уолл-стрит, самым надёжным активом из всех возможных. Эта 43-этажная башня, расположенная в центре Гарлемского района Манхэттена, всегда воспринималась как машина по печатанию денег и имела огромный список состоятельных корпоративных арендаторов.

Когда владельцы разместили облигации на 350 миллионов долларов, обеспеченные доходом от аренды здания в 2019 году, основная часть долга была отмечена кредитным рейтингом AAA, наивысшей оценкой. Даже облигации казначейства США не считаются настолько безопасными. «Бродвей, 1407» был настолько невосприимчив к превратностям экономических циклов, что дефолт никто не мог и вообразить.

Через четыре года и 212 дней после выпуска облигаций инвесторов проинформировали, что они не получат полную выплату процентов в размере 1 миллиона долларов, которые им причитались в июне. Теперь они обращают взыскание на здание, чтобы спасти хотя бы часть своих инвестиций.

В Чикаго, в здании под названием «Ривер Норт Пойнт», случилась похожая история. Также в материале указаны Калифорния-стрит, 600 в Сан-Франциско и 555 Уэст-5-стрит в Лос-Анджелесе. На Манхэттене, всего в нескольких минутах ходьбы от Бродвея, 1407, в старом здании MONY официально объявлен дефолт. Объект продан намного дешевле той цены, что была до пандемии, это привело к полному банкротству некоторых кредиторов и даже к убыткам в 26% для покупателей облигаций с рейтингом AAA — такого не случалось со времён мирового финансового кризиса.

Экономисты поясняют, что SASB обычно обеспечиваются только одним ипотечным кредитом, привязанным к одному зданию, в отличие от обычных CMBS, которые объединяют сотни ипотечных кредитов. Пандемия показала, что концепция SASB весьма рискованна, но до этого инвесторы считали, что рейтинги AAA действительны, и охотно покупали долговые обязательства. В итоге за чуть более чем десять лет облигации SASB превратились из почти ничего в рынок стоимостью 300 миллиардов долларов.

Глава отдела структурированных кредитов и специализированного финансирования в TPG Angelo Gordon Ти Джей Даркин прогнозирует, что после частичных выплат по ценным бумагам с рейтингом ААА заявки могут перестать поступать. «Инвестиционное сообщество считало, что недвижимость никогда не устареет. В итоге оно ошиблось», – констатировал он.

В целом, как отмечают эксперты, рынки SASB и CMBS начали восстанавливаться. В то время как убытки по наиболее пострадавшим сделкам накапливаются, спрос на SASB, обеспеченные новыми зданиями, расположенными в престижных районах крупнейших городов, растёт. Продажи новых SASB в этом году составили 56 миллиардов долларов, что почти соответствует показателям, которые наблюдались до того, как рынок остановился пару лет назад. На рынок коммерческих облигаций приходят все новые игроки. Цены на некоторые проблемные сделки SASB упали до такого низкого уровня, что охотники за скидками скупают их.

Портфельный менеджер Balbec Марчелло Крикко-Лизза подчеркивает, что сейчас существуют как огромные возможности на этом рынке, так и риски. Многочисленные офисные здания, которые являются обеспечением так называемых коммерческих облигаций с одним активом и одним заёмщиком, были переоценены в разы дешевле, чем раньше. Например, небоскреб газовой компании на 5-й западной улице 555 в Лос-Анджелесе несколько лет назад был оценен более чем в 630 млн долларов. В марте этот показатель снизился до 215 млн. Его владелец, филиал Brookfield Asset Management, в конечном итоге передал ключи кредиторам, и недавно округ Лос-Анджелес заявил, что планирует выкупить небоскреб в порядке конкурсного производства не более чем за 200 миллионов.

