Переизбыток жилья может ограничить рост цен на недвижимость в Гонконге

Рынок жилой недвижимости Гонконга может начать восстанавливаться после трёхлетнего спада, поскольку более низкие процентные ставки привлекают больше покупателей, пишет Bloomberg. При этом эксперты уверены, что не стоит ожидать значительного роста цен.

В прошлом году на рынке жилья начали проявляться признаки восстановления после ряда мер по отмене дополнительных налогов и ослаблению правил ипотечного кредитования, а также в связи с началом цикла снижения процентных ставок. По данным Centaline, в 2024 году количество сделок с недвижимостью достигло трёхлетнего максимума на фоне улучшения настроений. Тем не менее, избыток предложения жилья, скорее всего, сдерживает значительный рост цен.

Напомним, что за 9 месяцев 2024 года ВВП Гонконга вырос на 2,6%, что было близко к нижней границе официального прогнозного диапазона повышения от 2,5% до 3,5%. При этом сохранялось замедление развития на основных рынках, в том числе в сфере недвижимости. Кризис подорвал доверие потребителей и сократил расходы, в то время как глобальная геополитическая напряжённость негативно сказалась на торговле. Негативное влияние оказали и проблемы в Китае.

Цены на жильё в сентябре упали до минимума с 2016 года. Последний раз кратковременный рост отмечался в марте – на 1,1%, но этому предшествовало 10-месячное падение стоимости. В феврале было зафиксировано снижение на 1,7%, и власти сняли все ограничения, чтобы поддержать слабеющий рынок. Были отменены дополнительные пошлины для иностранных покупателей и тех, кто приобретает второй дом, а также для продающих квартиры в течение двух лет после покупки. Рынок сразу же отреагировал на это увеличением количества сделок. При этом выяснилось, что в первом квартале 30% сделок по продаже подержанных домов оказались убыточными.

При этом Гонконг лидировал по дороговизне квадратного метра жилья среди других стран Азии, опережая и многие другие государства мира – $22 554. Для сравнения: в Сингапуре – $19 264, в Южной Корее – $11 964. Показатели Тайваня – 7500 долларов за кв. м, Японии – 5 161, Китая – 4 516.

В то время как на рынке продаж наблюдалось падение, сектор аренды Гонконга укреплялся, потому что высокая стоимость кредитов зачастую не дает возможности приобрести жилье. Сказываются и программы правительства по привлечению иностранцев, а также приезд студентов с материка на новый учебный год. Осенью ставки за съемное жилье были всего на 1,2% ниже исторического пика 2019 года. По данным агентства Centaline Property, в октябре доходность от аренды в Гонконге составила 3,46%, что является вторым по величине показателем за почти 13 лет. Между тем, ставка по ипотеке снизилась до 3,5%, согласно данным брокерской компании mReferral Mortgage Brokerage Services.

На фоне показателей других стран назвать этот уровень высоким сложно. Например, в Грузии он почти достигает 9%, по оценке платформы Numbeo: в Тбилиси – 9,15%, в Батуми – 9,21% на январь 2025 года. Портал Global property guide опубликовал данные по средней доходности от аренды жилой недвижимости с 1, 2 и 3 спальнями в столицах. Там лидируют Рига (Латвия) – 8,47%, Кишинев (Молдова) – 8,38%, Белград (Сербия) – 8,25%. На уровне Голландии в Европе находятся Берлин (Германия) – 3,59%, Осло (Норвегия) – 3,50%, Копенгаген (Дания) – 3,26%, Цюрих (Швейцария) – 2,76%, но в этих странах речь идет не столько о получении дохода, сколько о сохранении вложенных средств.

Риелторская компания Cushman & Wakefield ранее заявляла, что стоимость жилья достигла дна, но значительный рост маловероятен из-за экономической неопределённости на фоне высоких процентных ставок. Теперь эксперты различных международных площадок считают, что дно будет достигнуто в 2025 году, а затем начнется повышение.

