Коррекция цен на недвижимость в Европе заканчивается. Анализ рынка и прогнозы на 2025 год

После двух лет макроэкономической и геополитической напряжённости на европейских рынках недвижимости в последние месяцы появились некоторые признаки восстановления. Во многих странах наблюдаются позитивные перемены, но Франция и Германия отстают, пишет портал Сostar со ссылкой на данные Европейской комиссии.

Европейские показатели

Инфляционный всплеск, который с середины 2022 года нарушил работу всех секторов мировой экономики и во многом изменил контуры рынков недвижимости, похоже, наконец-то остался позади. Базовая инфляция в еврозоне снизится более чем наполовину – с 5,4% в 2023 году до 2,4% в 2024-м, а затем, как предполагается, будет снижаться более плавно – до 2,1% в 2025-м и 1,9% в 2026-м.

На фоне стабилизации и вялого роста экономики Совет управляющих Европейского центрального банка (ЕЦБ) 23 октября снизил три ключевые процентные ставки на 25 базисных пунктов, что стало третьим подобным снижением после июньского и сентябрьского. Руководитель отдела исследований и инноваций в Swiss Life Asset Managers France Беатрис Гедж пояснила, что для индустрии недвижимости, которая за последние два года пережила резкое падение стоимости активов, корректировка никогда не была такой резкой, даже в 1990-х годах. Такую стабилизацию макроэкономической среды можно только приветствовать.

Заместитель директора по исследованиям в Arthur Loyd Кеван Торосян предполагает, что между пиком в мае 2024 года и ожидаемым снижением в конце 2025-го ключевые процентные ставки упадут примерно на 200 базисных пунктов. Мнее жёсткая денежно-кредитная политика благоприятна для недвижимости, поскольку она «насыщает экономику кислородом и улучшает условия финансирования».

«У специалистов по недвижимости гораздо более позитивный прогноз, чем в прошлом году, но они по-прежнему очень осторожны», — сказал Саймон Чинн, вице-президент по исследованиям и консультационным услугам Urban Land Institute (ULI). Ежегодное исследование ULI и PwC показывает, что 50% из 1143 опрошенных европейских специалистов уверены, что в 2025 году рыночная конъюнктура улучшится (по сравнению с 33% в 2024 году), а 46% даже ожидают увеличения прибыли в следующем году (по сравнению с 31% в 2024 году).

Ежеквартальный индекс Inrev, который отслеживает общую динамику европейского рынка недвижимости, подтверждает возрождение доверия. После отрицательного показателя во втором квартале 2022 года он продемонстрировал положительную динамику 9 месяцев подряд в третьем квартале 2024 года (+0,59%). Inrev Consensus Indicator подтвердил восстановление нелицензированного европейского рынка инвестиций в недвижимость в середине сентября, достигнув 55,8. Для сравнения: в марте 2024 года индекс преодолел отметку 50, которая является точкой равновесия между ростом и спадом. Кроме того, четыре из пяти его подпоказателей продемонстрировали положительную динамику, а причем данные инвестиционной ликвидности выросли значительнее всего – ч 32 до 59,5 всего за один год.

После двух мрачных лет, в течение которых девальвация была доминирующей тенденцией в подавляющем большинстве подсекторов, рынок недвижимости наконец-то достиг дна, считает Майк Бесселл, управляющий директор и региональный инвестиционный стратег Invesco Real Estate: «Совершенно очевидно, что, если не произойдёт серьёзного потрясения, коррекция цен на недвижимость закончилась. Европейские ставки капитализации и доходности остаются стабильными с марта в подавляющем большинстве рассматриваемых нами секторов, и за этот период многие из них даже выросли после небольшой коррекции».

