«Лендлорд» против съемщика: почему в Германии арендаторам запрещают зарабатывать на субаренде

Фото: ФРГ, Рейхстаг

В Германии вступило в силу важное судебное решение, которое стало предметом обсуждений среди арендодателей, арендаторов и экспертов рынка жилья. Федеральный суд юстиции Германии, высшая инстанция по гражданским делам, постановил, что съемщик жилой недвижимости не может извлекать прибыль из субаренды. Это решение появилось на фоне реального судебного спора, в котором собственник жилья (лендлорд) обратился в суд с иском на своего арендатора, говорится в публикации I am expat In Germany.

Как все началось: необычный судебный процесс

Дело началось в Берлине, где арендатор снял двухкомнатную квартиру за €460 в месяц, а затем без разрешения собственника сдал эту же квартиру в субаренду другим людям за €962 в месяц.

Когда владелец квартиры узнал об этом, он расторг договор аренды и обратился в суд с требованием выселить арендатора.

Первоначально суд низшей инстанции отклонил иск, но после апелляции региональный суд Берлина удовлетворил требования собственника и признал, что субарендатор платил значительно выше среднерыночного уровня, который в этом районе составляет примерно €748 в месяц.

Дело дошло до Федерального суда юстиции Германии в Карлсруэ, который подтвердил, что цель субаренды - покрытие собственных расходов, а не получение прибыли. Суд отметил, что если субарендная плата значимо превышает арендную плату основного арендатора без объективного обоснования, это нарушает правовые принципы аренды, пишет The Berliner.

Правовой контекст: разрешено ли субарендовать в Германии?

По германскому гражданскому кодексу, арендаторы могут сдавать квартиру или комнату в субаренду, но для этого им необходимо получить согласие собственника.

Также есть положение о «правомерном интересе» - например, временное отсутствие арендатора или необходимость покрыть аренду в сложной финансовой ситуации.

Если субаренда осуществляется без согласия собственника, это может рассматриваться как серьёзное нарушение договора аренды и привести к его расторжению и выселению арендатора из жилья.

До недавнего времени немецкие суды не давали четкого сигнала о том, можно ли вообще извлекать прибыль из субаренды.

Федеральный суд внес ясность: субарендная плата может покрывать реальные расходы арендатора (например, коммунальные платежи или допустимые дополнительные услуги), но не служит источником прибыли, сообщает Recht 24/7.

Почему это важно сейчас

Решение суда появляется на фоне напряженной ситуации с рынком жилья в Германии. В крупных городах, таких как Берлин, Мюнхен и Гамбург, спрос на аренду значительно превышает предложение.

Многие арендаторы, которые получили выгодные контракты до кризиса или оплаты ниже среднерыночных значений, используют эту разницу, чтобы сдавать квартиры или комнаты в субаренду по более высоким ставкам.

Эта практика, помимо нарушения договора аренды, создаёт дополнительные проблемы:

• субарендаторы оказываются в уязвимом положении, потому что формально их договор только с основным арендатором, а не с собственником.

• многие субарендаторы платят значительно выше средних арендных ставок, что делает жилье менее доступным для широкого круга людей, отмечает Money Times.

Что означает решение для участников рынка

Согласно решению, съемщик может сдавать жилье в субаренду, если получает на то разрешение собственника. Однако извлекать прибыль, то есть брать с субарендаторов сумму, значительно превышающую собственную плату аренды или экономически обоснованные расходы, запрещено.

Если арендатор нарушает это правило, собственник имеет законное основание расторгнуть договор аренды и требовать выселения.

Решение также создаёт новый прецедент, который могут использовать сами субарендаторы, если они считают, что платят несправедливо высокую арендную плату, опираясь на так называемый Mietspiegel - официальный индекс арендных ставок по району.

Но есть нюансы

Фактическое применение этого правила может быть сложным:

• субарендаторы редко инициируют спор с основным арендатором, потому что боятся выселения, особенно при дефиците жилья.

• многие субарендные договоры составляются не официально и не регистрируются, что усложняет правовую защиту.

• в контракте могут существовать различные оговорки об условиях аренды и субаренды, которые влияют на правоприменение.

Что дальше?

Новое решение Федерального суда Германии однозначно укрепляет позиции собственников в спорах о субаренде и вводит более строгие ограничения для арендаторов, стремящихся заработать на субаренде.

Это, в свою очередь, повышает интерес инвесторов к покупке жилья в Германии. Сейчас они осторожны при покупке, потому что законы в спорах между собственниками и арендаторами защищают интересы последних.

То есть, стремление сделать жилье более доступным может возыметь прямо противоположный эффект, считают эксперты International Investment.