Исследование рынка недвижимости Финляндии в 2025 году: отели, жилье, офисы, торговые склады

Рынок недвижимости Финляндии достиг своего дна и после двухлетней рецессии вернулся к умеренному росту. В 2025 году эксперты ожидают стабильности и, хотя доходность недвижимых активов на финском рынке далека от мировых рыночных лидеров, инвесторы снова рассматривают Финляндию как надежную гавань для капиталов, говорится в исследовании международной консалтинговой компании CBRE.

Отельная недвижимость

Финский рынок инвестиций в гостиничный бизнес оставался сдержанным в 2024 году. В секторе было закрыто всего две сделки, крупнейшей из которых стало приобретение Keva отеля Sokos Hotel Vaakuna у Osuuskauppa Arina в Рованиеми в декабре.

На финском рынке наблюдался рост дохода на доступный номер (RevPAR) в годовом исчислении: в Хельсинки рост составил 8,2%, в то время как в городах Лапландии рост был более значительным – в Киттила на 15,3%, а в Рованиеми на 14,1%. Этот рост в первую очередь обусловлен ростом заполняемости, что можно объяснить увеличением количества туристов.

Напротив, RevPAR в Турку остался на прежнем уровне, а в Тампере наблюдалось снижение на 4,1% по сравнению с предыдущим годом. В обоих городах наблюдается снижение количества ночевок, причем непропорционально сильно уменьшилось количество иностранных гостей.

В Хельсинки зафиксирован заметный рост количества постояльцев - на 9,2%, что обусловлено в основном ростом числа прибытий из-за рубежа на 17,1%.

В Рованиеми и Киттиле наблюдался небольшой рост - на 1,7% и 1,4% соответственно. Количество международных пребываний заметно увеличилось, с темпами роста 10,1% в Рованиеми и на 8,5% Киттиле, что говорит о резком сокращении внутренних путешественников.

Финляндия стала популярным местом для зимних путешествий в Лапландии: 76% путешественников выбирают Финляндию в качестве пункта назначения по сравнению с 24%, которые выбирают Швецию или Норвегию.

В финской гостиничной индустрии открылось несколько новых отелей местных брендов в Хельсинки. В частности, в мае открылся роскошный отель Grand Hansa на 224 номера. City Box открыл новый отель в Каллио на 178 номеров. Bob W расширил свое присутствие, переоборудовав бывшее офисное здание в новый комплекс апарт-отелей на Kasarmikatu 40.

Крупнейшим гостиничным проектом в Финляндии стало завершение строительства отеля Clarion & Comfort недалеко от аэропорта Хельсинки-Вантаа, с 716 номерами.

Три крупных проекта находятся в стадии разработки: один апарт-отель и два проекта расширения от Radisson Blu Royal и Scandic, которые в совокупности добавят на рынок 400 новых номеров в 2025 году. Все эти новые дополнения будут расположены в центральных районах Хельсинки.

С 2019 по 2023 год гостиничный ландшафт в ключевых городах Финляндии - Тампере, Турку и Хельсинки - продемонстрировал значительные изменения в спросе и предложении.

В Тампере предложение отелей увеличилось на 20,6% наряду с ростом спроса на 14,8%, что указывает на здоровую тенденцию роста, хотя заполняемость отстает от новых возможностей.

Однако в Турку наблюдался спад: предложение сократилось на 5,8%, а спрос упал на 8,5%, что подчеркивает проблемы в привлечении посетителей.

Напротив, предложение отелей в Хельсинки выросло на 27,5% по сравнению с 2019 годом, в то время как спрос немного восстановился выше допандемического уровня.



Жилая недвижимость

В 2024 году инвестиции в жилую недвижимость в Финляндии выросли на 5% - до 560 млн евро, что сделало его вторым по величине сектором инвестиций с долей в 22% от общего объема. Основная доходность в столичном регионе Хельсинки (HMA) оставалась стабильной на уровне 4,50% годовых, в то время как в Турку и Тампере доходность составила 5,00%, но при более низкой ликвидности.

