Курортная недвижимость в Болгарии: рост, риски и тренды 2025 года

Фото: Wikimedia

В 2025 году особое внимание на рынке недвижимости Болгарии приковано к курортному жилью на побережье Черного моря. Цены на него растут, девелоперы активизируются, а интерес со стороны покупателей заметно увеличивается. Вместе с тем ситуация остается противоречивой: наряду с положительной динамикой сохраняются проблемы, связанные с доходностью, законодательством и доступностью сделок.

Цены и популярные локации

По данным сайта Investor.bg, цены на качественные объекты на самых популярных летних курортах, таких как Созополь, впервые превысили 2000 евро за кв. м, показав годовой рост на 30%. В отдельных случаях стоимость доходит до 2800. Несмотря на это, курортная недвижимость остается доступнее городской: в среднем стоимость квадратного метра на 20-30% ниже, чем в Софии.

Наиболее востребованы на побережье одно- и двухкомнатные квартиры, полностью готовые к заселению, стоимостью от 120 до 180 тысяч евро. Покупатели часто ориентируются на возможность совмещения отдыха с удаленной работой. Также востребовано использование объектов для сдачи на короткие сроки, как отметил консультанта по недвижимости Добромир Ганев.

Созополь уверенно сохраняет статус одного из наиболее привлекательных направлений благодаря благоприятному климату, хорошо развитой инфраструктуре, близости к морю, культурному наследию и устойчивому туристическому потоку. Здесь реализуются масштабные инвестиционные проекты, ведется строительство четырех новых комплексов, ориентированных на покупателей с разными бюджетами, что укрепляет позиции города на рынке.

Другими ключевыми локациями остаются Варна, Несебр, Бургас, Святой Влас, Солнечный берег, Ахтопол и Бяла. Цены варьируются в зависимости от региона: от 900 евро/кв.м на севере до 2500 в Варне. В центральных районах Бургаса стоимость достигает 1790, а на южном побережье – от 1200 до 1500. В Несебре и Солнечном береге наблюдается стабильный рост цен, включая не самые лучшие объекты. По словам Борислава Точевского из «Домекс», даже старые комплексы без обслуживания, которые два года назад продавались по 500–600 евро/кв.м, сейчас реализуются по 1000 и выше.



Среди покупателей преобладают граждане Болгарии, включая тех, кто живет за границей. Это в основном люди в возрасте 35-45 лет, работающие в бизнесе, управлении, медицине и юриспруденции. Объекты с отделкой «под ключ» и наличием инфраструктуры (бассейны, охрана, парковка) пользуются наибольшим спросом. В последние годы возрос интерес к курортному жилью и среди молодежи, особенно тех, кто может работать дистанционно и хочет проводить теплые месяцы у моря.

Популярность курортной недвижимости связывают со вступлением Болгарии в Шенгенскую зону. Эти факторы усиливают интерес к рынку со стороны иностранных покупателей и создают потенциал для дальнейшего роста цен.

Особенности и риски рынка

Курортная недвижимость активна преимущественно в летний сезон. В остальное время года многие населенные пункты пустеют, инфраструктура закрывается, а аренда становится затруднительной. Это снижает реальную доходность объектов. Кроме того, собственники несут постоянные расходы на содержание жилья: ремонт, налоги, коммунальные услуги.

Доходность аренды в Болгарии остается низкой. По данным Global Property Guide на январь 2025 года, в Софии она составляет всего 4%. По прогнозу аналитиков Colliers, инвестиционный спрос будет сокращаться, уступая место покупкам для собственного проживания. Эксперты также отмечают некоторые системные проблемы. В частности, в Болгарии сохраняются правовые и административные барьеры: многие объекты до сих пор не введены в эксплуатацию – отсутствует акт 16, без которого проживание запрещено. Также нет единого реестра недвижимости, что осложняет проверку объекта и создает почву для мошенничества.

Наряду с этим, усиливается давление со стороны покупателей. С конца 2024 года они стали активнее запрашивать скидки. По данным Imoteka, многие клиенты требуют снижения цен на 5–10 тысяч евро при покупке объектов свыше 200 000. Продавцы на вторичном рынке неохотно идут на уступки, ожидая роста цен.

Дополнительным ограничением стал новый регламент Национального банка Болгарии: ипотека не может превышать 85% стоимости недвижимости, а ежемесячный платеж – 50% дохода заемщика. Это может охладить спрос, особенно в сочетании с ростом ставок. Полное вступление в еврозону создает условия для нового витка роста цен, но также снижает доступность жилья для ряда категорий. В частности, покупателям из России будет сложнее осуществлять сделки из-за ограничений на валютные операции.

Таким образом, рынок курортной недвижимости Болгарии в 2025 году показывает признаки оживления. Однако сохраняются фундаментальные ограничения: сезонность, правовые недочеты, низкая доходность и рост издержек. Несмотря на привлекательные цены и надежды, связанные с изменением статуса, инвесторам стоит подходить к покупкам с осторожностью и тщательно анализировать потенциальные расходы и риски.

Читайте также:

Болгария рекордно увеличила число иностранных рабочих, но 40% уезжают в Западную Европу

Болгария стремится к безвизовому режиму с США к 2026 году: прогресс и вызовы

Перспективы рынков недвижимости Центральной и Восточной Европы

Топ-10 стран для инвестиций в недвижимость в 2025 году: перспективные рынки

В каких странах Европы люди довольны жизнью, а в каких — нет