Предполагается, что более низкая стоимость кредитов, приток специалистов из материкового Китая и устойчивая арендная плата помогут стабилизировать рынок. Аналитик Bloomberg Intelligence Патрик Вонг прогнозирует повышение по объему сделок и стоимости. Цены на жильё могут постепенно восстановиться, поскольку более низкие ставки по ипотеке помогут высвободить отложенный спрос.

О позитивных перспективах говорит и Джефф Яу, аналитик по недвижимости в DBS Group Holdings Ltd, который надеется, что доходность от аренды, превышающая стоимость заёмных средств, способна привлечь к покупке жилья инвесторов. По его прогнозам, по мере роста спроса на съемную недвижимость со стороны иммигрантов с материка доходность в ближайшие месяцы сравняется с ипотечной ставкой.

Ханна Чонг, глава отдела оценки и консультационных услуг CBRE Group Inc. в Гонконге полагает, что в 2025 году продажи первичного жилья вырастут примерно на 10% и составят 20 000 единиц, но предложение будет более чем в два раза превышать спрос. «Даже если спрос вырастет, это не решит проблему непроданных единиц жилья», – предупредила она, добавив, что некоторым застройщикам всё равно приходится предлагать скидки.

В первом проекте, запущенном в новом году, застройщик снизил цены на некоторые квартиры до самого низкого уровня на острове Гонконг с 2013 года, по данным Midland Realty. В середине 2023 года цены на последние выставленные на продажу дома в проекте Oria были примерно на 30% ниже, чем в предыдущей партии, сообщила Centaline. Чонг ожидает, что в 2025 году цены на жильё практически не изменятся, как и Яу из DBS. BI настроен более оптимистично и прогнозирует рост на 5-10%.

Помимо снижения процентных ставок, участники рынка рассчитывают на благоприятную политику правительства в отношении бюджета, которая будет принята в следующем месяце, чтобы стимулировать рост цен. «Когда выплаты по ипотеке станут более доступными, рынок выиграет», – уверен Вонг из BI.

Эксперты S & P Global Ratings тоже ожидают, что объем продаж первичного жилья вырастет в 2025 году на фоне снижения ставок по ипотечным кредитам и мер правительства по стимулированию рынка. Девелоперы, однако, сталкиваются с дальнейшим давлением на маржу, поскольку они будут бронировать жилые проекты, приобретенные еще в те времена, когда цены на землю были выше.

Между тем МВФ понизил прогноз экономического роста Гонконга в 2025 году с 3% до 2,7% и предупредил о рисках, с которыми сталкивается финансовый центр Азии по мере его более тесной интеграции с материковым Китаем. Фонд ожидает, что в дальнейшем рост экономики незначительно замедлится и достигнет примерно 2,5% к 2029 году. В докладе говорится, что проблемы только усугубляются, ставя экономику «на путь постепенного, но неравномерного восстановления после затяжного периода потрясений».

Ключевым риском является экономическая и финансовая интеграция Гонконга с Китаем, а также растущая зависимость от спада на рынке жилья и глобальных геополитических разногласий. Более тесные связи с КНР оказывают давление на логистические и торговые компании, усиливая беспокойство. В то же время быстро стареющее общество имеет негативное влияние на долгосрочные перспективы. Сам Гонконг недавно пересмотрел свои ожидания по росту в сторону нижней границы предыдущего диапазона, сославшись на снижение экспорта и потребления.

В МВФ пришли к выводу, что снижение цен на жильё было в большей степени результатом увеличения предложения, а не высоких процентных ставок. «В условиях продолжающегося экономического спада и внешних и внутренних негативных факторов политика должна быть направлена на поддержку внутреннего спроса и снижение рисков», – рекомендовали сотрудники фонда.

Читайте также:

Перспективы глобальных инвестиций в 2025 году

Экономисты ADB улучшили прогнозы для стран Азии, Кавказа и Тихоокеанского региона

Перспективы инвестиций в недвижимость на 2025 год. Азиатско-Тихоокеанский регион