Жилье в Израиле: спад продаж и сокращение инвестиций

Фото: Globes

Рынок недвижимости Израиля продолжает стремительно терять активность. Октябрь 2025 года стал одним из самых слабых месяцев по числу сделок за последние два года, сообщает портал Beer7 со ссылкой на данные Министерства финансов. Снижение затронуло первичный и вторичный рынок, а также все ключевые группы покупателей — от инвесторов до семей, приобретающих первое жильё. Отчёт фиксирует углубление стагнации и отсутствие признаков скорого восстановления.

Минимум сделок за два года

В течение октября 2025 года в Израиле было заключено 4 518 сделок купли-продажи квартир, включая операции в рамках государственных программ поддержки. Это на 12% ниже уровня аналогичного периода 2024 года и минимальный показатель с ноября 2023 года. В Минфине подчёркивают, что спад выглядит особенно заметным с учётом сокращённого числа рабочих дней в отчётном месяце.

За последние 15 лет меньшие объёмы сделок фиксировались лишь в исключительных ситуациях, отмечает Globes. В октябре 2011 года это происходило на фоне ожиданий реализации социально-экономических реформ после массовых протестов. В апреле 2020 года рынок оказался под давлением из-за жёстких ограничений, связанных с пандемией коронавируса, а осенью 2023 года ситуацию резко ухудшило начало войны «Железные мечи».

Если исключить договоры с участием государства, ситуация выглядит ещё более напряжённой. На свободном рынке в октябре было продано 3 639 квартир — на 21% меньше, чем годом ранее, и на 40% меньше по сравнению с сентябрём. Долгосрочная динамика показывает, что такой объём сделок стал одним из самых низких с начала 2000-х годов. Более слабый результат наблюдался лишь в октябре 2023 года, на фоне начала масштабных боевых действий.

Новостройки и регионы

Наиболее заметное падение зафиксировано на первичном рынке. Продажи застройщиков сократились на 14% в годовом выражении — до 1 917, включая сделки с государственными субсидиями по программе «Дира бе-ханаа» («Квартира со скидкой»). На свободном рынке девелоперы реализовали всего 1 038 объектов — минимальный показатель за два года. В Минфине отмечают, что столь слабые результаты отражают не только снижение спроса, но и накопление значительного объёма непроданных новостроек.

Региональная картина также остаётся неблагоприятной. В последние два месяца особенно резкое сокращение сделок зафиксировано в районе Беэр-Шевы, где годовое снижение продаж составило около 60% — с 844 до 361. В Ашкелоне за десять месяцев было реализовано 430 квартир (–44%). В Офакиме объёмы снизились примерно на 30% — до 560 квартир.

Из восьми ключевых городов рост в январе–октябре 2025 года зафиксирован лишь в Кирьят-Гате — с 253 до 311. В Нетивоте, который остаётся лидером по продажам среди южных городов, объём снизился на 2% — до 970 квартир. В целом по региону за первые десять месяцев 2025 года продажи сократились на 29%.

Доля новых квартир, приобретённых на стадии строительства, в октябре составила 60%. Это на два процентных пункта выше уровня сентября, но на два пункта ниже показателя октября 2024 года. За первые десять месяцев года наиболее заметное сокращение доли таких покупок зафиксировано в Тель-Авивском округе — сразу на 11 пунктов. Тем не менее регион по-прежнему превышает средний показатель по стране по доле покупок квартир на этапе строительства: 65% в Тель-Авивском округе против 62% в среднем по Израилю. В экономическом подразделении Минфина связывают эту динамику, в том числе, с накоплением значительного объёма непроданных новостроек.