Ещё один ключевой показатель, отслеживаемый Bloomberg, – сумма снижения оценки или ARA. По сути, это расчёт, определяющий, насколько непогашенный остаток CMBS превышает стоимость недвижимости после новой оценки. Учитывается и как он используется для сокращения или прекращения процентных выплат кредиторам, находящимся в конце очереди на погашение. Например, в зданиях по адресам 1407 Бродвей на Манхэттене, Ривер-Норт-Пойнт в Чикаго и 725 Саут-Фигероа-стрит в Лос-Анджелесе снижение стоимости от 170 до 226 миллионов долларов предполагает, что покупатели облигаций с рейтингом AAA могут понести значительные убытки. В то же время инвесторы с более низким рейтингом могут разориться, если и когда здания будут проданы.

Аналитики рынка отмечают, что оценочная стоимость может отличаться от окончательной продажной цены здания, и зачастую существуют дополнительные расходы, которые необходимо возместить до выплаты держателям облигаций. Это делает оценочную стоимость несовершенным показателем убытков.

Есть и другие факторы, которые могут повлиять на то, как инвесторы, владеющие облигациями 1407 Broadway, будут себя чувствовать. К ним относится тот факт, что арендодатель Шоренштейн арендует землю, на которой построено здание. Это усложняет возможную продажу. Возможно, что Шоренштейн и специальный обслуживающий агент, назначенный для вмешательства от имени держателей облигаций в случае проблем с CMBS, всё ещё могут договориться об изменении условий кредита, что потенциально выгодно кредиторам с наибольшим рейтингом.

Не во всех проблемных зданиях недавно проводилась оценка или анализ стоимости активов. Кредиторы часто заинтересованы в том, чтобы отложить оценку, чтобы продолжать получать процентные платежи, и даже после завершения оценки новые значения не всегда раскрываются. Увидеть масштаб проблем зачастую можно и без этого, по ценам на облигации. Более десятка SASB, привязанных к офисам, которые когда-то имели безупречную кредитную историю, теперь котируются ниже 80 центов за доллар – распространённого на рынке порога для проблемных активов. По ряду облигаций перестали выплачивать полную сумму процентов, причитающихся кредиторам, что часто является результатом того, что доходы от аренды оказались ниже ожидаемых, а обязательства по обслуживанию долга выросли.

По данным CoStar Group, компании по сбору данных о коммерческой недвижимости, более двух третей помещений на Калифорния-стрит, 600, всего в нескольких кварталах от знаменитого Эмбаркадеро в Сан-Франциско, сдаются в аренду. Держателям облигаций причитается почти 6 миллионов долларов в качестве процентов. Покупателям CMBS, обеспеченным офисным кампусом Aspiria в пригороде Канзас-Сити, причитается почти 14 миллионов долларов.

«Рейтинг ААА предназначен для долговых обязательств, которые, как правило, приводят к дефолту не чаще, чем раз в 5000 лет, – отметил Джон Гриффин, профессор финансов в Техасском университете в Остине. – Тем не менее, мы находимся недалеко от финансового кризиса и наблюдаем дефолты». Он добавил, что основные проблемы в сфере структурированного финансирования, похоже, так и не решены.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости Ellington Лео Хуанг считает, что рейтинговым агентствам необходимо пересмотреть подход к оценке AAA в сделках, если речь идёт об одном активе, поскольку у них нет преимущества объединения.

Ранее эксперты обсуждали еще один удивительный факт – снижение процентных ставок и рост процентных ставок по ипотеке. Обычно эта схема работает иначе, но в США стоимость жилищных кредитов повышалась весь октябрь 2024 года и достигли 6,54%. Средняя ставка по 30-летнему жилищному кредиту стала самой большой с начала августа. С ее учетом ежемесячные платежи по кредиту в размере 600 000 долларов составляют примерно 3 808. В конце сентября, когда ставки снизились до 6,08%, этот показатель не превышал 3 628 долларов.

Доходность 10-летних казначейских облигаций выросла за последние недели до 4,2%, что стало самым высоким показателем с конца июля, а также превысило 15-месячный минимум в 3,6%, который отмечался 17 сентября – за день до того, как ФРС снизила стоимость заимствований на полпроцента.

Читайте также:

Иностранцы резко сократили активность на рынке недвижимости США

Перспективы недвижимости в области естественных наук

Wyndham Rewards признана лучшей программой лояльности отелей