"Дубай в смартфоне", тренды, цены и инвестиционный анализ - полный обзор рынка недвижимости ОАЭ 2025 года

Муниципалитет Дубая запускает цифровую аналитическую платформу по недвижимости Building Intelligence с подробной информацией об арендной плате, инвестициях и другими данными для поддержки инвесторов, планировщиков, продавцов и всех заинтересованных сторон, сообщает Arabian Business.

Платформа предоставляет ключевые данные, такие как количество этажей, высота здания, общая площадь, общая площадь этажа (GFA) и различные классификации использования, а также подробную информацию о жилых и коммерческих помещениях, включая количество квартир, размеры помещений и общую площадь. Также интегрированы такие экономические показатели, как коммерческая деятельность, стоимость аренды, демографические данные, расходы на техническое обслуживание и базовая оценочная стоимость.

Building Intelligence призван удержать на плаву дубайский рынок недвижимости, который по сути является популярным рынком жилья для отдыха, но не может привлечь профессиональных инвесторов, которые ищут высокой доходности активов, стабильной долгосрочной капитализации и быстрой ликвидности. Не только в Дубае, но и в ОАЭ в целом рынок перенасыщен предложением. Предлагаем вашему вниманию глубокий анализ рынка недвижимости Эмиратов в 2025 году от консалтинговой компании IM PROPERTIES.

Рост рынка и сделки с недвижимостью

Темпы рыночного роста достигли своего потолка в 2023 году, когда общая стоимость транзакций выросла на 34%. В 2024 году эти темпы снизились до 27,6%.

Однако около 70% сделок приходится на однокомнатные квартиры, приобретаемые в основном внутренними покупателями для собственного проживания из-за недоступности более просторного жилья для граждан ОАЭ.

Кроме того, более 60% продаж приходятся на объекты недвижимости в стадии строительства, завершение которых приходится на 2024-2025 годы.

Переизбыток предложения и многочисленные стройки перегрели рынок недвижимости Дубая и правительство с операторами рынка ищут возможности избежать охлаждения и падения.

Четыре самых горячих локальных рынка

Такие города, как Дубай, Абу-Даби, Шарджа и Аджман, стимулируют экономическую и городскую экспансию. В 2024 году эти секторы процветали с ростом ВВП на 3,8-4,5%, имея не только нефтяную моноэкономику.

В Дубае в 2024 году средние цены на жилье выросли на 21,3% в годовом исчислении. Цены на виллы выросли на 24,3%, на квартиры - на 20,7%.

В Абу-Даби за тот же период цены на квартиры выросли на 6,2%, а на виллы - на 3,9% .

Лидером роста стал рынок незавершенного строительства, где продажи увеличились на 41%.

Аджман и Шарджа – это рынки бюджетной недвижимости. Именно эти два строительных рынка удовлетворяют растущий спрос на дешевое жилье, позволяя Дубаю и Абу-Даби сосредоточиться на более высоком ценовом сегменте.

Сектор недвижимости Аджмана, самого быстрорастущего локального рынка ОАЭ, продемонстрировал исключительный рост в 2024 году – объем транзакций вырос в среднем на 30%.

В августе 2024 года был зафиксирован исторический рекорд - общая стоимость недвижимости выросла на 266% за последние пять лет за счет роста цен и увеличения жилищного фонда (строительства новых зданий).

Лидерами роста являются такие микрорынки Аль-Рашидия, где цены на квартиры выросли в 2024 году на 9,34%, и Аль-Ясмин, где виллы подорожали на 6%.

В центре города Аджман доходность от сдачи апартаментов в аренду составила рекордные 10,93% годовых. В локации Аль-Захья доходность аренды вилл составила 6,8%.

Аджман привлекает инвесторов именно высокой доходностью от аренды, но характеризуется низкой ликвидностью активов.



Рынок коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости в ОАЭ сосредоточен в Дубае и ОАЭ. Этот сегмент в данных локациях является одним из самых перспективных, стабильных и инвестиционно привлекательных.

На рынке аренды офисных помещений в Дубае количество арендаторов увеличилось на 38,4%. Уровень заполняемости офисов, как и в 2023 году, превышает 90% и продолжает расти – с 90,1% до 91,3% за предыдущий год. Арендная плата за торговые помещения выросла за год на 6%.

В Абу-Даби арендные ставки офисных помещений премиум-класса выросли на 9,1% в 2024 году, а арендная плата за торговые помещения увеличилась на 3,6%.