К концу года средние цены продаж старого жилья снизились на 2,8% в HMA, на 5,0% в Тампере и на 2,7% в Турку. Однако в 2025 году прогнозируется рост цен, чему способствуют продолжающиеся снижения ставок ЕЦБ, а также низкий объем жилищного строительства и сильный рост населения в крупных городах.

Объем нового строительства в Финляндии достиг минимума в 2024 году. Ожидаемое завершение строительства 20 000 новых квартир в 2025 году не соответствует долгосрочному прогнозируемому спросу на уровне 38 000. Значительного увеличения предложения не ожидается до 2027 года.

Международный капитал оставался доминирующим на финском рынке жилой недвижимости - 53% общего объема инвестиций поступило от международных инвесторов.

Большая часть инвестиционной активности, особенно крупных сделок, была сосредоточена в столичном регионе Хельсинки. Slatto был одним из самых активных игроков на финском рынке жилой недвижимости с двумя заметными портфельными приобретениями, состоящими примерно из 800 квартир. Sirius Capital Partners также был активным покупателем, приобретя около 650 квартир в трех отдельных сделках, с местами, варьирующимися от HMA и Большого Хельсинки до Турку и Тампере.

Согласно исследованию намерений инвесторов в странах Северной Европы 2025 года, проведенному CBRE, сектор жилой недвижимости является наиболее востребованным сектором, и 40% респондентов назвали его своим предпочтительным. 85% респондентов считают, что в ближайшие три года будет наблюдаться умеренный или сильный рост рынка аренды жилья.

В 2025 году ожидается, что улучшение условий на рынке финансирования будет способствовать дальнейшему восстановлению рынка жилой недвижимости, но доходность немного сократится.

В настоящее время рынок жилья Финляндии формируется под влиянием значительных демографических тенденций, продолжающейся урбанизации, роста числа домохозяйств и снижения среднего размера домохозяйств. Эти факторы должны значительно повысить спрос на жилье, особенно в крупных городских районах. Золотой треугольник, включающий Хельсинки, Турку и Тампере, по прогнозам, будет демонстрировать сильный рост населения.

Ожидается, что к 2030 году в HMA появится около 115 000 новых жителей, в то время как в Тампере и Турку ожидается прирост на 25 000 и 15 400 жителей соответственно, что означает темпы роста 9,2%, 9,5% и 7,5%. Как один из самых быстрорастущих столичных регионов Европы, население HMA, по прогнозам, увеличится почти на 26% к 2045 году, что подчеркивает устойчивый спрос на жилье.

Финский рынок жилья признан одним из самых прозрачных и наименее регулируемых в Европе. Инвесторы получают выгоду от законов об аренде, которые не накладывают суровые ограничения на арендные ставки и продолжительность аренды. В 2024 году правительство Финляндии ввело снижение налога на передачу собственности, направленное на увеличение продаж жилья и оживление строительной деятельности.

В последнем квартале 2024 года средняя цена продажи существующего жилья в HMA снизилась на 1,4% в годовом исчислении, при этом цены упали на 3,6% в Тампере и на 0,1% в Турку. Из-за недавнего падения цен на жилье рост арендной платы с 2015 года превысил рост цен на квартиры в HMA. Однако в 2025 году ожидается сдвиг в сторону роста цен, поддерживаемый многократным снижением ставок Европейским центральным банком и снижением двенадцатимесячной ставки Euribor, наиболее распространенной ставки кредитования. Ожидается, что это снижение оживит рынок жилья и высвободит сдерживаемый спрос. Кроме того, сочетание низкого предложения нового жилья и сильного роста населения в крупных городах еще больше усиливает эту позитивную тенденцию.

