На перегретом рынке недвижимости Дубая ожидают замедления темпов роста. Возможно и снижение цен

Эксперты считают рынок недвижимости Дубая раскаленным и прогнозируют снижение активности. Многие владельцы имущества тоже склоняются к этому мнению и начали выставлять свое жилье на продажу, чтобы в дальнейшем купить дом или квартиру подешевле, отмечает Bloomberg, описывая, в частности, историю Дины Хабиб и Карима Юсуфа.

Семейная пара из Египта 8 лет снимали жилье в ОАЭ, но 9 месяцев назад супруги купили квартиру с двумя спальнями на окраине Дубая, в районе Джумейра Вилладж Серкл. И теперь намерены продать ее с надбавкой в 26% с 1,7 млн дирхамов (460 000 долларов), которые они заплатили в марте. «В течение многих лет мы выплачивали чужие ипотечные кредиты, потому что боялись покупать на рынке, который постоянно рос и падал, – сказал 39-летний Хабиб. – Сейчас мы думаем, что рынок, возможно, достиг пика, и поэтому планируем продать квартиру и купить дом с садом в следующем году, когда цены, как мы надеемся, немного упадут».

Бум на рынке недвижимости Дубая до сих пор поддерживался притоком богатых инвесторов, среди которых выделялись россияне, стремящиеся защитить свои активы, а также состоятельными представителями Индии, ищущими второй дом. Мягкая политика во время ковида и упрощенные визовые правила привлекли на этот рынок много иностранных покупателей. В итоге с января 2020 года арендная плата в эмирате выросла примерно на 42%, а цены на покупку-продажу жилья подскочили примерно на 33%, по данным консалтинговой компании CBRE Group Inc. Аренда вилл выросла сильнее всего и сейчас обходится в среднем в 88 400 долларов в год.

Резкий рост цен на съемное жилье подтолкнул многих арендаторов на покупку недвижимости. Например, в случае упомянутой египетской семьи домовладелец увеличивал арендную плату на 16%. Рынок недвижимости Дубая давно известен резкими подъемами и спадами. Одно из самых резких падений зафиксировано после нескольких лет роста, основанного на крупных долговых обязательствах, в 2009 году. Крах поставил некоторых из крупнейших застройщиков на грань банкротства. Цены восстановились в 2011 году, а затем снова упали в 2014-м после обвала стоимости нефти, который негативно сказался на экономике регионов. С тех пор правительство ввело ряд реформ для покупателей и застройщиков, чтобы ограничить волатильность, включая повышение обязательных первоначальных платежей по ипотечным кредитам до 20%. Однако перспективы рынка непонятны и сейчас.

Руководитель отдела исследований CBRE Таймур Хан считает, что продавать недвижимость сейчас для покупки по более низкой цене в следующем году – рискованная ставка. Он ожидает продолжения роста цен, впрочем, более умеренного, на уровне 5-10%, и не видит «убедительного аргумента в пользу того, почему цены упадут, когда население продолжит увеличиваться, а экономика растет». Но многие аналитики предупреждают, что 2024 года может стать поворотным. Арендные ставки всё ещё продолжают расти, но темпы повышения в самых популярных районах уже начали снижаться. По данным CBRE, в ноябре средняя арендная плата выросла на 19,2%, что немного ниже роста на 19,7%, зарегистрированного в октябре. При этом количество сделок с недвижимостью в ноябре упало на 13% в годовом исчислении – в основном из-за падения продаж вне плана на 26,4%, поскольку новостройки продали, и у застройщиков не осталось запасов. Продажи готовых домов выросли на 5,1% в том месяце.

Пратьюша Гуррапу, руководитель отдела исследований и консультирования в риелторской фирме Cushman & Wakefield Core, ожидает, что цены будут умеренными, но не упадут. Рынок, возможно, поддержит рост населения. Покупатели, которым нужна ипотека, активизируются, если ФРС снизит процентные ставки. Сейчас с жилищными кредитами заключают лишь около четверти всех сделок с недвижимостью в Дубае.

