Недвижимость в Батуми и Тбилиси: как изменились цены и спрос в марте 2025 года

Фото: Татьяна Бородина

Рынок жилой недвижимости Грузии сохраняет устойчивый рост, отражая общее улучшение макроэкономических показателей и высокий инвестиционный интерес. Наибольшая динамика традиционно наблюдается в Батуми, где, по данным Colliers Georgia, зафиксированы очередные ценовые рекорды. Тбилиси при этом остается крупнейшим рынком страны по объему сделок, где тоже продолжает повышаться стоимость новостроек.

Весенние показатели

В марте 2025 года в Тбилиси зарегистрировано 3 064 договора по купле-продаже жилой недвижимости, что на 1,5% меньше, чем за аналогичный период 2024-го. Несмотря на небольшое снижение активности, совокупный объем операций составил 243 млн долларов США, продемонстрировав уверенный рост на 16,7% в годовом выражении. Это указывает на переход спроса в более дорогие сегменты и усиление доли сделок в высокобюджетных зонах.





Сегмент новостроек в Тбилиси укрепляется: количество сделок увеличилось на 4,2%, а цены растут особенно быстро в районах, близких к деловому и историческому центру. В «широком центре» – на 27,7%, в центральных районах – на 21%, в пригородах – на 7,3%.
На вторичном рынке, напротив, наблюдается снижение: количество сделок упало на 15,5%. Однако ценовая динамика осталась положительной, что говорит о сохранении интереса к уже построенному качественному жилью, особенно в зонах с развитой инфраструктурой. В «широком центре» вторичное жилье подорожало на 11,6%, в центре – на 0,5%, в пригородах – на 10,2%.



Батуми, как и в предыдущие периоды, демонстрирует стремительное расширение рынка. В марте 2025 года здесь было заключено 1 233 сделки, что на 5,7% больше, чем год назад. Совокупный денежный оборот вырос до 64 млн долларов США – на 4,9% больше по сравнению с мартом 2024 года.





Сегмент новостроек в Батуми показывает особенно активный рост. Количество сделок увеличилось на 12%, а средняя стоимость квадратного метра составила 1 170 долларов, что на 4% выше уровня марта 2024 года. Вторичный рынок, напротив, находится под давлением: количество сделок сократилось почти наполовину (–46,5% в годовом выражении), однако цены демонстрируют противоположную динамику и выросли на 22,5%, достигнув 1 149 долларов за кв. м.



Такой разбалансированный рост между сегментами объясняется структурой предложения: основной приток капитала приходится на первичный рынок, особенно в зонах туристической привлекательности и у морского побережья.

Инвестиционная активность и премиальный сегмент

По данным International Private Investment, ключевым локомотивом грузинского рынка недвижимости остается элитное жилье в Батуми. Этот сегмент в течение нескольких лет демонстрирует стабильный рост на уровне 30% в год, чему способствует дефицит свободных участков под застройку и ограниченность премиального предложения. Именно в Батуми фиксируется наивысшая концентрация элитных жилых и гостиничных проектов, в том числе от международных операторов.

Самыми дорогими локациями остаются Старый город – $2 031 за кв. м и Гонио–Квариати – $1 965. Последняя зона выделяется как самостоятельный элитный микрорынок, где реализуются масштабные проекты – от частных резиденций до отелей международного класса. На противоположном полюсе находятся Новый бульвар – $1 413 за кв. м, а также Махинджаури ($1 364) и Кобулети ($1 265). Несмотря на более доступные цены, эти районы также активно развиваются, особенно в сегменте краткосрочной аренды и апарт-отелей.

Батуми сохраняет и высокую инвестиционную привлекательность: средняя арендная доходность составляет 8,8% в год, без учета эксплуатационных затрат. В феврале 2025 года рынок продемонстрировал следующие результаты:

средневзвешенная цена новостроек выросла на 14,4%, до $1 189 за кв. м;

вторичный рынок прибавил 8,8%, до $1 099 за кв. м;

количество сделок увеличилось на 6,4%;

общий денежный оборот – на 13,1%.

В Тбилиси средняя цена на новостройки в январе 2025 года составила $1 319 за кв. м, на вторичное жилье – $1 229. Объем продаж достиг $242,2 млн, что на 5,7% больше по сравнению с январем 2024 года. При этом количество сделок снизилось на 4,9%. В феврале средняя цена повысилась на 1% – до 1 222 доллара за кв. м. Арендные ставки упали до $10,6 за квадрат, что на 12% ниже, чем год назад. Количество разрешений на строительство резко сократилось: в январе выдано всего 7, что на 46,1% меньше, чем за аналогичный период 2024 года.

Макроэкономические перспективы: рост выше ожиданий

Международные организации продолжают пересматривать свои прогнозы по Грузии в сторону повышения. В апреле 2025 года Азиатский банк развития (ADB) улучшил свой прогноз роста ВВП Грузии до 6%, отметив высокую устойчивость экономики и ведущую позицию страны в регионе. Европейский банк реконструкции и развития (EBRD) ожидает повышения на 5,5%, а Международный валютный фонд (МВФ) – на 5,7%.

В последние годы темпы экономического роста Грузии стабильно превышают ожидания аналитиков. В 2021 году ВВП страны увеличился на 10,6%, в в 2022-м показатель достиг 11%, в 2023-м – 7,5%, а в 2024-м – 9,4%, по данным Национальной службы статистики. По оценке властей, в 2025 году темпы развития вновь приблизятся к 10% – в том числе за счет внутреннего спроса, активных инвестиций и стабильной макроэкономической политики.

Читайте также:

Более 300 новых отелей появится в Грузии до 2028 года

Диди Дигоми стал самым популярным районом в Тбилиси на первичном рынке

Грандиозные проекты компании Eagle Hills в Тбилиси и Гонио стартуют через год

Доходы от туризма в Грузии продолжили рост и в зимний период

Пассажиропоток в аэропортах Грузии вырос в январе на 13%