В Испании снова призывают решить проблему со сквоттерами

Самозахваты недвижимости остаются актуальной проблемой в Испании. Окупы, сквоттеры или скваттеры действуют все активнее. У них есть свои сообщества и группы поддержки, процесс коммерциализирован – за освобождение квартиры в нормальном состоянии требуют 3000-5000 евро. Вернуть собственное жилье владельцам становится все сложнее, на это может уйти до 2-3 лет и стоит очень дорого. Между тем новый закон о жилье дает еще больше прав тем, кто проживает в квартирах и домах незаконно. Общественные организации Испании вновь требуют навести порядок, сообщает Idealista.

По данным Генерального совета судебной власти (CGPJ), средний срок рассмотрения дел о незаконном занятии жилья в судах первой инстанции и гражданских судах составил 10,9 месяца в 2022 году по сравнению с 9,6 месяцами годом ранее. Всего за четыре года этот период увеличился более чем вдвое (в 2018 году средний показатель по стране составлял 4,9 месяца).

Разбирательство в первой инстанции занимает более 11 месяцев в таких регионах, как Балеарские, Канарские острова, Кастилия и Леон, Валенсийское сообщество, а в Андалусии и Мурсии на это необходимо более года. Ла-Риоха, Наварра и Страна Басков решают вопрос быстрее, там в среднем требуется менее семи месяцев. Если добавить к этим показателям региональные, то на Балеарских и Канарских островах срок увеличится до 23,5 месяцев, в Андалусии до 22,5. На обжалование судебных решений уходит почти 20 месяцев, что более чем вдвое превышает средний показатель по стране. В результате общая задержка составляет более двух с половиной лет. А россиянке из Каталонии потребовалось 2 года и 8 месяцев, чтобы вернуть свою квартиру.

В 2020 году она сдала жилье в аренду семейной паре с дочерью. Вскоре арендаторы перестали платить, открывать двери, и полиция ничего не смогла с этим сделать. Закон 1994 года «Об аренде городских территорий» (Urban Ley de Arrendamientos Urbanos) позволяет занимать неиспользуемую или заброшенную недвижимость без разрешения владельца. Затем они должны доказать, что пользовались собственностью в течение определенного периода времени. Нормативный акт был направлен на предоставление жилья уязвимым слоям населения, но им злоупотребляет огромное количество людей. Причем правительство регулярно публикует инструкции, как бороться с выселением.
Скваттеры пользуются услугами юристов, затягивая рассмотрение дела, и криминализированных синдикатов, которые организовывают массовые акции, мешая собственникам и представителям власти выселить захватчиков. Из квартир и домов забирают все, что можно вынести, выдирают радиаторы, остальное ломают и пачкают. Кстати, Каталония признана лидером по захвату жилой недвижимости, на ее долю приходится 42% от общего числа подобных дел. Некоторые окупы сначала снимают жилье в аренду, многие просто захватывают пустующее жилье.

Различные организации регулярно требуют принять меры. Летом 2022 года уже были разработаны меры по преодолению проблемы. В составлении плана приняли участие чиновники, юристы, политики, общественные деятели и ученые. Тогда отмечалось, что скваттеры захватили уже около 100 000 объектов недвижимости. Причем во многих случаях владельцы не обращались в полицию, потому что они в этом случае оказываются в худшем положении, чем злоумышленники. Предлагалось наделить собственника правом незамедлительно восстановить владение недвижимостью, ускорить соответствующие судебные процедуры, отменить регистрацию в муниципальном реестре в случае оккупации, разрешить отключение ресурсов захватчикам, а также ужесточить закон об аренде – договоры должны регистрироваться в органах власти. До реализации дело не дошло, а закон, принятый в мае 2023 года, еще более усложняет процедуру выселения неплательщиков и уязвимых лиц.