Представители S & P заявили, что ожидают роста цен на жилье на 5-7% в 2024 году, а затем снижения на 5-10% в течение следующих 12-18 месяцев. Они объясняют это негативным влиянием глобальной экономической неопределенности и резким ростом предложения новых домов. Татьяна Лескова, заместитель директора S & P по корпоративным рейтингам, отметила, что количество покупателей немного сокращается, способность большей части рынка приближается к определенному пределу.

Чередование подъемов и падений в Дубае тревожит Мохаммеда Алаббара, основателя компании Emaar Properties, которая построила самый высокий небоскреб в мире. На ее долю приходится около 30% рынка недвижимости Дубая. Хусейн Саджвани, основатель Damac Properties PJSC, одного из крупнейших частных застройщиков Дубая, ожидает стабилизации роста цен, но возможны колебания от 10% вверх до таких же показателей падения.

Многие эксперты прогнозируют очередной крах рынка недвижимости, который имеет все признаки пузыря. Кстати, бум российской недвижимости в Дубае закончился, по данным Bloomberg. Объем покупок в 2023 году замедлился, многие собственники из РФ выставили имущество на продажу. Среди основных причин называются девальвация рубля, увеличение цен примерно на 30% за последние два года, проблемы с банковской системой и нежелание жить в Эмиратах. В секторе элитной недвижимости наблюдается значительное падение спроса, как отметил генеральный директор брокерской компании Unique Properties Араш Джалили. Основатель риэлторской компании Driven Properties Абдулла Аль Аджаджи тоже пояснил, что россияне фиксируют прибыль, продали в 2023 году в два раза больше объектов, чем купили ранее. Теперь главными покупателями на этом рынке остались представители Индии и Великобритании, появляется больше жителей Европы, США, Китая и Сингапура.

Forbes ранее сообщал, что некоторые инвесторы уже понесли убытки. Если в 2022 году Россия впервые возглавила рейтинг иностранных покупателей недвижимости в Дубае, то уже во II квартале 2023-го опустилась на третье место, а в III – на пятое. Уровень спроса граждан РФ вернулся к норме, то есть к показателям 2019 года, тогда страна тоже занимала пятое место с долей 5,7%. Эксперты сообщили о снижении количества сделок в Дубае от 15% до 30% и падение спроса на 40%.

Напомним, основные направления развития рынка эмирата в XXI веке. В 2002-2008 годах он быстро развивался, цены на жилье увеличились в четыре раза. В 2006 году власти разрешили владеть недвижимостью и иностранцам, после чего появились многомиллиардные зарубежные инвестиции. А в конце 2008 года разразился глобальный экономический кризис, в ходе которого объемы сделок резко упали. Почти половина строительные проектов на сумму около 1,1 трлн дирхамов (300 млрд долларов США) приостановили или закрыли. 2009 год обернулся крахом для рынка недвижимости Дубая. Долги, по которым были выставлены просьбы на отсрочку, достигли 80 млрд долларов, за год цены упали почти на 60%.

Следующий скачок цен наблюдался в 2012-2014 гг., в среднем на 21,5% в год. Затем снова последовало падение, а 2021 году – восстановление, наибольший ажиотаж зафиксирован в 2022-м, многие признаки бума на рынке недвижимости сохранялись и в 2023-м. Признаки весьма похожи на те, что наблюдались перед обвалами в 2009 и 2015 годах. Эксперты добавляют, что Дубай кардинально отличается от многих других локаций. Там практически нет внутреннего рынка, около 70% покупателей – инвесторы. В случае с россиянами уже наступило охлаждение.

Читайте также:

История «пузырей» и инвестиционных лихорадок: от тюльпанов и датакомов до недвижимости Дубая

Что такое пузырь на рынке недвижимости и почему он лопается

Недвижимость в ОАЭ. Особенности покупки и дополнительные расходы