Стимулы и ограничения

Денежные поступления подрядчиков от продажи нового жилья, рассчитанные на основе данных по НДС, остаются низкими — около 400 млн шекелей в месяц (примерно $125 млн), что сопоставимо с сентябрём и более чем на 50% ниже уровней сентября–октября 2024 года. Анализ скидок и финансовых стимулов застройщиков показывает, что в пяти исследованных регионах в октябре сделки с льготами составили 26% от общего объёма — на уровне августа. В сентябре этот показатель временно поднимался до 30%. При этом текущие значения заметно ниже мартовского пика 2025 года, когда скидки применялись примерно в половине сделок на свободном рынке.

Снижение доли финансовых стимулов напрямую связано с ограничениями, введёнными Банком Израиля. Новые правила затронули схемы с отложенными платежами, при которых около 20% стоимости вносилось при подписании договора, а оставшаяся сумма выплачивалась ближе к моменту передачи жилья. Регулятор счёл такие модели рискованными.

Кроме того, был усилен контроль за долговой нагрузкой домохозяйств: банкам предписано строже учитывать соотношение ежемесячных выплат и доходов. Сложнее стало получить кредиты «на любые цели», которые ранее часто дополняли покупку новостроек. В результате банки стали осторожнее в сопровождении подобных сделок, а застройщики — реже применять стимулирующие схемы, особенно на свободном рынке.

Вторичный рынок и другие сегменты

Снижение активности затронуло и вторичный рынок, где в октябре было зафиксировано 2 601 продажа — минимальный показатель с октября 2023 года. В годовом выражении падение составило 10%, а по сравнению с предыдущим месяцем — 39%.

Покупатели первого жилья в октябре приобрели 2 741 квартиру, включая сделки с господдержкой. Это на 4% меньше, чем годом ранее, и на 30% ниже уровня сентября 2025 года. Если учитывать только свободный рынок, число таких сделок сократилось до 1 862, что означает падение на 21% в годовом и на 38% в месячном выражении. Наиболее резкое сокращение зафиксировано в Центральном округе.

Сделки по улучшению жилищных условий также сократились. В октябре было заключено 1 018 таких договоров — на 29% меньше, чем годом ранее. После кратковременного оживления в августе спрос в этом сегменте снижается уже второй месяц подряд.

По данным Cursorinfo, денежный объём сделок на рынке жилья Израиля в октябре 2025 года сократился на 7% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года — до около 6 млрд шекелей ($1,85 млрд). Более умеренное снижение в денежном выражении аналитики связывают с тем, что часть контрактов была оформлена ранее, а расчёты по ним пришлись именно на октябрь.

Инвестиции и перспективы

Инвестиционная активность продолжает снижаться. В октябре инвесторы приобрели 759 квартир — минимальный показатель с ноября 2023 года. Это на 9% меньше, чем годом ранее, и на 36% меньше по сравнению с сентябрём. Чистый объём покупок иностранцами, с учётом проданных ими объектов, сократился до 65 квартир, что на 21% ниже уровня октября 2024 года.

При этом с июля продажи недвижимости, принадлежащей иностранцам, выросли на 32% в годовом выражении, тогда как их покупки снизились на 29%. В октябре инвесторы реализовали 768 квартир — на 14% меньше, чем год назад, и на 38% меньше по сравнению с предыдущим месяцем.

Аналитики International Investment отмечают, что совокупность данных указывает на продолжающуюся стагнацию рынка жилья и отсутствие признаков быстрого восстановления в краткосрочной перспективе. На этом фоне инвесторы, в том числе из Израиля, всё чаще рассматривают альтернативные рынки с более низкой стоимостью входа и более высокой доходностью.

Валовый показатель рентабельности жилой недвижимости в Израиле оценивается примерно в 2%, тогда как в Грузии доходность по квартирам превышает 7%. С учётом расходов на обслуживание, налоги и продвижение чистая доходность в первом случае может снижаться до нулевых значений, тогда как во втором удерживается на уровне около 3%. В сегменте брендированных отелей лакшери-уровня в Грузии доходность оценивается в диапазоне от 10% до 19%. Именно этот формат, сочетающий устойчивый спрос и понятную модель дохода, становится одним из наиболее привлекательных направлений для инвесторов.