Мошенничество на рынке недвижимости Кипра: что угрожает арендаторам и покупателям

Фото: Cyprus Mail

На рынке недвижимости Кипра зафиксирован резкий рост мошенничества: сотни людей стали жертвами злоумышленников, выдающих себя за лицензированных риелторов. Ежедневно возбуждается от трёх до пяти уголовных дел, связанных с незаконной брокерской деятельностью, сообщает портал Cyprus Property Buyers со ссылкой на данные Совета по регистрации риелторов Кипра.

Масштабы проблемы

Совет отмечает, что масштабы проблемы серьёзно выросли за последние годы. В 2018 году суды рассмотрели 25 дел, признав виновными 10 компаний и 25 физических лиц. В 2019-м – 28 дел, 15 компаний и 30 человек соответственно. В 2020-м зарегистрировано 37 дел, по которым приговоры получили 22 организации и 40 человек. В 2021-м – 50 дел, 20 компаний и 55 физических лиц. В 2022 году количество дел достигло 460, из них 55 привели к обвинительным приговорам для 25 компаний и 45 физлиц.

С 2023 года юридическая служба подала в суд 565 уголовных дел против физических и юридических лиц, нарушавших закон о риелторской деятельности. Для информирования граждан публикуются имена осуждённых на сайте ktimatomesites.com, где также размещён перечень лицензированных агентов, имеющих право работать на рынке.

Председатель Совета по регистрации риелторов Кипра Маринос Кинейриу заявил, что политика нулевой терпимости к незаконной брокерской деятельности остаётся не декларацией, а частью ежедневной практики. За последние три года инспекционные группы были значительно усилены и по численности, и по уровню подготовки специалистов. Эти команды работают во всех округах страны, чтобы оперативно выявлять незаконных посредников и формировать уголовные дела как в отношении физических лиц, так и компаний.

Схемы обмана для арендаторов

Жалоб на нелегальных посредников становится всё больше. Их подают как профессиональные риелторы, так и частные лица, столкнувшиеся с попытками обмана. По информации совета, жертв привлекают различные мошеннические схемы, среди которых:

фиктивные или двойные продажи земельных участков и домов;

сдача чужих квартир через онлайн-объявления;

сборы авансов или комиссий.

Cyprus Mail пишет о резком всплеске фейковых объявлений о продаже и аренде недвижимости на онлайн-площадках, где публикации не проходят проверку. Мошенники используют чужие фотографии, указывают вымышленные адреса, а привлекательная цена помогает быстро получить предоплату. После перевода денег «агент» исчезает, а объект оказывается недоступным или вовсе несуществующим. Особенно часто в такие ловушки попадают иностранцы, студенты и те, кто впервые выходит на кипрский рынок аренды. Мошенники действуют через временные номера и почтовые адреса, что затрудняет их идентификацию и делает расследования более сложными.

Для безопасности стоит придерживаться нескольких базовых правил. Не стоит переводить депозит до личного осмотра недвижимости, важно проверять документы, подтверждающие право собственности, и удостовериться, что человек действительно имеет отношение к объекту. Лицензия риелтора должна быть действующей и проверяемой через официальный реестр. Необычно низкая цена, срочные требования оплатить «бронь» и уклончивые ответы — признаки, на которые стоит обращать внимание.

Дополнительно рекомендуется сохранять переписку и копии объявлений — это помогает при обращении в Совет по регистрации риелторов Кипра или в полицию. В условиях низкой прозрачности на открытых площадках такие меры остаются единственным способом защитить себя от мошеннических схем.

Риски для покупателей

На рынке недвижимости Кипра довольно много рисков и для инвесторов, отмечает портал Regulated United Europe. Значительная часть проблем связана с неочевидной юридической стороной сделок. Одним из наиболее частых осложнений становится отсутствие оформленных прав собственности — так называемых title deeds. В таких ситуациях покупатель может оплатить объект и подписать договор, но не получить подтверждённого статуса владельца. Если у недвижимости имеются долги, обременения или незавершённые регистрационные процедуры, оформление затягивается на неопределённый срок и нередко приводит к дополнительным расходам.

Отдельная категория рисков — скрытые юридические споры, о которых продавцы предпочитают не упоминать. На рынке встречаются объекты с залогами, судебными претензиями или ограничениями, способными осложнить дальнейшее распоряжение недвижимостью. При отсутствии полноценной проверки покупатель может оказаться втянут в длительный конфликт или утратить возможность свободно владеть объектом.
Проблемы возникают и на этапе переговоров. Предварительные договоры иногда содержат невыгодные условия, скрытые комиссии или формулировки, оставляющие пространство для манёвра продавцу или застройщику. Покупатели порой подписывают такие документы, не осознавая, что берут на себя дополнительные обязательства или ограничивают собственные права.

Иностранцы особенно уязвимы при выборе юридического сопровождения. Если юриста рекомендует риелтор или застройщик, возникает риск конфликта интересов. В таких случаях проверка документов проводится формально, а важные детали остаются незамеченными до момента внесения значительных платежей.

Финансовые риски тоже оказываются недооценёнными. Общая стоимость сделки нередко выходит за рамки первоначальных ожиданий: к цене прибавляются налоги, сборы, юридические услуги и расходы на оформление титулов. Если эти затраты не учитывать заранее, итоговая сумма становится ощутимо выше, чем планировалось. На ситуацию влияет и ограниченная прозрачность отдельных проектов. Не все объекты имеют чистую историю, а строительство новых комплексов иногда сопровождается задержками или изменением условий.

Заключение

Аналитики International Investment отмечают, что Кипр может принести неприятные сюрпризы — особенно для тех, кто выходит на рынок недвижимости впервые. Власти пытаются навести порядок, в том числе создают инспекционные структуры для контроля за строительством, однако сектор по-прежнему остаётся непрозрачным, и системные проблемы никуда не исчезли.

Вдобавок, несмотря на рост цен и аренды, валовые показатели снизились почти во всех сегментах. Апартаменты для отдыха дают 5,68%, однако после учёта расходов на налоги, обслуживание и продвижение остаётся около 3,68%. Для жилых домов это 2,97% и 0,97% соответственно, для квартир — 5,42% и 3,42%. Итоговая доходность невелика и может уменьшиться ещё сильнее из-за простоев, которые нередки на рынке аренды.

Ситуацию осложняют и постоянные изменения законодательства, включая меры, затрагивающие собственников и отдельные категории иностранных покупателей, прежде всего граждан России. Это увеличивает неопределённость и делает планирование инвестиций более сложным.