Средняя арендная плата показала скромный рост в четвертом квартале 2024 года, увеличившись на 0,4% в HMA, на 2,1% в Турку и на 2,4% в Тампере в годовом исчислении. Текущее высокое предложение арендного жилья привело к сдержанному росту арендной платы в HMA по сравнению с общими потребительскими ценами. Однако количество арендных квартир в этом году существенно не увеличилось, в основном из-за замедления строительства на фоне ускоренного роста населения в крупных городах. Ожидается, что поглощение арендного фонда улучшится в ближайшие годы, что приведет к восходящей тенденции роста арендной платы.

Количество новых строительных проектов достигло самой низкой точки в 2024 году, а постепенное восстановление, как ожидается, начнется в 2025 году. В HMA завершенное строительство сократилось на 40%, а начало строительства сократилось на 51% по сравнению с пиковыми значениями последних двух лет. Прогнозируется, что долгосрочный спрос на квартиры в HMA составит около 12 000 квартир в год.

Продажи новых жилых квартир продолжают оставаться слабыми, что также сдерживает рост строительной активности. Ожидаемый поворот в жилищном строительстве задерживается из-за существенного разрыва в ценах между новыми и существующими квартирами, а также высоких затрат на строительство. Рентабельность новых проектов остается низкой, что заставляет строительные компании проявлять осторожность при запуске новых разработок, даже при наличии разрешений.

За последние два года на долю государственных и субсидируемых арендных квартир (ARA-asunnot) приходилось примерно половина всего жилищного строительства. Прогнозируется, что предложение несубсидируемого жилья будет восстанавливаться медленно, и быстрого восстановления строительства или общего предложения до 2027 года не ожидается.



Офисная недвижимость

Инвестиции в офисы сократились на 32% - до 296 млн евро в 2024 году. При этом спрос инвесторов был сосредоточен на элитной офисной недвижимости на ключевых локальных рынках. Доходность первоклассных офисов выросла до 5,50% годовых в центральных деловых районах, а за пределами городских центров выросла до 6,25%, но при более низкой ликвидности активов.

60% объема инвестиций поступило от международных инвесторов. Наиболее значимыми инвестициями 2024 года стали продажа KanAm первоклассной офисной недвижимости по адресу Fabianinkatu 9 в Хельсинки компании Colony, экологичной гибридной офисной компании, управляемой Altaal AB, а также приобретение VVT первоклассной офисной недвижимости в Тампере у Sponda в январе.

Основные арендные ставки в Центральных деловых районах (CBD) выросли в 2024 году до 55 евро за кв. м в месяц, что отражает значительный рост в годовом исчислении - на 15%. Напротив, в целом средние арендные ставки показали скромное увеличение на 3%. Такое расхождение в тенденциях аренды во многом объясняется новыми современными офисными проектами в центральных районах, которые устанавливают новые стандарты для офисных помещений. Спрос на рынке офисных арендаторов сильно поляризован: объекты класса А пользуются устойчивым интересом, в то время как вторичные офисные помещения демонстрируют заметное снижение спроса.

Снижение продолжает оставаться доминирующей тенденцией для крупных офисных арендаторов. Аренда менее 1000 кв. м более распространена на рынке, в то время как более крупные сделки сокращаются и сталкиваются с длительными периодами переговоров из-за текущего экономического климата. Секторы финансовых и профессиональных услуг (FPS) и технологий лидируют по занятости, при этом консалтинговые фирмы, юридические фирмы и компании финансовых услуг активно ищут современные офисные помещения класса А на ключевых субрынках.

По состоянию на конец 2024 года уровень вакансий в столичном регионе Хельсинки (HMA) составил 15,4%, что на 0,4% больше по сравнению с прошлым годом. Наиболее существенное снижение уровня вакансий произошло в Авиаполисе (район аэропорта) - 1,9%, в то время как в Сорнайнене (район Хельсинки) наблюдался самый высокий рост - на 5,0%.

