Жилье в Германии: аренда растет, а доходность инвестиций снижается

В первой половине 2025 года аренда в Германии росла быстрее зарплат, а новых квартир на рынке было меньше, чем требовалось. В отчете BNP Paribas Real Estate подчеркивается, что именно этот разрыв определял ситуацию на рынке, но доля расходов на съемное жилье оставалась ниже, чем в других странах Европы.

Динамика цен и доходы

В январе-июне 2025 года цены на аренду в сегменте новостроек увеличились в среднем на 8% по сравнению с тем же периодом 2024-го. Для сравнения: в 2015-2025 прирост в крупнейших городах составлял около 4,4%. На вторичном рынке ситуация была схожей: за десятилетие ставки повышались примерно на 4,3% ежегодно, однако в 2025-м темпы оказались больше долгосрочных значений.

Среди крупнейших городов быстрее всего плата за съемное жилье поднималась в Гамбурге и Дюссельдорфе. Ключевую роль сыграло появление на рынке большого объема квартир высокого класса, что сразу изменило средний уровень ставок. Сильная динамика наблюдалась и в B-городах – крупных региональных центрах, не входящих в «топ-7». В Лейпциге, Дрездене и других подобных локациях новостройки подорожали на 8-10% по сравнению с январем-июнем 2024 года, исключением стал лишь Дортмунд.

Доходы домохозяйств в крупнейших городах за десятилетие прибавляли в среднем 3,8% ежегодно, но почти везде динамика аренды опережала этот показатель. В Гамбурге заработки увеличивались лишь на 3,1%. В Берлине – около 4% в год, аренда же на вторичном рынке оказалась больше на 6,5%, это наиболее заметный разрыв. В Мюнхене зарплаты росли на 4,2%, но и здесь жилье дорожало быстрее. Существенное повышение доходов зафиксировано в Дрездене – 4,6%. Только в этом городе и в Дортмунде они оказались немного выше темпов изменения ставок, что улучшило положение арендаторов. В Лейпциге показатели соотносились 4,6% к 5,5%.



В Берлине доля расходов на жилье увеличилась с 21% от дохода в 2015 году до 26% в 2025-м, что стало наиболее заметным изменением. В Дюссельдорфе, Кельне, Мюнхене и Эссене уровень остался примерно тем же, а в Дрездене и Дортмунде ситуация даже улучшилась. В итоге в шести из одиннадцати крупнейших городов Германии доступность аренды не ухудшилась.

В среднем немецкие арендаторы направляют на оплату жилья около 20% дохода. Для сравнения: в Великобритании этот показатель составляет 34%, в Испании – 27%, во Франции и Австрии – по 23%. Более высокие темпы роста реальных доходов в Германии за последние два года позволили частично компенсировать ускорение арендных ставок.

Вакантность и средние ставки

Вакантность снизилась до 2,5% в 2023 году и остается ниже порогового уровня в 3%, который считается минимальным для сбалансированного рынка. В Мюнхене и Франкфурте пустующих квартир практически нет – всего 0,1%. Для сравнения: в городах с самыми высокими показателями, таких как Пирмазенс (8,3%), Дессау-Рослау (8,0%) и Франкфурт-на-Одере (7,5%), разрыв с лидерами превышает восемь процентных пунктов.



В 2024 году было введено в эксплуатацию 252 тыс. новых квартир, что на 42 тыс. меньше, чем годом ранее. При этом число домохозяйств выросло на 162 тыс., что усилило дисбаланс между спросом и предложением. Средняя ставка аренды на рынке существующего фонда в первой половине 2025 года достигла 10,35 евро за кв. м, что на 4% выше, чем в 2024-м. В новостройках медианный уровень повысился на 7%, до €14,65. В «А-локациях» (топ-7) арендные ставки в существующем фонде поднялись до €15,75 (+4%), в студенческих городах – до €12,25 (+4%), в крупных центрах – до €10,45 (+5%), а в средних – до €9,50 (+3%).



Средняя ставка аренды в крупнейших городах достигла 21,10 евро за кв. м, увеличившись с начала года на €1,30. В верхнем ценовом сегменте разрыв стал еще заметнее: в студенческих городах жилье дороже средней планки на 14%, в «А-локациях» – на 13%. Самыми дорогими локациями стали Мюнхен (€24,50), Гамбург (€22,40), Берлин (€20,90) и Франкфурт (€20,85).

С 2015 года цены на аренду в существующем фонде увеличились в среднем на 49%, а в новостройках – на 55%. Наибольший прирост зафиксирован в Берлине, где ставки поднялись на 87% за десятилетие. За ним следуют Росток и Кемптен (+73%), Лейпциг (+71%) и Амберг (+69%). Ставки в новостройках подскочили на 55%. Наибольшая динамика отмечена в Берлине (+72%), Гамбурге (+67%) и Дюссельдорфе (+66%).



