Диди Дигоми стал самым популярным районом в Тбилиси на первичном рынке

В 2024 году спрос на рынке жилой недвижимости Тбилиси оставался стабильным, отмечено в отчете инвестиционной компании Galt & Taggart. Общий объём продаж квартир вырос на 1% относительно 2023-го. Объем рынка повысился на 7,1%. Средняя цена на первичном рынке увеличилась на 11,6% в годовом исчислении. Доходность с аренды недвижимости оставалась более привлекательной, чем альтернативные варианты.

Продажи квартир в Тбилиси

За первые четыре месяца 2024 года реализация квартир от девелоперов продвигалась успешно, в мае отмечено снижение – одной из причин названо обилие праздников. В июне спрос частично восстановился, а в июле достиг прежнего уровня, что было обусловлено запуском нескольких масштабных проектов, которые расширили возможности покупателей.

В октябре предвыборная обстановка привела к очередному замедлению, но в ноябре продажи снова выросли из-за отложенного спроса. Как и ожидалось, продажи снизились в декабре, хотя падение было более умеренным, чем предполагалось. В целом продажи квартир в проектах застройщиков, включенных в исследование, выросли на 4,5% в годовом исчислении.

В январе 2025 года компания Galt & Taggart провела опрос 17 системных девелоперов, реализующих 85 проектов жилого строительства в Тбилиси. Результаты показывают, что местное население стабильно составляет около 80% от общего объема сделок, оставаясь основным драйвером спроса на рынке.



Доля российских покупателей снизилась с 6% в 2024 году до 2% в 2024-м, а спрос со стороны граждан Израиля вырос с 4% до 10%. В проектах, завершение которых запланировано на 2025 год, уже продано 75% квартир. Большинство этих продаж осуществляется с использованием внутренних схем рассрочки, предлагаемых застройщиками.



В 2024 году количество проданных квартир на вторичном рынке в Тбилиси составило 20 207 единиц, что на 4,8% ниже, чем в 2023-м. Аналитики объясняют это сокращением сделок со старыми проектами на 12,5%. При этом продажи новых проектов с уже готовым жильем увеличились на 8,1%.

Всего в столице Грузии зарегистрировано в 2024 году 40,3 тыс. сделок с квартирами. Большая часть – в районах Диди Дигоми (7,9 тыс), Сабуртало (6,4 тыс) и Самгори (5,6 тыс). В отчете отмечается, что Диди Дигоми оказался самым востребованным на первичном рынке из-за большого количества текущих застроек.







В 2024 году выдано 255 разрешений на строительство жилых объектов общей площадью 1,8 млн кв. м. Большинство разрешений было выдано в Сабуртало (23% от общего числа), за которым следуют Диди Дигоми (18%) и Самгори (17%).

Цены на жилье в Тбилиси

Наиболее дорогое жилье продавали в 2024 году в районах Мтацминда ($2 910 за кв. м), Ваке ($2 478) и Чугурети ($1 837). Самые низкие цены в таких локациях, как Вашлиджвари ($1 027 кв. м), Глдани ($1 038), Диди Дигоми ($1 042).





Цены отличались не только в зависимости от расположения, но и от степени готовности объектов.



Общая рыночная стоимость проданных квартир в Тбилиси составила 3 132,1 млн долларов США, увеличившись на 7,1% в годовом исчислении. Другие примечательные особенности рынка остались неизменными. По-прежнему наиболее популярными были квартиры средней площади (51-80 кв. м), что обусловлено доступностью и простотой сдачи в аренду, а также снижением доли проданных объектов в бюджетном сегменте (менее $1000 за кв. м).



Арендные ставки на жилье в Тбилиси оставались в целом стабильными и составляли около 10 долларов США за кв. м. В среднем съемная квартира площадью 50-60 кв. м в декабре 2024 года стоила $9,7 долл. за «квадрат».



Доходность от аренды недвижимости по-прежнему выглядит привлекательной по сравнению с альтернативными инвестициями. Города, которые приняли наибольший приток мигрантов после начала боевых действий на территории Украины, по-прежнему имеют самые высокие показатели.