Новые технологии в сфере недвижимости

Для этого используются новые технологии, которые всегда были фактором, меняющим правила игры в различных отраслях. От виртуальной перспективы до аналитики технологии стимулируют переход к более эффективным и удобным инструментам.

В 2025 году ставка сделана именно на них. В сфере недвижимости – это оценка имущества на основе ИИ, блокчейн для безопасных транзакций и даже дроны для осмотра объектов.

Виртуальная реальность (VR) стала популярнее. Эта технология будет только совершенствоваться, она обеспечивает более динамичный и аутентичный метод поиска недвижимости в Интернете.

Спрос на умные дома

Будущее недвижимости неразрывно связано с технологиями. И нигде это не проявляется так явно, как в растущем спросе на умные дома. Будь то автоматическое регулирование энергосистемы или улучшенные функции безопасности. Эти функции помогают сделать жизнь более практичной и экологичной.

Технология умного дома продолжит влиять на потенциальных покупателей недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах. Жилье с автоматизацией, продвинутая система управления и простая интеграция с другими умными устройствами. Рынки с этими передовыми технологиями получают как минимум временное преимущество перед отстающими.

Революция PropTech: новый взгляд на управление недвижимостью

Технология PropTech сегодня производит революцию в сфере недвижимости. Она облегчает управление домовладельцам, обслуживание арендаторов и координацию связей между ними. К 2025 году сектор выйдет за рамки традиционных услуг по управлению недвижимостью и войдет в такие сферы услуг по обслуживанию недвижимости, как планирование линий электропередач и технического обслуживания.

Инвесторы также получат выгоду от решений PropTech, повысив эффективность управления своим портфелем. Цифровые платформы могут отслеживать доходность нескольких владельцев в режиме реального времени. Это помогает им гарантировать, что они принимают решения на основе данных, а не догадок. По мере того, как все больше управляющих компаний понимают свои новые возможности по снижению затрат и повышению эффективности, спрос на эти технологии будет расти.



Цены и аренда в 2025 году в ОАЭ

Ежегодный рост цен: прогнозируется, что цены на недвижимость в Дубае в 2025 году сохранят рост на уровне на 5-8%.

Посуточная аренда: ожидается рост на 18% в 2025 году.

Долгосрочная аренда: ожидается рост на 13%.

Рынок вилл: цены на готовые виллы выросли на 26% в 2024 году и эта планка капитализации является ориентиром на 2025 год, хотя эксперты прогнозируют снижение этого показателя в Эмиратах по мере роста предложения.

Растущий рынок элитной недвижимости

В 2024 году было зафиксировано 948 сделок купли-продажи объектов недвижимости стоимостью более 15 млн дирхамов.

Продажи элитной недвижимости стоимостью более 10 млн почти удвоились по сравнению с 2023 годом, когда объем этого сегмента составил 7,6 млрд дирхамов.

Но даже такой сверхнадежный актив как элитная брендовая недвижимость в ОАЭ достиг своего потолка из-за переизбытка нового предложения в нынешнем тысячелетии в целом.

Строительный рынок Эмиратов не рассчитал рыночной емкости. И в настоящее время в ОАЭ реализуется всего около 140 проектов элитного брендового жилья.

Устойчивое развитие в основе рыночной стратегии

Дубай лидирует в переходе к "устойчивой недвижимости". Ожидается, что 35% новых офисных помещений в 2025 году будут сертифицированы по системе LEED. В 2023 году этот показатель составлял лишь 25%.

Эта технология рассчитана на часть западных покупателей, которые готовы переплачивать за "экологичность". Ожидается, что к 2026 году эта категория клиентов составит 35% в общем объеме сделок в ОАЭ.

Многофункциональная застройка: новый городской тренд

Рост смешанной застройки является одной из самых заметных тенденций, формирующих городской ландшафт в ОАЭ. Эти застройки включают жилые районы. Коммерческие площади и зоны отдыха совместно обеспечивают "идеальный опыт употребления спиртных напитков". В туристических зонах мусульманской страны такие локации имеют решающее преимущество, в том числе рыночное.

Интегрированное сотрудничество способствует созданию рабочей среды. Идеально подходит для сегодняшнего занятого образа жизни. Застройщики сосредоточены на создании жилищных сообществ, где жители могут пользоваться различными локальными удобствами - учебными центрами, ресторанами, магазинами, офисами и даже развлекательными заведениями, такими как кинотеатры или концертные залы. Все в одном месте, "город в городе". Популярность таких разработок продолжает расти и эмиратский рынок нацелен оставаться в этом тренде.