Даже при росте арендных ставок чистая доходность легко «съедается» регуляторикой, операционными расходами и капзатратами. На высоких мультипликаторах (25–26× годовой ренты в «A-локациях») любой сбой в загрузке, тарифах или ставках финансирования быстро уводит проект в отрицательный леверидж.

Регуляторные ограничения (давление на рост ренты)

— Контроль над повышениями. Индексация ограничена «рамками» местных Mietspiegel/Kappungsgrenze; корректировки растянуты по времени и не всегда покрывают рост себестоимости.
— Повышенное внимание к индексным договорам. Indexmietverträge усиливают волатильность платежей для арендатора — риск политического давления/точечных ограничений в будущем.
— Локальные правила по краткосроку. Zweckentfremdung (борьба с «нецелевым использованием») в крупных городах ограничивает Airbnb/serviced apartments и отрезает «премию» за короткую сдачу.

Инвестиции

В январе-июне 2025 года заключено около 130 сделок, на 4,5 млрд евро, что на 36% меньше, чем за аналогичный период 2024-го, и примерно на треть ниже значений за последние десять лет. Доля forward-сделок (покупка проектов еще на этапе строительства) снизилась до 23% от общего объема. Одновременно увеличилась роль крупных пакетов готовых объектов, на которые пришлось 38% сделок с участием иностранных инвесторов. Особенно выделяются игроки из США, которые снова начали проявлять активность. Эксперты рассматривают это как признак восстановления доверия к немецкому рынку недвижимости после периода снижения активности.



На «А-локации» (Берлин, Гамбург, Мюнхен, Франкфурт, Дюссельдорф, Кельн и Штутгарт) пришлось лишь 33% сделок, тогда как десятилетний средний показатель составляет 47%. Это объясняется высокой активностью на рынке крупных портфелей, а также ограниченным предложением в топ-городах.

Берлин вновь подтвердил статус крупнейшего центра: здесь объем инвестиций достиг 828 млн евро, что составляет 18% от всех сделок по стране. На втором месте Мюнхен – 148 млн евро, далее следуют Дюссельдорф (138 млн), Франкфурт (135 млн), Гамбург (127 млн), Кельн (80 млн) и Штутгарт (40 млн).



Стоимость новых проектов в крупнейших городах выражается в так называемых мультипликаторах – числе годовых арендных доходов, необходимом для покупки объекта. Самым дорогим оставался Мюнхен: требовалась сумма, равная 26 годовым арендным платежам. В Берлине показатель составил 25,5, во Франкфурте – 25, в Гамбурге и Штутгарте – 24,5, в Дюссельдорфе – 24, а в Кельне – 23.



[h3]Доходность vs стоимость денег (риск отрицательного левериджа)
— Мультипликаторы 24–26× в Мюнхене/Берлине/Франкфурте дают брутто-yield порядка 3,8–4,2%. После учёта незполняемости, управления (5–7%), содержания, страховок и налогов чистая доходность легко опускается ниже 2,5–3,2%.
— При ставках финансирования, которые даже после смягчения остаются выше докризисных, возникает отрицательный спред: стоимость долга ≥ net yield. Модель требует либо агрессивного value-add, либо дисконта на входе.

Заключение

Рынок аренды в Германии продолжает находиться под серьезным давлением, особенно в крупнейших агломерациях. Ключевая причина – сохраняющийся кризис в жилищном строительстве: новых квартир вводится все меньше, в то время как население растет, особенно за последние два года. Это усиливает дисбаланс между спросом и предложением и приводит к ускоренному росту ставок. В сегменте новостроек подорожание оказалось наиболее резким, что напрямую связано с низкими объемами ввода, высоким спросом и ростом себестоимости строительства. По прогнозам, давление сохранится и в ближайшие годы, а падение строительной активности может даже усилиться. В результате арендные ставки будут продолжать расти, прежде всего в крупнейших городах и новостройках.

Инвестиционный сегмент также демонстрирует признаки перестройки. В первой половине 2025 года отмечен рост числа сделок и увеличение доли крупных портфелей, а также возвращение интереса к value-add-активам. Это указывает на переход рынка к новой фазе восстановления. Во второй половине года ожидается расширение активности и завершение сделок, отложенных в начале 2025-го. По оценкам аналитиков, по итогам года объем транзакций может достичь двузначных миллиардных значений. Вместе с тем прогнозируется вероятность снижения доходности, что станет следствием роста конкуренции за качественные объекты на фоне ограниченного предложения.