Факторы восстановления

По мнению Крейга Райта, основным фактором восстановления показателей недвижимости в предстоящем цикле, вероятно, станет рост арендной платы. Причиной для этого он называет несоответствие между очень низким уровнем предложения активов хорошего качества и падением объемов строительного сектора (-20%). Майк Бесселл предупреждает, что роста ВВП самого по себе будет недостаточно для резкого повышения арендной платы и нужно обратить внимание на те сегменты рынка, где спрос высок, а предложение ограничено – там можно повысить ценность активов по всей цепочке создания стоимости.

Эта ситуация тем более благоприятна, что отношение инвесторов к недвижимости меняется, и, хотя по-прежнему сложно привлекать средства, на рынке будет появляться всё больше капитала, ищущего ограниченное количество активов. При этом возросший спрос на недвижимость может оказать косвенное влияние на стоимость, что уже начинает проявляться, и в сочетании с улучшением условий финансирования «повысить ликвидность рынка в течение следующего года».

Компания Abrdn прогнозирует годовую доходность европейской недвижимости в размере 9,3% в течение следующих трёх лет. В частности, британская управляющая компания особенно оптимистично настроена в отношении логистики (11,1% в год), жилой недвижимости (10,3%) и отелей (10,1%), а также розничной торговли (8,1%) и офисной недвижимости (8%). Райт даже прогнозирует, что «2025 год, вероятно, станет одним из лучших лет для новых инвестиций в недвижимость после мирового финансового кризиса».

При этом, по данным CBRE, в прошлом году объёмы инвестиций упали на 46%, и у экспертов есть сомнения по поводу резкого увеличения вложений в недвижимость. Впрочем, в конце третьего квартала 2024 года брокерская компания сообщила о росте объёмов сделок на континенте за последние 12 месяцев на 1% – почти до 182 млрд евро. Этот возобновившийся интерес особенно благоприятно сказался на Италии (+48%), Испании (+14%) и Великобритании (+14%). При этом в Германии зафиксировано снижение на 11%, а во Франции на 23%.

Французский рынок

Эксперты отмечают, что французский инвестиционный рынок постепенно выходит из «идеального шторма», вызванного внезапным повышением процентных ставок, резким ростом затрат на строительство. ImmoStat сообщил лишь о 7,8 млрд евро, вложенных за первые три квартала года во французскую коммерческую недвижимость. Между тем Артур Лойд прогнозирует доход в размере от 10 до 12 млрд евро к 2024 году. Это далеко не те 34 миллиарда евро, которые были инвестированы в 2019-м, и, возможно, даже меньше, чем 11,5 миллиарда евро, вложенных только в первой половине 2022 года.

«2024 год станет низшей точкой цикла, и я убеждён, что самое сложное, вероятно, уже позади», — заверяет заместитель директора по исследованиям и разработкам, который отмечает, что 10-летняя французская облигация OAT сейчас колеблется в диапазоне от 2,90% до 3,10%, что позволяет стабилизировать премию за риск в сфере недвижимости.

Николя Вердийон, управляющий директор по инвестиционной недвижимости CBRE France полагает, что действительно можно надеяться на восстановление в 2025 году, но нужно быть «осторожными оптимистами, поскольку мы находимся на чрезвычайно неоднозначном и узком рынке». Он также отмечает, что более низкая стоимость денег, как правило, должна позволять иметь немного больший теоретический объем финансирования и использовать эффект кредитного плеча для повышения прибыльности. При этом эксперт считает, что доступ к кредитам, вероятно, останется сложным в краткосрочной перспективе, поскольку в течение следующих 18-24 месяцев банкам по-прежнему будут «мешать вопросы погашения долга, соблюдения ковенантов и управления неисполнением обязательств по кредитам». Дефицит бюджета Франции подрывает благоприятные прогнозы, кроме того, доходность в некоторых сегментах начала снижаться. Например, в офисной недвижимости с 4,5% до 4,25%.