Новации 2025 года

Новые правила станут определяющей тенденцией для рынка недвижимости ОАЭ в 2025 году. Цель этих правил – ускорить и сделать более удобными сделки с недвижимостью.

Поощрять прозрачность и больше инвестиций в эту область, будь то улучшение правил зонирования, защиты прав собственности или более эффективный процесс покупки недвижимости.

Рекомендации, продвигающие развитие умных городов и разумные меры по жилью, подталкивают рынок ОАЭ в новых направлениях. Застройщики, инвесторы и потребители должны быть в курсе этих требований.

Дружественная к инвесторам политика

Правительство ОАЭ продолжает следовать рекомендациям, направленным на привлечение иностранных инвесторов. Предоставление налоговых льгот - один из таких способов.

Это дружественные иностранцам законы о владении недвижимостью и улучшение возможностей финансирования для инвесторов.

Такие критерии, как долгосрочная визовая программа для владельцев недвижимости, а также ограничения на владение недвижимостью иностранцами, смягчаются.

Это облегчает иностранным инвесторам доступ к расширяющемуся рынку недвижимости ОАЭ. Ожидается, что в результате интерес инвесторов к сектору недвижимости ОАЭ возрастет.

Новые правила, формирующие ландшафт рынка

Нормативные акты, регулирующие недвижимость в ОАЭ, также трансформируются, чтобы гарантировать, что застройщики, покупатели и инвесторы будут иметь более четкий и защищенный план. Разработанная с целью обеспечения стабильной среды для всех вовлеченных сторон, нормативная база включает обновленные ипотечные правила, руководящие принципы продажи недвижимости и новые законы об арендаторах.

Эти правила, вероятно, будут способствовать прозрачности, а также борьбе с мошенничеством в сфере недвижимости и повышению доверия к рынкам недвижимости. Изменения могут быть трудными порой, но новые правила являются основополагающими для построения рынка, в котором углеводородная "моноэкономика" ОАЭ критически нуждается для диверсификации.

Мировой рынок и "геоэкономика"

Рост рынка недвижимости Дубая дополнительно поддерживается значительными глобальными инвестициями.

Например, одна из крупнейших девелоперских компаний стран DAMAC Properties https://www.damacproperties.com/ 7 января 2025 года объявила об инвестициях в размере $20 млрд в строительство американских Data-центров в ОАЭ.

Такие масштабные проекты указывают на продолжающийся приток капитала на рынок ОАЭ, укрепляя его позиции как глобального инвестиционного центра в целом ряде сегментов рынка недвижимости, но за исключением жилого.

Видение рынка недвижимости ОАЭ

Итак, чего ожидать на рынке недвижимости ОАЭ в 2025 году? Proptech, умные дома, многофункциональные комплексы и экологический дизайн поддержат на плаву рынок недвижимости в краткосрочной перспективе.

Поскольку новые технологии переопределяют наши способы жизни и работы, развитие недвижимости также имеет место, дома и здания становятся более связанными между собой, "зелеными" и персонализированными.

Для компаний и домовладельцев и владельцев перспективы рынка недвижимости ОАЭ кажутся позитивными. Но явное нисходящее развитие эмиратских фондов в течение 12 недель подряд в начале 2025 года вынуждает инвесторов быть осмотрительными и идти на определенный риск, делая ставку на предстоящий рост рынка и ставя себя в зависимость от такого варианта развития событий.

Выводы

Ожидается, что в 2025 года общая стоимость рынка недвижимости ОАЭ приблизится к рубежу $700 млрд, а в период с 2024 по 2029 год этот показатель будет расти в среднем на 8% в год, но большей частью за счет нового строительства.

Факторы, способствующие этому росту:

- Стратегические инициативы правительства по привлечению иностранных инвестиций.
- Продолжающееся развитие инфраструктуры и урбанизация.
- Внедрение технологических решений, таких как цифровые платформы и блокчейн.
- наличие неперегретых локальных рынков – в первую очередь таких, как Аджман, которые предлагают доступные варианты с устойчивым ростом цен и высоким спросом на аренду.
- Государственная поддержка: благоприятная для инвесторов политика, налоговые льготы и упрощенные процессы.
- Разработки "завтрашнего дня": проекты, соответствующие принципам устойчивого развития и экологической повестке.