Коммерческий сектор недвижимости Гонконга переживает одно из худших падений

Средние цены на офисные здания, торговые центры и другую недвижимость упали более чем на 40% по сравнению с максимумами 2018-го, что привело к снижению залоговой стоимости банковских кредитов, пишет Bloomberg. Растет количество дефолтов среди владельцев и застройщиков. Перспективы восстановления пока не видны.

Банки, ранее не желавшие реализовать проблемные активы с убытком, теперь вынуждены это делать, как показала ноябрьская продажа Cheung Kei Center за 2,6 млрд гонконгских долларов ($334 млн). «Банки понимают, что если они не продадут свою коммерческую недвижимость, то её стоимость будет снижаться и дальше, – сказал Джеймс Мак, директор по продажам в Midland Commercial Realty Ltd., брокерской компании по недвижимости. – Им приходится продавать с убытком, потому что сейчас так устроен рынок».

Карен Ву, кредитный аналитик исследовательской компании CreditSights, отмечает, что большинство гонконгских кредиторов имеют значительные доли в сфере недвижимости, но углубляющийся спад вряд ли вызовет системные проблемы в банковском секторе, который хорошо капитализирован. Тем не менее, давление на их портфели коммерческой недвижимости усиливается. В связи с этим растет и озабоченность по поводу проблемных кредитов, особенно на фоне долговых трудностей New World Development Co.

Повышающееся число вакансий в офисах и снижение арендных ставок угрожают кредитам на $80 млрд в пяти крупнейших банках – Hang Seng Bank Ltd., HSBC Holdings Plc, Bank of East Asia Ltd., Bank of China (Hong Kong) и Standard Chartered Plc.

Аналитики Bloomberg Intelligence предупреждают, что снижение залоговой стоимости может вынудить банки списывать больше кредитов в 2025 году. Например, Hang Seng Bank сообщил о резком увеличении проблемных кредитов в сфере коммерческой недвижимости до 13,5 млрд гонконгских долларов к середине 2024 года, что повысило коэффициент проблемных кредитов с 0,8% до 9,6%.

В 2023 году продажи активов ниже их первоначальной стоимости составляли 21% от общего объема, в 2024-м этот показатель почти достиг 40%. Некоторые банки изымают недвижимость у заемщиков, испытывающих трудности. Chiyu Banking Corp. взял под контроль коммерческое здание в районе Шенг Ван, стоимость которого оценивалась в 1,298 млрд HK $, после того как заемщик не смог выплатить кредит на сумму более 1,5 млрд. Аналогично, продажа Cheung Kei Center привела к убыткам на 2 млрд HK $ для семи кредиторов, включая Hang Seng Bank и два китайских банка, после того как они изъяли недвижимость у бизнесмена Чэня Хунтяня.

Дополнительные убытки возникли, когда Bank of East Asia понес финансовые потери после продажи офисного этажа в Ваньчае (145,9 млн HK$). Он был заложен под кредит в 198 млн гонконгских долларов, выданный Skyfame Realty. Компания обанкротилась, и банк подтвердил, что эти потери отражены в отчетности за 2023 год.

Банки Гонконга уже давно придерживаются консервативного подхода к кредитам на недвижимость. По оценке Fitch Ratings, в прошлом году среднее соотношение кредита к стоимости составляло менее 50% по всем займам под обеспечение коммерческой недвижимости. Это означает, что существуют активы стоимостью не менее 200 миллионов долларов, обеспечивающие каждые 100 миллионов долларов долга.

Согласно анализу BI, с 2019 года стоимость коммерческой и жилой недвижимости в Гонконге снизилась как минимум на 2,1 трлн гонконгских долларов, однако аналитики сохраняют осторожный оптимизм. Представители Goldman Sachs заявили, что у банков сильные балансы и резервы капитала, которые помогут им пережить спад. В отчёте, опубликованном в середине декабря, они подчеркнули, что даже если цены на коммерческую недвижимость упадут ещё на 35%, банки всё равно смогут справиться с убытками, опасения по этому поводу преувеличены.

Томас Чак, руководитель отдела рынков капитала и инвестиционных услуг в Colliers, полагает, что продолжающееся снижение стоимости активов способно привести к скидкам до 60% от первоначальной цены покупки. «Многие из кредитов были выданы три-пять лет назад, когда стоимость недвижимости была на пике», – отметил Рэймонд Квонг, заместитель директора PwC в Гонконге по реструктуризации и банкротству. Теперь кредиторам предстоит решить – продавать активы с убытком или ждать неопределенного восстановления рынка.

Напомним, что Международный валютный фонд понизил прогноз экономического роста Гонконга в 2025 году с 3% до 2,7% и предупредил о рисках, с которыми сталкивается финансовый центр Азии. Ключевым риском названа экономическая и финансовая интеграция Гонконга с Китаем, а также растущая зависимость от спада на рынке жилья и глобальных геополитических разногласий.

В докладе говорится, что проблемы только усугубляются, ставя экономику «на путь постепенного, но неравномерного восстановления после затяжного периода потрясений». Эксперты фонда ожидают, что в дальнейшем рост экономики незначительно замедлится и достигнет примерно 2,5% к 2029 году.

По мнению аналитиков, меры, предпринятые для развития Гонконга, могут не привести к желаемому результату. Благотворное влияние способны оказать восстановление экономики Китая, снижение процентной ставки ФРС. Кроме того, ослабление национального доллара поможет облегчить выездной туризм и повысить покупательную способность иностранцев.

Читайте также:

Переизбыток жилья может ограничить рост цен на недвижимость в Гонконге

В Китае начали продавать землю с большими наценками

Перспективы инвестиций в недвижимость на 2025 год. Азиатско-Тихоокеанский регион