English   Русский  

В Москве в три раза уменьшилась инвестиционная активность на рынке недвижимости

В Москве в три раза уменьшилась инвестиционная активность на рынке недвижимости


Фото: Wikimedia


В столице России наблюдается спад спроса на жилье, а доля инвестиционных сделок в новостройках понизилась до уровня 2017 года. Доля покупок с целью получить доход от перепродажи или сдачи в аренду составляет лишь 10%, пишет «РБК-Недвижимость».

Специалисты компании «Бест-Новострой» отмечают, что в 2015-2017 годах доля частных инвесторов опускалась еще ниже, до 5%, в 2020 не поднималась выше 20%, а после запуска программы льготной ипотеки на новостройки поднялась до 25%. Во втором квартале 2021 года этот показатель достигал 40-35%. Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова пояснила, что в 2022 году практически не осталось частных инвесторов со сроками планирования 1-3 года: «Даже ипотека под 0,1% не особо помогает инвестору, если рынок не растет».

По данным управляющего директора АН «Бон Тон» Валерии Цветковой, доля инвестиционных сделок снизилась до 8%. «На рынке присутствуют в основном профессиональные инвесторы, которые обладают инсайдерской информацией о закрытых продажах и планах застройщиков по выходу на рынок, что позволяет им заключить сделку на максимально выгодных условиях», — пояснила она.

Руководитель «Миэль» «На Киевской» Роман Мурадян рассказал, что в его компании в прошлом декабре доля инвестиционных сделок была больше 50%, сейчас их не более 20%. Подход тоже изменился, теперь клиенты вынуждены искать дополнительные смыслы для инвестиций, которые могут не дать дохода – оставить недвижимость себе, отдать детям. Застройщики тоже подтверждают снижение инвестиционного спроса. Впрочем, как пояснил директор московского департамента группы Аквилон Дмитрий Рогатых, остались покупатели, которые желают приобрести жилье в новостройке для дальнейшей сдачи в аренду. Сейчас это не просто попытка получить доход, а, скорее, способ уберечь деньги от обесценивания.

Директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина обозначила проценты снижения инвестиционных сделок с 15% в предыдущем году до 7-8% в нынешнем. Проявилась и новая тенденция – основной объем инвестиций теперь приходится не на бизнес-класс, как в 2021 году, а на комфорт-класс. Коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов оценил долю инвестиционных сделок в 3%, а раньше эти показатели достигали 10%.

Снижение доли инвесторов объясняют общим падением спроса на жилье. После 24 февраля 2022 года рынок недвижимости России начал меняться, и тенденции по увеличению предложений и падением цен усилились после 21 сентября. По расчетам «ЦИАН.Аналитики», в октябре только в Москве и Подмосковье заключено 7,6 тыс. сделок на первичном рынке жилья, что на 44% ниже по сравнению с прошлым годом. Объемы сделок по новостройкам обвалились на всех территориях Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих районов. При этом экономисты отмечают, что Петербург оказался более устойчив – видимо за счет высокой развитости рынка ипотечного кредитования, акциями и более гибкой ценовой политикой застройщиков, а также меньшим количеством элитного жилья.Обороты вторичного московского рынка снизились осенью на 30% – по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Количество объектов, выставленных на продажу, увеличилось в 3 раза. В октябре этот объем стал больше еще на 20%.

Роман Мурадян подчеркивает, что после февральских событий рынок резко оживился и был поставлен рекорд в марте-апреле по количеству сделок, а в сентябре рынок пошел вниз, многие клиенты приостановили покупку недвижимости или перешли с новостроек на вторичку. Валерия Цветкова считает, что потенциальную доходность от инвестиций в новостройки сократил и резкий рост цен в предыдущие два года. «На первичном рынке немного проектов, которые можно рассматривать с точки зрения спекулятивных инвестиций, – пояснила она. – Уровень экономической неопределенности и размер прогнозируемой инфляции приводят к минимизации реальной доходности таких инвестиций. Покупка квартиры в новостройке сейчас больше подходит для консервативных инвестиций – когда люди вкладывают в недвижимость средства, чтобы защитить их при риске обесценивания».

Ирина Доброхотова отметила, что в большинстве случаев стратегия частных инвесторов сводится к входу в самом начале фазы быстрого роста всего рынка и выходу на пике с фиксацией максимальной прибыли. Например, оптимальное время для входа было в 2019 году перед законом об эскроу и в 2020-м после карантина. Угадать выход из сегодняшней ситуации очень сложно. Ценовая стагнация и слабый спрос 2022 года отпугнули таких инвесторов. Ослабила инвестиционный спрос на жилье и эмиграция, многим людям оказалось не до покупки жилья и получения подобных доходов.

Одним из главным преимуществ новостроек некоторое время оставалась низкая ставка по кредиту, так что заявления о прекращении льготной ипотеки тоже оказали влияние на рынок. Впрочем, программа продлена до июля 2024 года, но ставку повысили до 8% – экономисты считают, что такой кредит будет недоступен для 2,5 млн домохозяйств, это 4,5% от их общего количества. Возможно, список претендентов расширится за счет послаблений по семейной ипотеке, к тому же застройщики предлагают неплохие варианты поддержки покупателей, в том числе беспроцентные рассрочки. Многие экономисты уверены, что в целом это не сыграет большой роли, спрос не повыситься, и новостройки будут дешеветь. В консалтинговой компании Nikoliers считают, что прайсы могут снизиться на 5%, а дисконты сохранятся на уровне 20-30%. Некоторые специалисты ожидают, что цены на новостройки вырастут на 5-7% уже в 2023 году.

Эксперты International Investment отмечают, что прогнозы экономического развития России крайне неблагоприятные. Правительство РФ делает заявления о возможном восстановлении уже в 2025 году, но многие топ-менеджеры крупных компаний считают, что позитивных перемен вряд ли можно ожидать раньше 2027 года, а некоторые уверены, что на это понадобится не менее 13 лет, то есть восстановление возможно разве что в 2035 году. Вложения в недвижимость при таких вариантах малоперспективны. Более привлекательны рынки других стран, что уже поняли многие инвесторы, переключившиеся на жилье в ОАЭ, Турции и Грузии. Эти государства открыты для иностранцев, уровень доходности по аренде и продажам довольно высок, особенно в курортных зонах.

При выборе объектов для вложений стоит, конечно, учесть, что в Эмиратах и Турции введены ограничения для нерезидентов. В Грузии все проще, приезжие имеют равные права с гражданами при приобретении и эксплуатации жилья. Нет запретов на сдачу в аренду, распоряжаться имуществом можно по своему усмотрению. В этой стране тоже начали строить недвижимость премиум-класса, в том числе и при взаимодействии с международными брендами, как это делает девелоперская компания European Village, специализирующаяся на виллах, малоэтажных домах и роскошных отелях. Добавим, European Village входит в ТОП-10 грузинских брендов по версии Forbes, капитализация объектов компании достигает 150%.

Читайте также:

Прямые иностранные инвестиции в Грузию увеличились в 2 раза

Турция, ОАЭ и Грузия – самые популярные страны у российских инвесторов в 2022 году

В России стали реже выдавать ипотеку и меньше строить