В Германии могут отменить ограничения арендной платы за жилье

К концу 2024 года стоимость аренды жилья в Германии выросла на 4,7% по сравнению с аналогичным периодом 2023-го, пишет портал I am expat со ссылкой на данные Немецкого института экономических исследований в Кёльне (IW). В 2025-м тенденции сохраняются. Между тем, депутаты не согласовали предложение продлить лимиты по росту ставок.

Наиболее значительный рост наблюдался в Берлине (8,5%), Эссене (8,2%) и Франкфурте (8%). В Лейпциге и Дюссельдорфе также зафиксировано увеличение выше среднего – на 7,3% и 7,2% соответственно. Эксперты отмечают, что стоимость аренды в Германии растет постоянно, особенно после вспышки пандемии коронавируса.

Недавнее исследование IW показало, что в 1991 году только 5% домохозяйств в Германии тратили на аренду 40% или более своего дохода, сейчас показатель вырос до 14%. Арендаторы, которые тратят на съемную недвижимость более 30% – признанный в Европе ориентир для доступного жилья – считаются «перегруженными».

Еще в 2015 года коалиция ХДС и СДПГ ввела общенациональный закон о сдерживании арендной платы (Mietpreisbremse), а «правительство светофора» во главе с Олафом Шольцем пыталось продлить его действие до 2029 года, но не получило одобрение Бундестага. Критики утверждают, что закон слишком слабый и не защищает арендаторов, которые проживают в недавно построенных или модернизированных домах. Он не распространяется и на тех, кто снимает жилье менее чем на год или ранее заключил договор по высокой цене.

В стране наблюдается самый серьёзный за последние 20 лет дефицит жилья. И при этом Германия также не достигает целевых показателей по строительству. Федеральное правительство считает, что для удовлетворения потребностей необходимо строить 400 000 новых домов в год, но в 2024-м было построено всего 260 000 новых домов, а в 2025-м планируется возвести от 150 000 до 200 000. Впрочем, даже при достижении целевых показателей большое количество новых зданий не привело бы автоматически к снижению средней арендной плат, потому что действующий закон Mietpriesbremse в большей степени направлен на защиту долгосрочных арендаторов.

Портал Аussiedlerbote отмечает, что контроль за арендной платой в Германии находится под угрозой срыва на фоне сохраняющейся нехватки доступного жилья. По данным компании ImmoScout24, за последние два года запрашиваемая арендная плата в крупных городах Германии выросла на 30%, причем сильнее всего от этого пострадали новые арендаторы. Ситуация более стабильна для домохозяйств со старыми договорами аренды, которые, как правило, предусматривают менее высокую стоимость.

Возможно, что ситуация ухудшится для всех категорий рынка аренды, потому что Mietpreisbremse могут не продлить после 2025 года. Принимать решения в дальнейшем уже, видимо, будет новое правительство – выборы запланированы на 23 февраля 2025 года.

Пока еще закон действует. В соответствии с ним запрашиваемая арендная плата не может превышать среднюю ставку за сопоставимые квартиры в том же районе более чем на 10%, хотя есть ряд исключений, например, для новостроек и меблированных квартир. Если ограничения уберут, то арендодатели и компании, работающие в сфере недвижимости, получат больше свободы в назначении цен за съемное жилье. У арендаторов не будет законного права оспорить это.

Ларс фон Лакум, генеральный директор группы компаний LEG по недвижимости, недавно заявил, что в случае аннулирования ограничений повысит арендную плату. «Тот, кто знаком с законами рынка, знает, что дефицитный товар станет дороже», – пояснил он. Компания LEG со штаб-квартирой в Дюссельдорфе, имеющая 166 000 квартир в основном в Северном Рейне-Вестфалии, является одним из крупнейших арендодателей в Германии. При действующих ограничениях рост составит порядка 4%, без них – 5% и выше.

Vonovia, крупнейший арендодатель страны, заявил, что хочет повысить арендную плату примерно на четыре процента. Арендаторы по всей стране могут столкнуться с похожей ситуацией, хотя многое будет зависеть от особенностей договора аренды. Для миллионов людей, проживающих в помещениях крупных компаний, жилье, скорее всего, подорожает.

По словам представителей жилищных компаний и арендодателей, ставки растут быстрее из-за инфляции, увеличения расходов на персонал и напряженность на рынке. При этом, несмотря на регулярное повышение арендной платы, LEG сообщает, что за первые три квартала 2024 года получила меньше прибыли, чем за такой же период 2023-го. Компания сдает квартиры в среднем по цене менее 7 евро за кв. м, стараясь удерживать разумный уровень платы.

Исследование ImmoScout показало, что в Мюнхене, самом дорогом городе Германии, запрашиваемая арендная плата за новостройки выросла до €25,08 за «квадрат» для квартиры площадью 80 кв. м, что составляет €2006 в месяц – до вычета платы за обслуживание и коммунальных счетов.

Основная проблема заключается в том, что действующий закон не означает, что арендодатели не могут взимать слишком большую плату. Арендаторы сами должны выяснять уровень цен и оспаривать, если они завышены. Это обременительный и дорогостоящий процесс, который не гарантирует победу. Реальных последствий для арендодателей, нарушивших это правило, не существует, за исключением необходимости снизить ставку до установленного законом уровня и возместить арендаторам излишне уплаченную сумму.

Компании, занимающиеся недвижимостью, утверждают, что наиболее эффективным средством борьбы с ростом арендной платы является новое строительство. И в связи с этим Ассоциация арендаторов Германии (DMB) критикует политиков за невыполнение обещаний. По словам главы DMB Лукаса Зибенкоттена, фонд доступного жилья находится на «исторически низком уровне» – один миллион домов, а количество разрешений на строительство также упало до минимума. Он призвал политиков принять меры, в том числе как можно скорее продлить льготный период по арендной плате. Он считает, что ограничение арендной платы является единственным эффективным инструментом ограничения стоимости по контрактам.

Майкл Бауманн, глава Colliers по работе с рынками капитала в Германии, считает, что геополитическая неопределённость, результаты федеральных выборов в следующем месяце и состояние экономики «могут замедлить постепенное восстановление инвестиционных рынков».

Эксперты Немецкого института экономических исследований признают критическое сочетание экономического спада и структурных проблем Германии, но ждут постепенного оживления и роста в 2025-м. Colliers и JLL прогнозируют умеренный рост числа продаж недвижимости в 2025 году, но общее количество транзакций останется значительно ниже среднестатистических показателей за длительный период, что свидетельствует о продолжающихся трудностях в отрасли.

Европейская комиссия предполагает, что инфляция снизится в 2025 году, а реальные доходы домохозяйств продолжат восстанавливаться. В связи с этим частное потребление начнет повышаться, хотя и медленными темпами. Ожидается, что смягчение денежно-кредитной политики будут способствовать восстановлению инвестиций. В строительстве, скорее всего, возобновится рост, обусловленный восстановлением спроса на жильё и инфраструктуру. Впрочем, многое будет определять политика нового правительства – в том числе и на рынке недвижимости Германии.

Читайте также:

Жилье в Берлине подорожало на рынке продаж и в сегменте аренды

В Германии могут ввести требования к уровню дохода мигрантов для получения ВНЖ

В Германии хотят ввести постоянный контроль на границе и запретить въезд беженцам