На рынке офисных помещений столичного региона Хельсинки в 2024 году было завершено строительство 103 000 кв. м новых офисных помещений. В 2025 году ожидается скромное добавление 33 000 кв. м новых офисных помещений, что ниже долгосрочного прогнозируемого показателя в 80 000 кв. м. в год.

В 2024 году значимыми проектами стали офисные здания WeLand и Wood City в Руохолахти, которые предоставят 18 000 кв. м и 6 000 кв. м новых офисных помещений соответственно, а также офис llmalan Aura площадью 11 500 кв. м в Пасиле.

В 2025 году самым значимым проектом, завершение которого ожидается во втором квартале, является Kalasataman Horisontti - первое в Финляндии офисное здание-небоскреб, возвышающееся более чем на 100 метров. Кроме того, офисное здание Innopoli 4 в Отаниеми предложит 5700 кв. м современных офисных помещений. Skanska также объявила об инвестициях в размере 90 млн евро в новый проект по развитию офисов в Пасиле. Ожидается, что проект будет завершен во втором квартале 2027 года. В 14-этажном здании будет около 15 000 кв. м современных офисных помещений.

Высокий спрос на современные офисные помещения класса А, как ожидается, будет стимулировать строительную активность в ближайшие годы, при этом такие заметные проекты, как Signe в центральном деловом районе, Firdo и The Node в Пасиле и Keilaniemen Portti лидируют. Однако рынок офисов столичного региона Хельсинки сталкивается с трудностями, поскольку значительная часть офисного фонда состоит из структурно устаревших объектов. Субрынки, где уровень вакантных площадей превышает 20%, такие как Pitajanmaki, Sornainen и Vallila, представляют возможности для преобразования в жилые или альтернативные типы недвижимости.

Ожидается, что в 2025 году улучшение условий на рынке финансирования будет способствовать дальнейшему восстановлению инвестиций в офисы, поскольку долгосрочные движущие силы финского рынка офисов остаются неизменными, а текущие уровни цен предлагают привлекательные инвестиционные возможности. Спрос как инвесторов, так и арендаторов все больше сосредотачивается на современных, высококачественных офисных помещениях, расположенных на ключевых офисных субрынках.



Промышленная и логистическая недвижимость

Финский сектор промышленной и логистической недвижимости (L&L) привлек самую большую долю инвестиций (27%) в 2024 году. Они увеличились на 9% - до 677 миллионов евро. Доходность первичной логистики осталась стабильной на уровне 5,50%. Ожидается, что лучшая доступность финансирования и продолжающееся снижение процентных ставок еще больше увеличат инвестиционную активность в 2025 году.

В 2024 году рынок арендаторов логистических площадей столкнулся с сокращением спроса и более длительными переговорными процессами из-за экономических проблем, что привело к увеличению уровня вакантных площадей до 5%.

Спрос на первичную промышленную недвижимость оставался высоким, при этом современные помещения были вакантными менее чем на 1%. Доходность промышленности недвижимости выросла до 7,75%. Ожидается, что прогнозируемое восстановление экономики увеличит активность аренды и сократит вакантные площади в 2025 году.

В 2024 году в столичном районе Хельсинки (HMA) было завершено около 70 000 квадратных метров новых помещений L&L. В 2025 году ожидается, что крупные разработки приведут к увеличению общей площади новых складских помещений в HMA до 110 000 квадратных метров, что выше исторического среднего показателя в 80 000 квадратных метров.

Международный капитал оставался активным на финском рынке L&L - 60% от общего объма инвестиций. Приобретение Blackstone портфеля из 22 активов городской логистики у Nrep за 135 миллионов евро в июне стало крупнейшей сделкой в 2024 году. Logian продолжила расширение своей инвестиционной платформы, завершив две крупные сделки в третьем квартале, приобретя более 57 000 кв. м логистических площадей, купив два современных логистических объекта в Туусуле у OP и логистический актив в Aviapolis у Abrdn. Другие заметные сделки включали приобретение Barings логистического объекта Berner на ключевом логистическом субрынке Viinikkala в Вантаа.

