Жилье в Турции: продажи внутри страны растут, иностранный спрос падает

Фото: Рicryl

В первом квартале 2025 года в Турции было продано 335 786 жилых объектов, на 20,1% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. При этом продолжается снижение интереса со стороны иностранных покупателей – на 19,5%, они приобрели лишь 4 578 объектов, сообщает Институт статистики. В стране сохраняется сложная экономическая ситуация, к которой добавились политические проблемы, связанные с арестом мэра Стамбула.



В марте 2025 года в Турции было зарегистрировано 110 795 сделок с жильем – рост составил 5,1% по сравнению с тем же месяцем 2024-го. Среди лидеров по количеству продаж традиционно Стамбул (19 820), Анкара (10 203) и Измир (7 513). В отдаленных и менее населенных регионах – таких как Ардахан, Байбурт и Тунджели – объем сделок остается минимальным – 28, 33 и 63 объекта соответственно.

Значительное увеличилось количество договоров с ипотекой – до 18 225 в марте, на 41,5% больше, чем годом ранее. Это свидетельствует о восстановлении доверия к кредитованию и, вероятно, о смягчении условий в отдельных банках. Всего за первый квартал было оформлено 51 729 ипотек – почти вдвое больше, чем в 2024 году. Несмотря на повышение, ипотека по-прежнему занимает относительно скромную долю рынка – 16,4%. Большинство покупателей по-прежнему предпочитают альтернативные формы оплаты, включая покупку за наличные. Доля продаж без ипотеки достигает 83,6% – 92 570 объектов в марте и 284 057 за первый квартал.



Рынок первичного жилья в марте показал отрицательную динамику: число новостроек, проданных в течение месяца, снизилось на 3,2% – до 33 307. Это может быть связано как с удорожанием строительства, так и с переключением спроса на более доступные объекты на вторичном рынке. При этом за первый квартал показатель увеличился на 13,2%, до 99 876 (+13,2%), однако темпы прироста снижаются. Вторичное жилье укрепляет позиции: в марте было продано 77 488 объектов (+9,1%), а за три месяца – 235 910 (+23,3%). Это лучший квартальный результат за последние три года.





Продажи иностранцам остаются в отрицательной зоне. В марте 2025 года они приобрели 1 574 объекта, что составляет 1,4% от общего объема сделок – на 11,5% меньше, чем в таком же месяце 2024-го.



Лидируют по числу сделок Стамбул (635), Анталья (496) и Мерсин (141). Среди покупателей – граждане России (275 объектов), Ирана (153) и Украины (124). География сделок сохраняется, но интерес к покупке заметно снижается. Некоторые застройщики уже начали пересматривать маркетинговую стратегию и переориентируются на внутренний рынок. За квартал заключено на 19,5% меньше договоров с участием иностранцев, лишь 4 578.



Турция сохраняет привлекательность для части иностранных инвесторов. Среди ключевых плюсов – относительно низкие цены, особенно в сравнении с ЕС и странами Средиземноморья, высокая доходность от долгосрочной аренды (до 8% годовых), развитая туристическая инфраструктура и масштабная программа градостроительного обновления, в рамках которой появляются новые жилые комплексы с современной инфраструктурой. Все это делает рынок конкурентоспособным, особенно для тех, кто рассматривает недвижимость как альтернативу европейским направлениям.

Тем не менее, в 2025 году Турция демонстрирует не только потенциал, но и набором все более ощутимых рисков, особенно актуальных для иностранных покупателей. Одной из главных проблем остается нестабильная финансовая среда. Турецкая лира в 2024 году обесценилась более чем на 35% по отношению к доллару США и свыше 40% к евро. При этом официальная инфляция составила 65,1%, а фактическая еще выше. Это означает, что номинальный рост цен на жилье в лирах зачастую не компенсирует потери в валютном эквиваленте, особенно для инвесторов, ориентированных на перепродажу или аренду.

Дополнительное давление оказывает рост цен на строительные материалы и энергоносители. Некоторые проекты задерживаются или пересматриваются, в новых договорах все чаще появляются инфляционные оговорки и открытые прайс-листы. Ликвидность объектов, особенно в новых жилых комплексах на окраинах курортных городов, снизилась. Покупатели опасаются недостроев и переоцененных объектов.

Вдобавок, в 2024–2025 годах власти ужесточили регулирование краткосрочной аренды, особенно в Анталии, Мугле и Измире. Без разрешения властей сдача жилья менее чем на 100 дней стала невозможной. Нарушения караются штрафами и запретом на регистрацию объекта. Все это снижает доходность и заставляет переходить на долгосрочные договоры с меньшей рентабельностью и более высокими юридическими рисками.

В стране регулярно ограничивают возможность заключения сделок для иностранцев во множестве районов. Растут издержки при покупке в связи с повышающейся налоговой и административной нагрузкой. Местные органы всё чаще пересматривают заниженные декларации и доначисляют налоги по рыночной цене, особенно в курортных городах. Кроме того, с 2024 года повышен минимальный порог для получения турецкого гражданства через покупку недвижимости – с $400 000 до $600 000. Это ослабило конкурентоспособность программы на фоне аналогичных предложений в Европе, где пороги инвестиций часто ниже.

Политическая обстановка в стране также оказывает влияние на восприятие рынка со стороны инвесторов. Внутреннюю нестабильность усиливает политический кризис, вызванный арестом мэра Стамбула Экрема Имамоглу. AP News сообщает, что его задержание 19 марта 2025 года стало причиной массовых протестов по всей стране. Демонстрации охватили крупнейшие города, включая Анкару и Измир, а также студенческие кампусы и общественные объединения. По данным агентства, было задержано более 2 000 человек, включая журналистов и активистов.

Reuters пишет, что протесты и усиление политического давления вызвали волну распродажи турецких активов. Лира вновь резко ослабла, а индексы доверия потребителей и инвесторов пошли вниз. Оппозиция призвала к экономическому бойкоту, что спровоцировало жесткую реакцию властей. Президент Эрдоган назвал бойкот «угрозой для экономики», а представители правительства выразили обеспокоенность оттоком иностранных инвестиций.

В целом, как отмечают эксперты, рынок недвижимости Турции остается доступным, но в условиях политической турбулентности и экономической волатильности требует максимально осторожного подхода.

Читайте также:

Турция ужесточает строительные нормы: чего ждать девелоперам и покупателям жилья

Сколько стоит жилье в Турции

Рынок Турции рухнул после задержания главного политического соперника Эрдогана

Топ-10 стран для инвестиций в недвижимость в 2025 году: перспективные рынки

Летний отдых в 2025 году: где безопасно, выгодно и без лишней бюрократии?