Отели

Ранее аналитики Galt & Taggart опубликовали отчет о гостиничном бизнесе в Грузии. В этом исследовании отмечалось, что в Тбилиси показатели отелей снизились в четвертом квартале 2024 года. В Батуми же средняя заполняемость увеличилась с 36,9% в таком же периоде 2023-го до 52,5%, ADR остался стабильным. Предполагается, что этому способствовало резкое повышение количества визитов из стран Ближнего Востока, на долю которых приходится более половины от общего числа проданных в столице Аджарии ночевок.

Спрос на Airbnb в Тбилиси вырос в четвертом квартале 2024 года на 9,5% – до 151,3 тыс. общих ночей. В Батуми этот показатель оказался больше на 20,8% – до 56,2 тыс. Цены Airbnb снизились в Тбилиси, где квартальная ADR составила 50 долларов США (-4,6% г/г), и повысились в Батуми – до 37 долларов США (+13,4% г/г) в четвертом квартале 2024.

Количество отелей в Грузии увеличилось на 2,4% в годовом исчислении – до 1212 единиц, а номерной фонд на 4,7% – примерно до 37 тысяч. По данным правительства Грузии, в 2012 году в стране было менее 800 отелей, а в 2024-м уже почти 2400. Количество мест увеличилось с 23 000 до 108 000.

По данным PMCG, в 2025 году в Грузии откроют 17 новых отелей. Среди самых масштабных проектов отмечены Hilton Garden Inn Adjara и Hilton Tbilisi, Hotel Sololaki Hills, Ambassador Batumi, Paragraph Golf & Spa Resort Tabori Hill, в которых запланировано от 172 до 200 номеров.

Также ожидается, что в 2025 году начнут работать и первые объекты отельного комплекса Wyndham Grand Batumi Gonio. Это проект включает 1055 номеров в отелях разных форматов – семейных резиденций, отельных таунхаусов и вилл с первой курортной инфраструктурой all inclusive 5* в Грузии. Расположен он в престижном курортном районе Гонио, который недавно привлек внимание и одного из крупнейших девелоперов Ближнего Востока.

Компания Eagle Hills планирует строительство Gonio Marina на площади 260 га. Там появятся брендированные резиденции, отели, торговые зоны, общественные парки и пристань для яхт. Второй проект застройщика намечен в Тбилиси, там появится Krtsanisi Park – многофункциональный жилой и коммерческий комплекс на набережной, занимающий территорию в 590 гектаров. Из них 170 га будут отведены под парки и озеленение. Общая сумма проектов оценивается около 6 млрд долларов.

Напомним, что в 2024 году в Грузии зарегистрировано более 7,3 млн визитов международных путешественников, это на 4,2% больше, чем в 2023-м. С туристическими целями зафиксировано 5 091 732 прибытий. Доходы от туризма достигли 4,4 млрд долларов США в 2024 году, увеличившись на 7,3% в годовом исчислении. Этот показатель превышает уровень предыдущих 14 лет.

Экономические перспективы страны в целом оцениваются положительно. По итогам 2024 года ВВП Грузии увеличился на 9%. Премьер-министр Грузии Ираклий Кобахидзе считает вполне реальным дальнейшее повышение на 10% и даже больше в 2025 году, для этого есть потенциал. Грузия лидирует среди 22 стран Европы и Центральной Азии по темпам экономического роста. По оценкам аналитиков, средний прогноз роста ВВП Грузии в 2025-2026 годах в 1,5 раза превысит показатели других кандидатов в ЕС и в пять раз – темпы увеличения экономики еврозоны. Ранее международные эксперты, в том числе МВФ, улучшили прогнозы развития страны.

Читайте также:

Более 300 новых отелей появится в Грузии до 2028 года

Аджария планирует привлечь 6 млн туристов в 2025 году

Грузинский Годердзи занял первое место в рейтинге лучших горнолыжных курортов Европы