В 2024 году рынок арендаторов логистических площадей столкнулся с более слабым спросом из-за снижения уровня активности среди предприятий, переживающих экономические трудности. Уровень вакантных площадей увеличился до 5% к концу 2024 года, что обусловлено завершением строительства новых площадок. Уровень вакантных площадей в современных помещениях площадью более 10 000 кв. м остается ниже 1%.

В течение 2024 года уровень аренды начал стабилизироваться, и в ближайшем будущем не ожидается роста уровня арендной платы. Хотя рост электронной коммерции будет стимулировать спрос на логистические помещения в долгосрочной перспективе, в настоящее время промышленные компании отдают приоритет местоположению и изучают новые возможности для существующих объектов, которые не соответствуют текущим стандартам ESG. Местоположение имеет решающее значение, спрос сосредоточен на ключевых логистических субрынках, а вторичные рынки испытывают рост пустующих помещений.



Торговая недвижимость

Снижение процентных ставок и улучшение реальных доходов населения приведут к росту розничных продаж и потребительских расходов в 2025 году. Инвестиции в розничную торговлю будут сосредоточены на таких активах, как супермаркеты, торговые парки и крупные торговые точки.

В 2024 году объемы розничной торговли выросли на 17% в годовом исчислении - до 230 миллионов евро, что составляет 9% от общего объема транзакций. Доходность от розничных продаж на центральных улицах и в торговых центрах выросла на до 6,00% и 6,50% годовых соответственно, в то время как в торговых парках наблюдалось небольшое снижение до 8,00%.

В 2024 году в Финляндии наблюдалось постепенное восстановление доходов ннаселения из-за снижения общей инфляции, снижения процентных ставок и роста номинальной заработной платы. По данным Oxford Economics, скорректированный с учетом инфляции рост личных доходов в Финляндии останется скромным в ближайшие годы. Несмотря на это скромное восстановление, потребительские расходы вернулись к допандемическому уровню и, как ожидается, ускорятся в ближайшие годы.

Ожидается, что улучшение потребительских основ приведет к восстановлению арендной активности в течение 2025 года. Однако за последний год арендные ставки даже на центральных улицах и в торговых центрах снизились из-за более слабых экономических условий и снижения спроса.

К крупнейшим сделкам с торговой недвижимостью в 2024 году относятся продажа eQ Commercial Properties Fund крупного розничного актива в Эспоо компании Swiss Life, а также продажа Citymarket в Сало и торгового центра Sinikallio в Эспоо компании Kesko.

По данным Ассоциации торговых центров Финляндии (Suomen Kauppakeskusyhdistys), в торговых центрах наблюдался рост продаж и посещаемости. Посещаемость за последние двенадцать месяцев увеличилась на 4,5%, а общий объем продаж вырос на 1,5% к концу 2024 года. Но в Финляндии потребители тяготеют к магазинам вдали от центральных торговых улиц. Небольшие игроки розничной торговли, такие как Normal, Jula, Tokmanni и Puuilo, расширяют свое присутствие, открывая новые магазины по всей Финляндии.

Однако не все секторы розничной торговли процветают. Потребительские товары длительного пользования, строительные материалы, садовые товары и мебель столкнулись с трудностями на рынке 2023/2024. Кроме того, розничные торговцы электроникой сталкиваются с трудностями из-за снижения спроса и повышения уровня запасов после пандемии. Сектор продуктов питания и напитков продемонстрировал устойчивость, однако сейчас он сталкивается с более сложной рыночной ситуацией.

В результате улучшения потребительских основ ожидается, что лизинговая активность начнет восстанавливаться в течение 2025 года. Уровни аренды на центральных улицах и в торговых центрах за последний год стагнировали из-за ослабления экономической ситуации и снижения спроса. Лизинговая активность все больше фокусируется на небольших торговых помещениях.