Несмотря на это, предполагается, что в 2025 году в недвижимость будет вложено больше денег, в частности потому, что рынок лучше подготовлен и структурирован для диверсификации размещения капитала, чем 18 месяцев назад. После снижения стоимости финансирования наблюдается всплеск активности. Ожидания продавцов и покупателей изменились, в связи с этим ситуация может стабилизироваться, особенно в сфере офисных активов с добавленной стоимостью, логистики или небольших объёмов в регионах. Хотя о возвращении к показателям в 25–30 миллиардов евро, на которые экономисты рассчитывали не так давно, не может быть и речи. В 2025 году ожидается увеличение объёмов инвестиций до 13-16 миллиардов евро.

Предполагается, что сектор недвижимости ожидает «медленное, неуверенное восстановление, а не резкий подъём». По оценкам нескольких специалистов, опрошенных ULI и PwC, восстановление европейских рынков может занять от трёх до пяти лет. Николя Вердильон напомнил, что в 1990-х годах снижение объёмов инвестиций продолжалось шесть-семь лет. «Отрадно видеть, что объёмы инвестиций на большинстве европейских рынков снова растут, – добавил он. – Но очевидно, что мы не вернёмся к отметке в 25 миллиардов евро до конца десятилетия».

Другие прогнозы

Эксперты Cushman Wakefield выделяют рынок отельной недвижимости, подчеркивая дальнейшую стабилизацию этого сектора с постепенным повышением доходности. Заметное снижение этого показателя возможно для логистических активов и, в меньшей степени, для торговых центров.

Грядет усиление стратегий диверсификации, поскольку инвесторы стремятся избежать чрезмерной зависимости от конкретных секторов. В следующем году повысится интерес к вторичным активам, а также к стратегиям, направленным на переоценку, перепрофилирование и изменение положения в соответствии со стандартами ESG.

Аналитики ЕЦБ считают, что риски коммерческой недвижимости заключаются с несоответствием ликвидности инвестиционных фондов, а у региональных экономических центров и инвестиционных фондов прямых инвестиций в недвижимость – с кредитным плечом. Негативную роль могут оказать долговые и долевые связи между ключевыми владельцами и их финансистами.

В исследовании компании PwC и Urban Land Institute (ULI) отмечается, что Лондон и Париж продолжают доминировать в сфере инвестиций в европейскую недвижимость, занимая первое и третье места соответственно по общим перспективам на 2025 год. Лондон сохраняет лидирующую позицию четвёртый год подряд, и, несмотря на то что Париж опустился на третье место, он остаётся сильным рынком. Согласно данным MSCI, за первые девять месяцев 2024 года на эти два города в совокупности пришлось 11% от общей стоимости сделок в Европе, или около 14 миллиардов евро инвестиций. Выход Мадрида на второе место подчёркивает привлекательность сильных макроэкономических факторов и качества жизни.

В первой десятке также находятся немецкие города Мюнхен (5-е место), Франкфурт (8-е) и Гамбург (9-е), который поднялись в рейтинге, а Берлин (4-е) сохранил свою позицию. Германия сталкивается с мрачными прогнозами, но там наблюдаются признаки восстановления. Лиссабон опустился на два места, до 10-го, Милан (7-е) и Амстердам (6-е) сохранили свои позиции.

Растет уровень доверия в Варшаве, Вене и Праге. В Дублине и британских провинциальных городах наблюдается заметное снижение после нескольких лет роста. Дублин занимает 17-е место из 30 европейских городов в рейтинге «Новые тенденции в сфере недвижимости в 2025 году» по общим инвестициям и перспективам развития. Это по-прежнему положительный результат, хотя и снижение с 13-й позиции в прошлом году.

Эксперты PwC и ULI проявляют весьма осторожный оптимизм и уделяют основное внимание устойчивому развитию, коммерческой недвижимости и росту цифровой инфраструктуры, такой как центры обработки данных. При этом они подчеркивают, что геополитическая нестабильность в сочетании с ужесточением регулирования и ростом стоимости строительства остаются серьёзными проблемами.

Читайте также:

Германии пророчат необратимый спад экономики

Экономика Эстонии находится в рецессии более двух лет

На рынке недвижимости Чехии работают исключительно местные инвесторы