В июле 2023 года эксперты вновь потребовали принять меры по борьбе со скваттерами. Юрист и партнер Círculo Legal Barcelona Арантхи Гоенаги подчеркивает, что на сегодняшний день в Испании система правосудия работает неправильно из-за нехватки ресурсов. И сроки рассмотрения могут еще более увеличиться из-за различных забастовок. Новый жилищный закон еще больше увеличит время, необходимое для выселения окупов «из-за ряда требований и формальностей, которые требуются для приведения судебной процедуры в соответствие с этими характеристиками». Все это, отмечает юрист, заставляет многих владельцев продавать недвижимость вместо получения дохода от аренды.

Рикардо Браво, представитель Платформы людей, пострадавших от сквоттинга (ПАО), также обвиняет администрацию в задержках, которые происходят как при вынесении приговоров, так и при выселении. Он отмечает, что раньше выселение было долгим, но возможным, а по новому закону, похоже, это станет вообще нереальным.

Генеральный директор Агентства по переговорам об аренде (ANA) Хосе Рамон Зурдо говорит, что законодатели ввели меры, которые привели к чрезмерной защите арендаторов. Судебные разбирательства становятся все более длительными, и «все это время из-за неплатежей и повреждения имущества страдает арендодатель». Юрист считает, что это серьезная ошибка, которая является прямым следствием применения различных декретных законов и недавнего утверждения Закона о жилье, в котором больше внимания уделяется правам скваттера, в отличие от законных прав владельца занимаемой собственности. «Мы согласны с желанием защитить уязвимые семьи, но это никоим образом не может лечь на плечи частного домовладельца, это варварство»,[/i] – добавил он.

Испания завершила 2022 год с 16 726 случаями самозахвата, что означает в среднем 46 случаев в день, согласно последним данным, предоставленным Министерством внутренних дел. Этот показатель на 3,17% ниже, чем в 2021 году, когда был зафиксирован шестилетний максимум в 17 274. В первом квартале 2023 года в суды было передано 629 дел, больше всего в Андалусии – 145 (23,1% от общего числа по стране). Далее следуют Валенсийское сообщество (104), Каталония (94) и Мадрид (71). В Испании уже даже появились страховые полисы, частично покрывающие ущерб в случае самозахвата.

Агентство по ведению переговоров об аренде предлагает три изменения в законодательстве для борьбы с этой проблемой:

установить тюремные сроки (от 6 до 12 месяцев) за преступление, связанное с самозахватом;

дать право судьям по запросу принимать решение о принудительном выселении из занимаемого жилья до начала разбирательства;

разрешить правоохранительным органам выселять скваттеров в первые несколько дней без разрешения суда.

Президент FADEI Монтсеррат Хуньент также призывает отменить изменения, включенные в новый жилищный закон, которые практически запрещают выселение. ПАО предлагает помогать домовладельцам, прощая долги, компенсируя затраты на услуги адвокатов. По мнению представителей Платформы, нужно законодательно обязать скваттеров возмещать причиненный ущерб.

Эксперты International Investment отмечают, что с годами проблема с захватами жилья становится в Испании все более острой, но власти лишь усугубляют ее новыми законодательными актами. В связи с этим многие владельцы жилья отказываются от сдачи в аренду и опасаются оставлять недвижимость пустующей. Они предпочитают продавать квартиры и дома. Подобная ситуация отталкивает и инвесторов, особенно иностранных, ведь вместо дохода можно получить значительные убытки. Не способствует привлечению инвесторов и более жесткое регулирование рынка аренды, это уменьшает доходность от недвижимости. Между тем есть другие направления, где условия въезда и пребывания проще, нет никаких ограничений для нерезидентов и проблемы с самозахватами. Среди таких рынков особенно популярна Грузия, где арендная доходность стала самой высокой в мире – 10,73%, а в Бутами эти параметры еще больше – 12,31%. Кроме того, страна занимает пятое место по эффективности прямых иностранных инвестиций.