Рынок строительства Грузии 2025: динамика разрешений и объёмы ввода

Девелоперы переходят к более крупным проектам

В 2025 году рынок строительства Грузии вошёл в фазу замедления по количеству новых проектов, при этом объёмы фактического ввода продолжили расти, сообщает Национальное статистическое управление. Это отражает изменение структуры застройки и переход к более крупным объектам.

Разрешения на строительство

В Грузии было выдано 11 578 разрешений на строительство, что на 4,2% меньше по сравнению с предыдущим годом. Общая площадь объектов составила 11,4 млн кв. м, снизившись на 5,3%.

Более 70% всех одобрений получены в четырёх регионах страны. На Тбилиси пришлось 46,2% общего объёма. Существенные доли также зафиксированы в Квемо-Картли (10,1%), Кахетии (9,8%) и Аджарии (6,9%). Таким образом, основная часть новых проектов по-прежнему концентрируется в столице и экономически наиболее активных территориях.

По типам объектов преобладали многофункциональные жилые комплексы, торговые площади и гостиницы. Также в перечне присутствует недвижимость для промышленных и сельскохозяйственных целей. Структура рынка остаётся диверсифицированной без выраженного доминирования одного сегмента.

Сколько объектов завершено

В эксплуатацию введены 3 393 объекта — на 5,9% меньше, чем в 2024 году. При этом их совокупная площадь составила 3,5 млн кв. м, увеличившись на 8,1%. Наибольшая доля построенной недвижимости зафиксирована в Тбилиси — 34,4%. Существенные показатели также отмечены в Мцхета–Мтианети (13,0%), Кахетии (11,5%) и Квемо-Картли (8,8%).

В Аджарии показатель составил 3,5%, что заметно ниже её позиции в структуре выданных разрешений и отражает разрыв между объёмом заявленных проектов и фактическими темпами их реализации.

Что происходит с рынком недвижимости Грузии

Данные за 2025 год указывают на фазу умеренной коррекции строительного сектора. Сокращение числа разрешений сочетается с ростом средней площади завершённых объектов, что говорит о переходе к более капиталоёмким и крупным форматам застройки. Такая динамика формирует предпосылки для дальнейшей консолидации рынка и усиления роли регионов с устойчивым инвестиционным спросом, прежде всего Тбилиси и Аджарии.

В исследовании Galt & Taggart ранее отмечалось снижение активности покупателей на рынке апартаментов Батуми. В 2022–2023 годах было продано 3 000–3 400 квартир в новостройках, в 2024 году — около 2 000. За первые восемь месяцев 2025 года реализовано лишь 1,5 тыс. объектов при предложении около 6 тыс. Наблюдается переизбыток жилья. Около 30% новых объектов переходят на вторичный рынок в течение первых двух лет после ввода в эксплуатацию, а продажи в этом сегменте сократились почти вдвое по сравнению с 2022 годом.

При этом жилищный фонд Батуми продолжает расти. В 2020 году числилось 86 000 квартир, в 2024 году — уже 119 000. В 2025–2029 годах планируется ввести около 58 000 новых, из которых 46 300 предназначены для краткосрочной аренды — это 80% от общего объёма. В ряде районов доля инвестиционных апартаментов достигает 96%.

Доходность недвижимости Грузии

На фоне переизбытка жилья валовая доходность начала снижаться: по данным Galt & Taggart, в 2023 году она оценивалась в 10%, в 2025 году — около 7,4%. В дальнейшем показатель может опуститься до 5,1% и даже до 3,4%.

Аналитики International Investment отмечают, что номинальная доходность апартаментов на уровне 7–6% на практике недостижима. После вычета всех операционных расходов — клининга, комиссий, обслуживания, простоев, коммунальных платежей, ремонта — фактический показатель смещается в диапазон 3–4% нетто при условии профессионального управления.

Чаще реальные значения оказываются ещё ниже. Дополнительно расчёты показывают, что при сценарии удвоения объёма апартаментного фонда — именно такой рост заложен в прогнозах Galt & Taggart — чистая доходность может опуститься до 1,5–2%.

Сравнение доходности недвижимости Грузии: апартаменты и отельный формат

Студия площадью 35 кв. м стоимостью $59 500 при долгосрочной аренде приносит около $1 870 чистого дохода в год, что соответствует доходности примерно 3% и сроку окупаемости около 32 лет. Посуточная аренда даёт более высокий валовой доход, однако после всех расходов чистая доходность остаётся на уровне 2,8%. В среднем обычные апартаменты при цене ночи около $34 и заполняемости 31% формируют валовой доход порядка $3 847 в год.

Отельный формат демонстрирует иную экономику. В брендовых отелях при средней стоимости ночи около $286 и заполняемости 68–71% валовой доход одного номера достигает $72 112 в год, что в 19 раз выше, чем у апартаментов. После вычета расходов управляющей компании чистая прибыль может превышать $34 000, обеспечивая доходность в диапазоне 10–17%. В отелях более высокая стоимость квадратного метра, но его доходность почти в пять раз выше, чем у апартаментов, что делает его более предсказуемым инструментом для инвестиций.
Среди наиболее привлекательных для инвесторов брендовых проектов уровня luxury эксперты выделяют отельный комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio, где официально в договоре прописывается гарантированная доходность на уровне 10%. Потенциальная достигает 19% и выше.