Жилье в Тель-Авиве 2025: снижение цен и активности инвесторов

Фото: Unsplash

Рынок жилья Тель-Авива переживает самый заметный спад за последние годы: по данным Walla Finance, за семь месяцев цены на квартиры в городе снизились на 6,13%, а реальные потери с учётом инфляции достигли 8,4%. Одновременно растут запасы непроданных квартир, усиливается миграционный отток и падает активность инвесторов — комбинация факторов, указывающая на структурное охлаждение рынка.

Сколько стоит жилье

Квартира стоимостью около 10 млн шекелей ($3,05 млн) в начале года потеряла примерно 613 тысяч ($188 тыс.), а с учётом инфляционного фактора — до 840 тысяч ($257 тыс.). Для рынка, который долгое время демонстрировал постоянный рост, такая динамика стала признаком смены цикла. Предложение увеличивается быстрее спроса, миграционный баланс смещается в отрицательную сторону, а покупатели проявляют осторожность — именно эти процессы определяют текущую ситуацию.

Аналитики Nadlan Center фиксируют, что в третьем квартале 2025 года средняя стоимость 4-комнатных квартир снизилась до 4,3 млн шекелей ($1,316 млн), что соответствует падению на 15,5% относительно аналогичного периода 2024 года. Пятикомнатные объекты подешевели на 21%, до 5,18 млн ($1,585 млн). Даже наиболее востребованные трёхкомнатные квартиры просели на 4,3% — до 3,516 млн шекелей ($1,076 млн). В масштабе всего Тель-Авивского округа средняя стоимость 4-комнатного жилья упала на 7,6%, до 3,275 млн ($1,003 млн).

По данным Sands of Wealth, средняя стоимость квадратного метра в Тель-Авиве в сентябре 2025 года находилась в диапазоне 59 200–62 200 шекелей ($16–18,5 тыс.). Цена 4-комнатных квартир достигает 4,1–4,5 млн ILS ($1,1–1,25 млн). По сравнению с пиковыми значениями марта 2024 года рынок прошёл фазу заметной коррекции: снижение в зависимости от типа объекта оценивается в 8–18%.

Причины снижения цен

Основным фактором стал резкий рост предложения. Управление земель Израиля вывело на рынок значительный объём участков под застройку, а территория бывшего аэродрома Сде-Дов на севере города превратилась в один из крупнейших строительных кластеров последних лет. На этой площадке одновременно запускаются десятки проектов, что приводит к быстрому увеличению объёма жилья, поступающего в продажу.

Конкуренция между девелоперами растёт, и стоимость квартир снижается как в новых кварталах, так и на вторичном рынке. К концу сентября количество непроданных квартир в стране достигло около 83 920 единиц — показатель, который ранее фиксировался крайне редко. Значительная часть этого объёма приходится на Тель-Авив, где строительство в последние два года росло особенно быстрыми темпами.

Демографическая ситуация также оказывает влияние. За три года город покинули 24 718 человек, а вернулись только 7 748. Чистый миграционный минус составил 16 970 жителей. Сокращение населения уменьшает потенциальный спрос на жильё, особенно в сегменте больших семейных квартир, которые ранее обеспечивали значительную долю сделок.

Инвестиции в недвижимость

В сентябре зарегистрировано 1 191 покупка квартир для инвестиционных целей — примерно на 15% меньше, чем годом ранее. На фоне дорогой ипотеки и повышенных финансовых рисков покупатели реже выходят на сделки, квартиры дольше остаются на рынке, увеличивается число объектов с длительным простоем. При этом Тель-Авив продолжает оставаться одним из самых дорогих рынков мира. Арендная доходность остаётся умеренной: валовая составляет 3,1–3,2%, чистая — около 1,5–2%.

По итогам 2025 года ожидается стабилизация цен, так как рынок адаптируется к высоким ставкам и обильному предложению. В 2026 году и далее вероятен возврат к умеренному росту на уровне 3–7% в год при условии ограниченности земельных ресурсов и стабильного спроса со стороны иностранных покупателей. При этом макроэкономические и геополитические факторы могут скорректировать траекторию рынка.

Аналитики International Investment отмечают, что вход на рынок недвижимости Израиля чрезвычайно высок: затраты требуют крупных вложений, а рентабельность минимальна. Возможность уйти в минус остаётся существенной, особенно при длительном простое. На этом фоне многие израильские инвесторы предпочитают вкладываться в зарубежную недвижимость, где соотношение затрат и доходности значительно привлекательнее. Отмечается рост интереса к Грузии, прежде всего к брендовым лакшери-отелям, где гарантированная доходность начинается от 10% и может достигать 19%.