Выводы

Сектор жилья на финском рынке недвижимости впервые обогнал промышленный сектор как главный выбор для инвестиций в недвижимость. Предпочтение ему отдают 40% респондентов из стран Северной Европы в 2025 году.

Несмотря на снижение по сравнению с предыдущим годом, логистическая недвижимость остается на втором месте с 32%.

Офисная недвижимость (13%) продолжает терять симпатии инвесторов.

Торговая недвижимость хоть и остается на последнем месте по инвестиционной привлекательности, но интересует инвесторов больше, чем год назад. На ее долю теперь приходится 6% предпочтений инвесторов.

Отельная недвижимость остается неизменной в предпочтениях инвесторов, несмотря на высокие операционные показатели и попутный ветер от восстановления туризма.

Дополнительные экономические показатели и прогнозы

В 2024 году ВВП Финляндии снизился на 0,4% из-за более высоких процентных ставок и снижения деловой активности. Инфляция составила 1,6%. Однако ожидается, что после двух лет низкой экономической активности финская экономика вырастет на 1,8% в 2025 году, а инфляция снизится до 1,5%.

Ожидаемый рост в 2025 году основывается на двух ключевых факторах: восстановлении промышленности и инвестициях в инфраструктуру. Потребительские расходы, как ожидается, вырастут на 1,5%.

Экономика Финляндии имеет высокую чувствительность к процентным ставкам, поскольку большая часть финансирования домохозяйств и предприятий связана с кредитами с плавающей процентной ставкой.

Неопределенность на рынке труда ограничивает возможности роста экономики. В 2024 году уровень безработицы подскочил до 8,4%.

Сохраняется повышенный уровень глобальной неопределенности. Изменения в торговой политике по всему миру приведут к снижению уровня финского экспорта и потенциально повлияют на более широкие деловые настроения.

Дополнительный риск исходит от политической неопределенности в некоторых крупных европейских экономиках -в первую очередь, в Германии и Франции, в дополнение к новой торговой политике правительства США.

Геополитическая неопределенность остается риском, поскольку эскалация конфликта на Ближнем Востоке или продолжение конфликта в Украине может поставить под угрозу более высокие цены на сырьевые товары или еще больше нарушить деловые и потребительские настроения в Европе и Финляндии.

Ожидается, что инвестиционная активность на финском инвестиционном рынке увеличится на 15% в 2025 году.

В 2024 году инвестиции в социальную инфраструктуру увеличились на 16% - до 558 миллионов евро, что сделало ее третьим по величине сектором, на который приходится 22% от общего объема инвестиций.

Долгосрочные демографические и структурные тенденции старения населения и аутсорсинга из государственного в частный сектор продолжают стимулировать рост сектора.

В Финляндии наблюдается самый быстрый темп старения населения в Европе. К 2045 году число людей в возрасте 75 лет и старше, по прогнозам, увеличится на 43%, достигнув в общей сложности 268 000 человек. В настоящее время 7% из тех, кто старше 75 лет, и 16% из тех, кто старше 85 лет, проживают в социальных жилищных службах. Если эта тенденция сохранится, ожидается, что к 2045 году в этих службах будет проживать дополнительно 24 400 постоянных жителей.

Расходы на здравоохранение составляют существенную часть финской экономики, составляя третью по величине категорию расходов – до 10% ВВП.

Финляндия демонстрирует растущий спрос на центры обработки данных. Отсутствие доступности на крупных рынках Европы приводит к расширению спроса на новые мощности на более мелких рынках. Финляндия и страны Северной Европы являются подходящими и привлекательными вторичными рынками из-за их более низкой стоимости электроэнергии, хорошей доступности земли, сильной государственной поддержки.

Ожидается, что к концу 2025 года на Лондон и Франкфурт будет приходиться 2,5 ГВт мощности, что составляет примерно половину от общего объема потребления центров обработки данных в Европе. Однако ожидается, что доступное пространство будет сокращаться четвертый год подряд.