Новая инициатива в Гонконге: фонд для поддержки рынка недвижимости

Фото: Unsplash

Гонконгское отделение Китайской торговой палаты недвижимости (далее – Палата) предложило создать фонд на 20 млрд HK$ (около $2,6 млрд) для поддержки проблемных объектов, сообщает Bloomberg. Резкое падение цен на офисы и торговые площади привело к росту просроченных кредитов и ставит под угрозу позиции города как международного финансового центра.

Редкие публичные заявления отраслевого объединения подчеркнули глубину кризиса на рынке коммерческой недвижимости. Банки сталкиваются с ростом невозвратов, вынужденной распродажей активов и снижением готовности финансировать новые проекты. Палата предупреждает, что без вмешательства государства ситуация может перерасти в системный кризис и нанести удар по финансовой стабильности Гонконга.

По данным Fitch Ratings, объем просроченных кредитов в Гонконге к марту 2025 года достиг $25 млрд – максимума за последние два десятилетия, что эквивалентно 2% от общего портфеля. К концу года показатель может вырасти до 2,3%, что станет самым резким скачком в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Одновременно официальная статистика фиксирует падение стоимости офисных помещений на 48% и торговых площадей на 41% по сравнению с пиковыми значениями 2018 года, что резко снизило ценность залогов и усилило давление на заемщиков.



Постоянный почетный президент Палаты Чарльз Лам описал происходящее как «порочный круг». По его словам, банки вынуждены продавать активы с дисконтом, из-за чего они становятся еще менее склонны к выдаче кредитов. Это лишает инвесторов ликвидности и сокращает количество новых проектов, что в перспективе усугубит кризис. «Мы опасаемся домино-эффекта, который может обрушить финансы и недвижимость», – отметил Лам.

Палата считает, что фонд может помочь выйти из сложной ситуации. Четверть капитала могли бы предоставить государственные или полугосударственные структуры, включая Управление денежного обращения Гонконга и ипотечную корпорацию, еще 25% – институциональные инвесторы, а оставшиеся 50% – розничные участники. В дальнейшем фонд может быть размещен на бирже. Инициатива сравнивается с Tracker Fund, учрежденным в 1998 году после азиатского кризиса для стабилизации рынка акций.

Серьезность предложения подчеркивается составом самой Палаты: среди ее участников – крупнейшие игроки рынка, включая Hongkong Land Holdings Ltd., Link Asset Management Ltd. и Sino Land Co. Вовлеченность таких компаний, по мнению инициаторов, показывает, что меры требуются немедленно. Вопрос поддержки рынка также обсуждается на уровне парламента. Депутат Луис Лун предложил перевести часть коммерческих земель в категорию жилых или многофункциональных проектов, чтобы сократить избыток офисных и торговых площадей. Это, по его мнению, позволило бы оживить рынок и снизить давление на девелоперов.



Регуляторы пока воздерживаются от комментариев. Управление денежного обращения Гонконга отказалось обсуждать идею фонда, а правительство и ипотечная корпорация не ответили на запросы Bloomberg. Между тем признаки кризиса усиливаются: в сентябре стало известно, что банки изъяли два объекта недвижимости, находившиеся под управлением подразделения Schroders, что подтвердило рост проблемной задолженности и давление на управляющих фондами.

Эти случаи не единичны. Сложности наглядно проявляются и в ситуации с девелопером New World Development, одним из крупнейших игроков рынка. Компания уже несколько лет сталкивается с падением доходов и ростом долговой нагрузки: в первой половине 2025 года она прогнозировала убыток до HK$6,8 млрд. Чтобы удержать ликвидность, New World летом провела крупнейшее в регионе рефинансирование долгов на $11,2 млрд, а осенью получила кредит от Deutsche Bank на сумму до HK$5,9 млрд под залог флагманского проекта Victoria Dockside. Несмотря на эти меры, компания вынуждена откладывать выплаты по отдельным бессрочным облигациям, что усиливает тревогу инвесторов о устойчивости даже ведущих застройщиков.

По данным Financial Times, крупнейший кредитор региона HSBC признал, что 73% его портфеля кредитов, выданных под коммерческую недвижимость в Гонконге, уже отнесены к категории повышенного риска или обесцененных активов. Для покрытия возможных убытков банк увеличил резервы на сумму более $1 млрд, что подчеркивает глубину проблем в секторе.



Обсуждаются и другие меры поддержки. В частности, появились спекуляции о создании в Гонконге «bad bank», которая могла бы выкупать проблемные активы. Однако Управление денежного обращения (HKMA) публично отвергло такую возможность, заявив, что подобный шаг не рассматривается.

Отдельные прогнозы указывают на дальнейшее усиление рисков. По данным Reuters, в 2026 году объем облигаций гонконгских девелоперов, подлежащих погашению, увеличится почти на 70% – с $4,2 млрд до $7,1 млрд. Такая нагрузка в условиях продолжающегося спада на рынке создает угрозу новых дефолтов и усиления давления на банковскую систему.