В Болгарии резко выросли цены на жилье, а доходность аренды снизилась в 2025 году

Фото: Wikimedia

За последние десять лет цены на жилье в Софии выросли на 200%: от 715 евро за кв. м в 2015 году до €2100 к началу 2025 года. Подорожала недвижимость и в других городах, сообщает Novinite со ссылкой на данные компании Imoteka.

Динамика цен

В Варне жилье подорожало за этот период примерно на 120% с 2015 года, со стоимости менее 700 евро за кв. м до 1500. В Пловдиве рост составил около 150%, при этом средняя цена выросла с €550 почти до 1 400. Тенденция к росту числа сделок наблюдается преимущественно в крупных городах. В то время как объемы транзакций по стране в целом оставались стабильными, в Софии активность удвоилась. В Варне она выросла на 45–50%, а в Пловдиве – на 15%.



За последние десять лет увеличилась и средняя площадь приобретаемого жилья – с 84 кв. м в 2015 году до 96 кв. м в 2025-м. Это объясняется как улучшением финансовых возможностей населения, так и сменой предпочтений после пандемии: большее внимание уделяется личному пространству и комфорту.

Средняя зарплата в Болгарии 10 лет назад едва превышала 850 левов в месяц, а теперь стала выше 2 400. В Софии этот показатель еще значительнее. Существенно улучшились и ипотечные условия: процентные ставки снизились с 4-6% до 2-2,7%, что сделало покупку жилья доступнее.

Предпочтения покупателей

Спрос все чаще смещается с престижных, но устаревающих районов в сторону новых жилых комплексов. Первичный рынок по активности обогнал вторичный. Как отмечает руководитель Imoteka Явор Пейчев, покупатели стремятся жить в современных условиях – с удобствами и зеленой средой. Это меняет облик Софии: на смену центру приходят развивающиеся кварталы, где требуется вмешательство государства для обеспечения необходимой инфраструктуры.

Схожие тенденции наблюдаются в Варне и Пловдиве – интерес сосредоточен на районах с новыми проектами, включая дома и таунхаусы. После пандемии заметно вырос интерес к частным домам и малоэтажной застройке: все больше болгар стремятся к более устойчивой и независимой среде проживания, в том числе из-за перехода к удаленной работе.



Популярные тенденции сопровождаются увеличением объемов строительства: количество разрешений на новое жилье выросло с менее 5 000 в год до почти 10 000 – только за первый квартал 2025 года. Это рекордный показатель, свидетельствующий о масштабной перестройке рынка в ответ на устойчивый спрос, изменившиеся предпочтения покупателей и благоприятную экономическую конъюнктуру.

Методика оценки жилья изменилась: теперь учитываются качество строительства, транспортная доступность, наличие зеленых зон, социальная среда и потенциал развития территории. В результате квартиры схожей площади могут отличаться в цене на десятки тысяч евро.

Арендная доходность

Ставки на съемное жилье выросли на 111% за десять лет, но темпы уступают росту стоимости покупки. Вдобавок, ипотека зачастую обходится дешевле аренды. В итоге болгары все чаще предпочитают покупать недвижимость. Особенно это касается молодежи до 30 лет, для которой собственное жилье остается значимой целью.

Доходность аренды в связи с этим снизилась. Если в 2015 году она составляла около 6%, то к 2025 году – от 4% в престижных районах до 5% в спальных кварталах. Портал Global Property Guide подтверждает эту тенденцию. По данным на апрель 2025 года, средняя валовая доходность от аренды жилой недвижимости в Болгарии опустилась с 4,90% до 4,56%. В Софии она оценивается в 4,26%. В районах типа Studentski Grad показатель достигает 4,81%, тогда как в центре – около 4,1%.

Бургас демонстрирует наивысший уровень среди крупных городов – в среднем 5,15%. Наибольшую рентабельность обеспечивают 1-комнатные квартиры (до 6,05%). В Варне этот показатель составляет 5,06%, а в Пловдиве – 4,70%, причем в районе Христо Смирненски – до 5,81%. В более компактных центрах доходность варьируется от 4% до 4,5%: Стара Загора – 4,20%, Хасково – 4,41%, Шумен – 4,43%, Ямбол – 4,24%. Эксперты отмечают, что все больше инвесторов ориентируются не на арендную доходность, а на прирост капитала за счет перепродажи.

Влияние перехода на евро

Дополнительным стимулом для болгарского рынка недвижимости в 2025 году стало ожидаемое введение евро в качестве национальной валюты. Хотя формальный процесс еще не завершен, подготовка к нему уже заметно влияет на поведение инвесторов. По оценкам аналитиков Integra Group, в первом квартале 2025 года инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость выросли на 13,5%, что превышает средний уровень по ЕС. Существенно увеличилась доля сделок с участием иностранных покупателей – до 31%, наиболее активны инвесторы из Германии, Нидерландов, Великобритании и Израиля.



Ожидание единой валюты воспринимается как фактор дополнительной стабильности и долгосрочной надежности рынка, снижая валютные риски и делая Болгарию более предсказуемой для международного капитала. На этом фоне банки адаптируют ипотечные продукты – растет предложение кредитов с фиксированной ставкой и мультивалютных ипотек, ориентированных на будущие условия финансовой интеграции.

В целом рынок недвижимости Болгарии в 2025 году демонстрирует устойчивый рост, прежде всего в крупных городах, несмотря на сохраняющиеся системные проблемы. Однако на фоне роста спроса обостряются проблемы с прозрачностью сделок, регистрацией прав собственности и качеством градостроительного планирования. Вопросы инфраструктуры, бюрократии и устойчивости среды пока не решены и могут стать ключевыми ограничениями для дальнейшего развития рынка.