Девелоперы России сократили вывод новостроек на рынок

Эксперты отмечают снижение выставленных лотов российских застройщиков, хотя с июля 2024 года показатель стабильно рос. Это произошло вслед за резким сокращением продаж на первичном рынке. Предполагается, что заморозка квартир может удержать комфортные цены и снизить расходы, пишет «Коммерсантъ».

По подсчетам портала «ЦИАН.Аналитика», в начале февраля 2025 года в новостройках российских городов с населением от 500 000 человек продавались 226 тыс. квартир. За месяц значение сократилось на 5,8%. В «Этажах» зафиксировали снижение на 7%. По данным Est-a-Tet, на первичном рынке в старых границах Москвы сейчас экспонируются почти 47 тыс. квартир – за месяц значение сократилось на 2,8%. В Новой Москве коррекция составила 3,4% – до 17,8 тыс. лотов. В «НДВ супермаркет недвижимости» отметили, что количество предложений на этих рынках уменьшилось на 1,9% и 5,9% соответственно.

С июля прошлого года, когда была завершена программа массовой льготной ипотеки, предложение накапливалось, но сейчас объем сокращается, несмотря на то что количество выданных разрешений на строительство жилья выросло на 5,4%, как отметила руководитель аналитического центра «Этажей» Ирина Пашковская. Она объясняет это тем, что этот сегмент подстраивается под ситуацию со спросом, стоимостью кредитов. Сказывается и общая неопределенность в экономике России.

Согласно Dataflat.ru, в Москве и Подмосковье в 2024 году заключено 137,8 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 20% меньше, чем в 2023-м. В Санкт-Петербурге и области показатель упал на 17% – до 64,3 тыс. При этом средние цены на первичное предложение в Москве, по данным «ЦИАН.Аналитики», с января 2024 года по январь 2025-го выросли на 11%, до 380,2 тыс. руб., в Санкт-Петербурге – на 4%, до 264,2 тыс. руб. за кв. м.

Активное предложение пяти крупных застройщиков Москвы и Подмосковья в феврале составило 41 тыс. лотов, сократившись на 30,7% в годовом исчислении. Эксперты считают, что крупные игроки могут управлять объемами предложения для сохранения комфортного уровня цен и снижения рисков затоваривания.

Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина полагает, что девелоперы в этом году будут выводить в продажу меньше лотов из-за снижения спроса и подорожавших кредитов. «Нет смысла выводить новые корпуса в рамках строящегося объекта, если предыдущий еще не распродан», – пояснила она. Нереализованные объемы в существующих домах становятся дополнительным бременем для застройщиков из-за налога на имущество и затрат на содержание, а новые корпуса создают проблему «непокрытых» эскроу-счетов.

Финансовый директор «Мангазеи» Дмитрий Гадзина подчеркнула, что цена определяется балансом спроса и предложения, выводить больше лотов, чтобы потерять объемы на рынке с высокой инфляцией, «не выглядит правильной идеей». Вице-президент по маркетингу группы RBI Михаил Гущин сомневается, что сокращение девелоперской активности при этом приведет к дефициту предложения, потому как спрос на жилье снижается быстрее.

Впрочем, продажи в начале года показали неплохую динамику. По данным Dataflat.ru, в Москве и Подмосковье в январе количество заключенных ДДУ выросло на 6% год к году, до 9,8 тыс. Однако в Санкт-Петербурге и Ленинградское области наблюдалось снижение на 48% – до 3,4 тыс. «Известия» ранее писали, что объем введенных новостроек по итогам 2024 года упал до 56%. Негативные тенденции наблюдались во всех городах-миллионниках, кроме Казани, Уфы и Челябинска. Самые значительные сокращения были зафиксированы в Красноярске (56%) и Самаре (48%). Показатели снизились до 40% в Москве и до 37% в Санкт-Петербурге.

Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров называет сложившуюся ситуацию оздоровлением из-за ухода с рынка инвесторов после роста ставок по ипотеке. Президент ГК «Основа» Александр Ручьев считает, что оказывает влияние и активная перепродажа земельных участков, многие из которых в итоге не попадают на рынок. В Москве, по его словам, значительный объем площадок за последние полтора года выкупили региональные девелоперы по максимально высокой стоимости. Не все эти участки теперь удается освоить. Он отметил, что в начале 2025 года многие региональные и столичные девелоперы заявили, что откладывают реализацию. Аналитики «Яков и Партнеры предполагают, что в 2025 году около 30% девелоперов понесут убытки.

Многие эксперты прогнозирует вывод нового объема предложения на рынок и сокращения вариантов стимулирования продажи после смягчения денежно-кредитной политики в стране и снижения ключевой ставки Центробанка России. Между тем ЦБ пояснил, что подобные решения пока преждевременны, в нынешней экономической ситуации это способно привести к дополнительному разгону инфляции и в целом опасно в связи с дефицитом рабочей силы и других ресурсов.

Следующее заседание Центробанка состоится 14 февраля 2025 года. Крупные российские банки не меняют свои ставки по вкладам на текущей неделе, по данным РИА Новости. На основании этого можно предполагать, что изменений не будет. На предыдущем заседании, 20 декабря 2024 года, регулятор неожиданно сохранил ключевую ставку на уровне 21% годовых, хотя большинство участников рынка ожидало повышения. Скорее всего, показатель останется прежним и 14 февраля.

Что касается инфляции, то сначала XXI века цены по широкому списку товаров и услуг, которые отслеживает Росстат, выросли в 8 раз – на 700%. При этом средние темпы составили 9,1% в год. За это время курс доллара вырос в 3,4 раза (с 29 до 98 руб.). Общий уровень инфляции и девальвацию рубля к иностранной валюте сильно опередили цены жилья в типовых новостройках эконом-класса. Квадратный метр в среднем по России подорожал в 16 раз – с 9 до 148 тыс. руб. В Москве цены росли несколько медленнее – с 20 до 273 тыс. руб. за кв. м (в 13,5 раза).

Потери инвестирования в рублях оказались весьма значительными, особенно если сравнивать с 2014 годом, когда доллар стоил 34 рубля. Недвижимость за 10 млн в тот период подорожала к 2023 году до 14 млн. Вдобавок, собственник мог заработать порядка трех миллионов на сдаче в аренду. Итого получилось 17 млн рублей и кажется, что выигрыш достиг 70% от стоимости. Но если 10 млн в 2014 году просто поменять на доллары, то получится $289 000. В 2023-м биржевой курс поднялся до 89,5, то есть 17 млн рублей – это 191 000 долларов. Прямые потери, не считая инфляции, составили $103 000. А в феврале 2025 года курс вырос уже до 97,28, таким образом 17 млн ₽ сейчас – это 174 760 долларов, то есть прямые потери – $114 240.

Таким образом, инвестор мог ничего не вкладывать, а просто поменять доллары и заработать гораздо больше. Практика показывает, что вложения на российском рынке, привязанном к рублю, являются экономически невыгодными. Предпочтительнее выбирать страны, где расчеты привязаны к доллару. Среди таких выделяется Грузия – наиболее близкая и доступная для граждан РФ, с правом безвизового въезда и годового свободного пребывания, без ограничений на сделки с участием иностранцев и с одним из самых высоких в мире показателей арендной доходности.

Читайте также:

В России отмечено рекордное падение ипотечного кредитования

Зачисления на счета в странах ЕС стали незаконными для валютных резидентов РФ

Россияне и немцы чаще всего отдыхали в Турции в 2024 году